Обеспечительный платёж описан в Гражданском кодексе отдельным параграфом 8 главы 23, статьями 381.1 и 381.2. В договорах ту же сумму до сих пор называют страховым депозитом, гарантийным взносом или залогом, поэтому суд читает не название, а условия договора.
Чаще всего платёж встречается в аренде коммерческих помещений, реже в долгосрочных договорах поставки и оказания услуг. Спор при этом почти всегда одинаков. Арендатор съехал и требует деньги обратно, а арендодатель удерживает их за повреждения, просрочку или досрочный отказ.
- Какие обязательства закон разрешает обеспечить платежом и как описать их в договоре;
- Чем обеспечительный платёж отличается от задатка, аванса и залога денег;
- Когда сумма засчитывается в счёт долга, а когда подлежит возврату;
- Законно ли условие о невозврате платежа при досрочном отказе арендатора;
- Как арендатору вернуть удержанную сумму и как арендодателю обосновать удержание;
Какое обязательство обеспечивает платёж
По пункту 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса стороны обеспечивают денежное обязательство внесением определённой суммы в пользу другой стороны. Обеспечить можно и обязательство, которое возникнет в будущем.
Норма прямо называет среди обеспечиваемых обязательств обязанность возместить убытки и уплатить неустойку при нарушении договора. Поэтому арендодатель получает сумму заранее, а при нарушении покрывает ею долг по арендной плате, неустойку или стоимость повреждённого имущества.
Из правила об обеспечении будущего обязательства следует, почему платёж вносят при заключении договора, когда нарушения ещё нет. Стороны договариваются о том, что произойдёт при определённых обстоятельствах, и заранее размещают деньги у кредитора.
| Что обеспечивается | Пример условия |
|---|---|
| Долг по арендной плате | зачёт платежа в счёт арендной платы за последний месяц |
| Неустойка за просрочку | удержание суммы неустойки из платежа по расчёту арендодателя |
| Убытки от повреждения имущества | удержание стоимости восстановительного ремонта по акту |
| Обязательство, возникающее в будущем | покрытие любого из перечисленных долгов при их появлении |
По пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса обеспечительный платёж стоит в одном ряду с неустойкой, залогом, удержанием вещи, поручительством, независимой гарантией и задатком. Выбор способа обеспечения принадлежит сторонам, а последствия у каждого свои.
Чем платёж отличается от задатка, аванса и залога
Если за неисполнение договора отвечает сторона, получившая задаток, она уплачивает другой стороне двойную сумму. К обеспечительному платежу это правило не применяется. Аванс представляет собой предварительную оплату и сам по себе не обеспечивает обязательство. Наличные деньги не передают в залог как обычную вещь, но Гражданский кодекс отдельно регулирует залог прав по договору банковского счёта и вклада.
| Признак | Обеспечительный платёж | Задаток | Аванс |
|---|---|---|---|
| Норма | статьи 381.1 и 381.2 ГК | статьи 380 и 381 ГК | общие правила об оплате |
| Назначение | обеспечение денежного обязательства, в том числе будущего | доказательство заключения договора и обеспечение исполнения | предварительная оплата |
| Форма соглашения | подчиняется требованиям к форме соответствующей сделки | письменная независимо от суммы, пункт 2 статьи 380 ГК | зависит от формы основной сделки |
| Неисполнение по вине плательщика | сумма засчитывается в счёт обеспеченного обязательства при наступлении обстоятельств из договора | задаток остаётся у получателя, пункт 2 статьи 381 ГК | автоматических обеспечительных последствий нет |
| Неисполнение по вине получателя | последствия определяют закон и договор; правила о двойной сумме нет | получатель уплачивает двойную сумму, пункт 2 статьи 381 ГК | автоматических обеспечительных последствий нет |
| Сомнение в природе суммы | суд устанавливает действительную волю сторон по условиям соглашения | сумма считается авансом, если не доказано иное, пункт 3 статьи 380 ГК | - |
От квалификации платежа зависят последствия неисполнения договора. Одного названия недостаточно: для задатка требуется письменное соглашение, а суд учитывает назначение суммы и согласованные сторонами условия. Если остаются сомнения, платёж считается авансом, пока не доказано иное. Порядок возврата задатка по предварительному договору разобран на странице Как вернуть задаток по предварительному договору.
Как согласовать условие в договоре
Чтобы условие не вызывало споров, в нём нужно указать размер и срок внесения платежа, перечень обеспеченных обязательств, порядок зачёта и срок возврата. Если пропустить любой из этих элементов, сторонам придётся выяснять условия в суде.
Условие включает:
- размер платежа в рублях либо формулу расчёта, например арендную плату за один месяц;
- срок и способ внесения, включая счёт получателя;
- закрытый перечень обязательств, в счёт которых сумма засчитывается;
- порядок зачёта: уведомление, расчёт удержания, срок направления документов;
- обязанность плательщика пополнить платёж после удержания и срок пополнения;
- срок и порядок возврата после прекращения договора;
- судьбу платежа при досрочном отказе каждой из сторон.
Условие о начислении процентов на сумму платежа прописывают отдельно. По пункту 4 статьи 381.1 проценты по статье 317.1 Гражданского кодекса на обеспечительный платёж не начисляются, если стороны не предусмотрели иное.
Проверка договора до подписания стоит дешевле спора по неточному условию. Порядок работы описан на странице Юрист по анализу договора.
Когда сумма засчитывается в счёт обязательства
Абзац третий пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса связывает зачёт с обстоятельствами, предусмотренными договором. Наступили обстоятельства - сумма засчитывается в счёт соответствующего обязательства.
Стороны описывают эти обстоятельства в договоре сами, и от точности описания зависит право получателя удержать деньги. Формулировку о нарушении арендатором любых обязательств суд читает вместе с перечнем обязательств из договора, поэтому перечень составляют закрытым.
Порядок зачёта в договоре описывают по шагам:
- Получатель фиксирует нарушение и составляет расчёт удерживаемой суммы.
- Получатель направляет плательщику уведомление о зачёте с расчётом и подтверждающими документами по адресу из договора.
- Сумма засчитывается в счёт обязательства с даты, названной в договоре, либо с даты получения уведомления.
- Плательщик пополняет обеспечительный платёж до первоначального размера в срок из договора.
От уведомления о зачёте с расчётом зависит исход будущего спора. Получатель, удержавший деньги молча, доказывает в суде нарушение, его размер и связь удержания с обеспеченным обязательством.
Когда платёж возвращается
По пункту 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса платёж возвращается, если предусмотренные договором обстоятельства не наступили в срок либо обеспеченное обязательство прекратилось. Стороны вправе установить иное.
Большинство споров возникает именно из-за оговорки о том, что стороны вправе предусмотреть иное. Они могут договориться о невозврате платежа при определённых условиях, но при отсутствии таких условий действует общее правило о возврате.
Пункт 4 статьи 329 Гражданского кодекса добавляет второе основание для возврата. Прекращение основного обязательства прекращает обеспечивающее его обязательство, если законом или договором не предусмотрено иное. Когда договор аренды закончился, помещение возвращено по акту и долгов нет, оснований держать деньги у арендодателя не остаётся.
Срок возврата стороны устанавливают сами. Если в договоре его нет, получатель должен вернуть деньги в течение семи дней после требования плательщика. Такое правило предусмотрено пунктом 2 статьи 314 Гражданского кодекса. Поэтому арендатору важно направить письменное требование и сохранить доказательство отправки.
Пополнение и частичный возврат
Пункт 3 статьи 381.1 Гражданского кодекса позволяет предусмотреть обязанность стороны дополнительно внести или частично вернуть обеспечительный платёж при наступлении определённых обстоятельств.
Обязанность пополнить платёж после удержания сохраняет обеспечение: его сумма восстанавливается и действует до конца договора. Без такого условия каждое удержание уменьшает обеспечение, а восстановить его получатель не вправе.
Частичный возврат применяют при снижении обеспечиваемого обязательства. Стороны заранее описывают, в какой части сумма возвращается при уменьшении арендной платы после пересмотра условий, при сокращении площади и при приближении срока договора к завершению. Как арендодатель вправе менять размер платы, разобрано на странице Повышение арендной платы.
Проценты на сумму платежа
По пункту 4 статьи 381.1 Гражданского кодекса проценты, установленные статьёй 317.1, на сумму обеспечительного платежа не начисляются, если договором не предусмотрено иное.
Правило следует из природы платежа. Деньги находятся у получателя как обеспечение, а не как заём или коммерческий кредит. Плательщик, который рассчитывает на доход от суммы, оговаривает начисление процентов в договоре прямо.
Пункт 4 касается только процентов по статье 317.1. При просрочке возврата после прекращения договора возникает другое требование, а именно проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса. Рассчитать их можно в калькуляторе процентов по статье 395 ГК.
Обеспечительный платёж в договоре аренды
В аренде платёж обычно обеспечивает долг по арендной плате, неустойку и обязанность возместить повреждения помещения. Общие правила Гражданского кодекса не устанавливают предельный размер такого платежа; стороны определяют его в договоре с учётом специальных норм, если они применимы к конкретным отношениям.
В договоре аренды нужно описать три момента: основания удержания суммы, порядок подтверждения ущерба и срок возврата денег после освобождения помещения.
Ущерб подтверждают актом возврата помещения. Статья 622 Гражданского кодекса обязывает арендатора вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Нормальный износ ущербом не признаётся, поэтому в акте приёмки при заселении фиксируют исходное состояние помещения, а в акте возврата описывают итоговое.
Практический порядок для арендатора при выезде:
- Согласовать дату осмотра помещения и участвовать в нём лично или через представителя.
- Подписать акт возврата с перечнем замечаний арендодателя либо с отметкой об их отсутствии.
- Зафиксировать состояние помещения фотографиями с датой.
- Направить письменное требование о возврате платежа со ссылкой на пункт 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса.
Споры по аренде и порядок расторжения договора разобраны на странице Расторжение договора аренды, а взыскание накопившейся задолженности разобрано на странице Снижаем долги по аренде через суд.
Можно ли удержать платёж при досрочном отказе арендатора
Между предпринимателями право на односторонний отказ, предусмотренное законом или договором, можно обусловить согласованной платой. Невозврат обеспечительного платежа может выполнять функцию такой платы, если договор прямо связывает его с правомерным отказом. Само по себе условие о невозврате не создаёт права досрочно прекратить аренду.
Пункт 3 статьи 310 позволяет обусловить право на односторонний отказ выплатой определённой денежной суммы другой стороне, когда обязательство связано с предпринимательской деятельностью всех его сторон. Сначала нужно проверить, предоставляет ли закон или договор арендатору право на такой отказ. Если предоставляет, невозврат обеспечительного платежа может стать согласованной платой за его осуществление.
Пункт 15 постановления Пленума № 54 ставит два ограничения. Условие о выплате ничтожно, если право на отказ установлено императивной нормой. Плата также не взимается за отказ, вызванный неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой стороной. Например, при отказе из-за аварийного состояния помещения вопрос о плате и возможных убытках решают с учётом причин отказа и доказанного нарушения арендодателя.
Размер платы проверяется судом. По пункту 16 того же постановления при доказанном очевидном несоответствии суммы неблагоприятным последствиям отказа и заведомо недобросовестном требовании её уплаты суд вправе отказать во взыскании полностью или частично по пункту 2 статьи 10 Гражданского кодекса. Условие о невозврате платежа в размере арендной платы за шесть месяцев при отказе за месяц до окончания договора суд проверяет именно по этому правилу.
Пункт 3 статьи 310 не позволяет возложить такую плату на гражданина, который не осуществляет предпринимательскую деятельность в рамках обязательства. Если гражданин выступает потребителем, дополнительно применяются правила законодательства о защите прав потребителей. Поэтому последствия его досрочного выезда нельзя определять только по правилам о плате за отказ между предпринимателями. Соседний случай отказа от договора услуг разобран на странице Договор возмездного оказания услуг.
Что делать арендатору, если платёж не возвращают
Сначала арендатор направляет письменную претензию с требованием вернуть деньги и прикладывает расчёт. Иск в арбитражный суд можно подать через тридцать календарных дней после отправки претензии, если закон или договор не устанавливает другой срок. Такой порядок предусмотрен частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса.
Порядок действий:
- Собрать документы: договор с условием о платеже, платёжное поручение о внесении суммы, акт возврата помещения, переписку с арендодателем.
- Проверить, наступили ли обстоятельства зачёта, названные в договоре, и получал ли арендатор уведомление с расчётом удержания.
- Направить претензию с требованием вернуть сумму, расчётом процентов и сроком исполнения по адресу из договора и по адресу из реестра юридических лиц.
- По истечении срока подать иск о взыскании суммы платежа и процентов по статье 395 Гражданского кодекса.
Когда договор прекратился, а основания для удержания отсутствуют, удержанная сумма подпадает под правила о неосновательном обогащении. Пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса обязывает лицо, приобретшее или сберёгшее имущество без установленных законом или сделкой оснований, вернуть его. Форму претензии можно собрать по образцу на странице Претензионное письмо об оплате задолженности.
Как арендодателю обосновать удержание
Для удержания нужны три документа: договор с закрытым перечнем обеспеченных обязательств, доказательство нарушения и расчёт удержанной суммы.
Арендодатель, удержавший платёж, доказывает в споре основание удержания. Ссылки на общее недовольство состоянием помещения недостаточно. Нужен акт возврата с описанием повреждений, смета или заключение о стоимости ремонта, а при удержании за просрочку нужен расчёт долга и неустойки по условиям договора.
Статья 622 Гражданского кодекса требует учитывать нормальный износ помещения. Поэтому арендодатель не вправе удерживать расходы на обычное обновление отделки только из-за срока пользования помещением. Стоимость покраски можно возложить на арендатора, если арендодатель докажет повреждения сверх нормального износа или сошлётся на действующее условие договора о состоянии помещения при возврате.
Порядок расчёта неустойки и риск её снижения судом по заявлению должника разобраны на странице Снижение неустойки по статье 333 ГК.
Ценные бумаги и вещи вместо денег
Статья 381.2 Гражданского кодекса распространяет правила об обеспечительном платеже на случаи, когда в счёт обеспечения вносятся акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определённые родовыми признаками.
Такое условие встречается в договорах поставки и в биржевых отношениях. Правила о зачёте, возврате и пополнении применяются к такому обеспечению так же, как к денежному, а для ценных бумаг особенности могут устанавливаться законами о ценных бумагах.
Вещь, определённая индивидуальными признаками, для обеспечительного платежа не подходит, поскольку статья 381.2 называет только вещи, определённые родовыми признаками. Для индивидуальной вещи стороны выбирают залог.
Ошибки сторон
Ошибки в назначении платежа, порядке зачёта и условиях возврата часто становятся причиной спора о деньгах.
| Ошибка | Последствие | Как правильно |
|---|---|---|
| Сумма названа задатком, хотя по условиям обеспечивает будущие убытки | Возникает спор о квалификации платежа; последствия для задатка не применяются автоматически только из-за названия | Описать назначение суммы и механизм её использования, а для обеспечительного платежа сослаться на статью 381.1 ГК |
| Перечень обеспеченных обязательств открытый | Основание удержания и толкование условия становятся предметом спора | Составить закрытый перечень с указанием документов, подтверждающих нарушение |
| Порядок зачёта не описан | Возникает спор о моменте и размере удержания | Описать уведомление, расчёт и срок направления документов |
| Нет обязанности пополнить платёж | Обеспечение уменьшается с каждым удержанием | Включить срок и порядок пополнения по пункту 3 статьи 381.1 ГК |
| Не назван срок возврата после прекращения договора | Срок приходится определять по общим правилам статьи 314 ГК | Установить конкретный срок и порядок возврата |
| Предусмотрена безусловная потеря всей суммы при любом досрочном прекращении договора с гражданином | Условие может противоречить статье 310 ГК или законодательству о защите прав потребителей | Разграничить основания прекращения договора, статус сторон, подтверждённую задолженность и законные последствия отказа |
Стоимость юридической помощи
Проверка условия в договоре стоит дешевле спора о возврате удержанной суммы.
| Услуга | Стоимость |
|---|---|
| Консультация | 10 000 ₽ |
| Разработка индивидуального договора под вашу ситуацию | от 15 000 ₽ |
| Проверка и согласование договора | от 15 000 ₽ |
| Досудебная претензия | от 15 000 ₽ |
| Написание искового заявления | от 20 000 ₽ |
| Судебные споры по договорным обязательствам | от 120 000 ₽ |
Стоимость зависит от объёма документов и сложности спора, точная сумма определяется после разбора ситуации. Полный перечень собран на странице Цены на услуги адвоката.
Частые вопросы
Возвращается ли обеспечительный платёж при окончании договора аренды
По пункту 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса платёж возвращается, если обстоятельства зачёта не наступили либо обеспеченное обязательство прекратилось, и договором не установлено иное. Арендатор направляет письменное требование, а при отказе взыскивает сумму через суд.
Чем обеспечительный платёж отличается от задатка
Последствиями нарушения. По пункту 2 статьи 381 Гражданского кодекса сторона, получившая задаток и ответственная за неисполнение, уплачивает двойную сумму. У обеспечительного платежа такого правила нет: он либо засчитывается в счёт обязательства, либо возвращается.
Начисляются ли проценты на обеспечительный платёж
По пункту 4 статьи 381.1 Гражданского кодекса проценты по статье 317.1 на сумму платежа не начисляются, если договором не предусмотрено иное. При просрочке возврата после прекращения договора начисляются проценты по статье 395 Гражданского кодекса.
Законно ли условие о невозврате платежа при досрочном выезде
Между предпринимателями невозврат платежа может быть согласован как плата за правомерный односторонний отказ по пункту 3 статьи 310 Гражданского кодекса. При этом закон или договор должен предоставлять арендатору само право на отказ, а условие - прямо связывать невозврат с его осуществлением. Размер платы суд может проверить по пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда от 22.11.2016 № 54. Для гражданина, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, пункт 3 статьи 310 такой платы не предусматривает.
Можно ли зачесть платёж в счёт арендной платы за последний месяц
Можно, если такое условие есть в договоре. Абзац третий пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса связывает зачёт с обстоятельствами, которые стороны предусмотрели, поэтому зачёт за последний месяц описывают отдельным пунктом.
Что делать, если арендодатель удержал платёж за износ помещения
Статья 622 Гражданского кодекса исключает нормальный износ из ответственности арендатора. Арендатор направляет требование о возврате, ссылаясь на акт возврата помещения и на отсутствие повреждений сверх нормального износа, а при отказе взыскивает сумму как неосновательное обогащение по статье 1102.
Обязателен ли письменный договор для обеспечительного платежа
Условие об обеспечительном платеже включают в договор, а платёжный документ подтверждает внесение суммы. Отдельного требования к форме, как у задатка в пункте 2 статьи 380 Гражданского кодекса, для обеспечительного платежа кодекс не устанавливает, но без письменного условия назначение суммы придётся доказывать.
Юридическая помощь по договорным спорам
Условие об обеспечительном платеже проверяют до подписания договора, а спор о его возврате ведут по документам, собранным при заключении и при возврате помещения. Разбор ситуации, подготовка условия и ведение спора входят в работу адвокатского кабинета, который ведёт договорные и арбитражные дела в Москве и Московской области. Смежные темы собраны на страницах Гарантийное удержание в строительстве и Расторжение договора по статьям 450–453 ГК.
Адвокатский кабинет Дмитрия Анцупова: договорные и арбитражные споры в Москве и Московской области. Разработка и проверка условия об обеспечительном платеже, расчёт удержания и его обоснование, возврат удержанной суммы через претензию и суд, споры по аренде и по договорным обязательствам. Ведение дела от разбора документов до исполнения решения суда.
Оставить заявкуИсточники
- Статья 381.1 ГК: обеспечительный платёж
- Статья 381.2 ГК: применение правил об обеспечительном платеже
- Статья 329 ГК: способы обеспечения исполнения обязательств
- Статья 380 ГК: понятие задатка
- Статья 381 ГК: последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
- Статья 310 ГК: недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства
- Статья 314 ГК: срок исполнения обязательства
- Статья 622 ГК: возврат арендованного имущества арендодателю
- Статья 1102 ГК: обязанность возвратить неосновательное обогащение
- Постановление Пленума Верховного Суда от 22.11.2016 № 54
- Статья 358.9 ГК: залог прав по договору банковского счёта
Адвокат, реестровый номер 50/8591, Адвокатская палата Московской области. Окончил Финансовый университет при Правительстве РФ. В юридической профессии с 2013 года, статус адвоката с 2017 года. Ведёт семейные, гражданские, наследственные, арбитражные и уголовные дела. Подробнее об авторе.
Статья носит информационный характер и не заменяет юридическую консультацию. Исход каждого дела зависит от обстоятельств, документов и позиции сторон. По вашему делу обратитесь за консультацией к адвокату.