Снижение задолженности по аренде через суд

В этом споре адвокат представлял арендатора. Стороны заключили договор аренды, у арендатора возникла задолженность, и арендодатель обратился в суд.

Адвокат подключился к делу, когда судебное разбирательство уже шло. Позиция защиты зависела от условий договора и документов, которые представил арендодатель.

Доводы защиты и решение суда

Первый довод защиты касался ошибки в расчёте пени, то есть неустойки за просрочку оплаты. Истец рассчитал пеню по дату направления иска, без учёта даты расторжения договора.

По пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Неустойка, установленная на случай ненадлежащего исполнения обязательства, начисляется до момента прекращения соответствующего обязательства. На этом основании адвокат заявил, что пеню нужно считать до даты расторжения договора.

При изучении материалов дела адвокат также выяснил, что истец не представил доказательств передачи ответчику счёта. Поэтому неустойка за просроченную оплату по этому счёту не обоснована. Суд согласился с доводами защиты и снизил размер задолженности на 200 тысяч рублей.

Адвокат также заявлял о снижении неустойки по статье 333 ГК РФ. По этой статье суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, а если обязательство нарушил предприниматель, суд вправе уменьшить неустойку только по заявлению должника. В этом деле суд скорректировал расчёт задолженности на 200 тысяч рублей, но отказал в дополнительном уменьшении неустойки по статье 333 ГК РФ. Адвокат счёл этот отказ основанием для апелляционной жалобы.

Что следует из этого дела

Долг арендатора снизился потому, что суд принял доводы защиты о периоде начисления пени и об отсутствии доказательств передачи счёта, а не потому, что неустойку признали несоразмерной. Исход зависел от условий договора аренды и от документов, которые представил арендодатель, поэтому в другом деле с другим договором и другими доказательствами расчёт может оказаться верным.

Довод о дате расторжения относится к неустойке за обязательство, которое прекратилось вместе с договором. Верховный Суд РФ в пункте 66 постановления Пленума от 24 марта 2016 года № 7 разъяснил, что по общему правилу неустойка начисляется до момента прекращения основного обязательства. Если при расторжении договора аренды у арендатора сохраняется обязанность вернуть имущество и вносить плату за пользование им, взысканию подлежат и эти платежи, и неустойка за просрочку их уплаты. Поэтому арендатору нужно выяснить, за какое нарушение начислена неустойка, прекратилось ли такое обязательство с расторжением договора и когда помещение было возвращено арендодателю.

Что арендатору проверить в расчёте арендодателя

1. Сверьте даты начала и окончания расчёта неустойки с датой расторжения договора и с условием договора о сроке оплаты.
2. Если договор связывает срок оплаты с выставлением счёта, арендодателю придётся доказать, что он передал счёт арендатору. Каждая сторона доказывает обстоятельства, на которые ссылается (часть 1 статьи 65 АПК РФ).
3. Проверьте, учёл ли арендодатель обеспечительный платёж. По абзацу второму пункта 1 статьи 381.1 ГК РФ при наступлении предусмотренных договором обстоятельств сумма обеспечительного платежа засчитывается в счёт исполнения обязательства, поэтому долг в расчёте должен быть уменьшен на эту сумму, если договор предусматривает такой зачёт. Основания зачёта разобраны на странице об обеспечительном платеже.
4. Сравните размер неустойки с последствиями просрочки. Если неустойка явно несоразмерна, арендатор заявляет о её снижении по статье 333 ГК РФ в суде первой инстанции и прикладывает доказательства несоразмерности. Порядок описан в статье о снижении неустойки по статье 333 ГК.

О расторжении договора аренды рассказано в статье о спорах по аренде. Адвокат Дмитрий Анцупов проверяет расчёт долга и неустойки, готовит отзыв на иск и представляет арендатора в арбитражном суде. Условия работы приведены на странице услуги по аренде коммерческой недвижимости.

Частые вопросы

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию адвоката: выводы суда зависят от документов и обстоятельств конкретного дела. Нормы и реквизиты сверяйте с первоисточниками на дату обращения.

Автор: Анцупов Дмитрий Владимирович

Дмитрий Анцупов зарегистрирован в реестре адвокатов под номером 50/8591 и состоит в Адвокатской палате Московской области. Окончил Финансовый университет при Правительстве РФ. Работает в юридической профессии с 2013 года, получил статус адвоката в 2017 году. Ведёт семейные, гражданские, наследственные, арбитражные и уголовные дела. Подробнее об авторе.