Договор аренды прекращают одним из трёх способов. Стороны могут заключить соглашение, суд может расторгнуть договор по основанию, предусмотренному законом или договором, а одна из сторон - воспользоваться правом на односторонний отказ. Если арендодатель требует расторжения по статье 619 ГК РФ, сначала он письменно предупреждает арендатора об исполнении обязательства в разумный срок. Перед иском сторона направляет предложение расторгнуть договор и дожидается отказа либо истечения срока ответа по пункту 2 статьи 452 ГК РФ.
При судебном расторжении договор считается расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу.
- Когда арендодатель может требовать расторжения договора;
- Когда арендатор вправе расторгнуть договор досрочно;
- Как направить предупреждение и предложение о расторжении;
- Как расторгнуть договор в суде или по соглашению сторон;
- Что делать, если арендатор не платит аренду;
Другие сделки и споры с объектами собраны на странице юриста по недвижимости.
В каких случаях арендодатель может требовать расторжения договора аренды
Арендодатель вправе требовать расторжения через суд, когда арендатор существенно нарушает условия договора или назначение имущества, ухудшает его, более двух раз подряд не вносит плату или не делает капитальный ремонт (ст. 619 ГК РФ). Договор может предусмотреть и другое основание по пункту 2 статьи 450 ГК РФ.
Арендодатель может потребовать расторжения договора, если:
- Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо неоднократно нарушает условия договора (п. 1 ст. 619 ГК РФ);
- Арендатор существенно ухудшает имущество (п. 2 ст. 619 ГК РФ);
- Арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату после наступления установленного договором срока платежа (п. 3 ст. 619 ГК РФ). Если долг затем погашен, требование о расторжении нужно предъявить в разумный срок после погашения. Иначе право ссылаться на это нарушение утрачивается (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73);
- Арендатор не производит капитальный ремонт в срок, установленный договором. Если договор не устанавливает срок, ремонт нужно провести в разумный срок. Это основание применяется, когда обязанность ремонтировать имущество возложена на арендатора законом, иным правовым актом или договором (п. 4 ст. 619 ГК РФ);
- Договор предусматривает другое основание досрочного расторжения по требованию арендодателя, соответствующее пункту 2 статьи 450 ГК РФ.
Расторжение раньше срока по желанию арендатора
Арендатор вправе досрочно расторгнуть договор, когда арендодатель не передал имущество или мешает пользоваться им, не делает капитальный ремонт, а также когда имущество имеет неоговорённые недостатки или стало непригодным по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает (ст. 620 ГК РФ).
По статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор может потребовать досрочного расторжения договора в следующих случаях:
- если арендодатель не предоставляет имущество либо создает препятствия пользованию им в соответствии с договором или назначением;
- если переданное имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию. Эти недостатки не были оговорены, не были заранее известны арендатору и не должны были обнаружиться при осмотре или проверке исправности во время заключения договора;
- если арендодатель не производит возложенный на него капитальный ремонт в срок, установленный договором. Если договор не устанавливает срок, ремонт нужно провести в разумный срок;
- если имущество по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, стало непригодным для использования.
В договоре могут быть предусмотрены и другие основания для досрочного прекращения отношений. До возникновения спора я могу проверить или подготовить договор и сопроводить передачу помещения. Эту работу я веду как юрист по аренде коммерческой недвижимости.
Как предупредить арендатора о необходимости устранить нарушение
До требования о судебном расторжении по статье 619 ГК РФ арендодатель письменно предупреждает арендатора и даёт разумный срок на устранение нарушения. В предупреждении называют конкретное нарушение и срок, а разумность срока оценивают по характеру нарушения.
До требования о судебном расторжении по статье 619 ГК РФ арендодатель должен письменно предупредить арендатора об исполнении обязательства в разумный срок.
В предупреждении следует указать конкретное нарушение и срок для его устранения. Универсального минимального срока в семь дней закон не устанавливает: разумность срока оценивают с учетом характера нарушения и действий, необходимых для его устранения.
Согласно п. 3.2 договора аренды от 12.08.2020 N 3 арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 10-го числа каждого месяца.
Последний платеж был осуществлен вами 07.07.2020.
Ваша задолженность на данный момент составляет 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей.
Просим погасить ее в течение 7 (семи) рабочих дней с момента получения настоящего предупреждения.
По какому адресу и как направить предупреждение и предложение
Сообщение направляют по адресу из договора и по надлежащему адресу адресата: организации по ЕГРЮЛ, предпринимателю по ЕГРИП, гражданину по месту жительства или регистрации. Последствия наступают с момента доставки (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ), поэтому выбирают способ, который подтвердит и отправку, и содержание.
Статья 619 ГК РФ обязывает арендодателя направить предупреждение. Пункт 2 статьи 452 ГК РФ обязывает сторону предложить расторгнуть договор перед иском. По пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ юридические последствия сообщения по общему правилу возникают с момента его доставки.
Сообщение направляют по адресу, согласованному сторонами. Для организации надлежащим считается адрес из ЕГРЮЛ, для предпринимателя - из ЕГРИП, а для гражданина - место жительства, регистрации или сообщенный им адрес. Электронную почту или мессенджер используют, если такой способ предусмотрен договором, следует из сложившейся практики сторон и позволяет достоверно установить отправителя и адресата.
Сообщение следует направить способом, который позволит доказать его отправку и содержание:
- телеграммой с копией и уведомлением о вручении;
- ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
- нарочным (вручение курьером адресату) с проставлением отметки о получении на копии документа.
Как составить и направить предложение о расторжении договора аренды
Перед иском сторона направляет предложение расторгнуть договор и ждёт ответа (п. 2 ст. 452 ГК РФ). В предложении указывают основания расторжения, прилагают проект соглашения и называют срок ответа; если срок не установлен, применяется тридцатидневный.
До иска о расторжении договора нужно соблюсти порядок пункта 2 статьи 452 ГК РФ. В арбитражном процессе иск, поданный до истечения обязательного срока ответа, возвращают; если несоблюдение выявлено после принятия иска, его могут оставить без рассмотрения.
В предложении следует указать основания расторжения и предложить заключить соглашение; проект соглашения можно приложить. Срок ответа можно указать в предложении. Если он не установлен предложением, законом или договором, применяется тридцатидневный срок.
Согласно п. 3.2 договора аренды от 08.08.2020 N 30 арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 10-го числа каждого месяца.
Последний платеж был осуществлен вами 09.07.2020.
Несмотря на предупреждение, полученное вами 10.10.2020, данное нарушение до настоящего времени не устранено.
Неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока является основанием для расторжения договора аренды (п. 3 ст. 619 ГК РФ).
В связи с изложенным предлагаем вам подписать прилагаемое к настоящему письму соглашение о расторжении договора аренды.
В случае вашего несогласия на расторжение, а равно при неполучении ответа на предложение в срок до 10.12.2020 арендодатель обратится в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора.
Односторонний отказ от исполнения договора
От договора на неопределённый срок каждая сторона вправе отказаться, предупредив за месяц, а при аренде недвижимости за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От срочного договора отказываются, когда такое право даёт закон или допустимое условие договора, и право реализуют уведомлением по статье 450.1 ГК РФ.
От договора аренды, заключенного на неопределенный срок, каждая сторона вправе отказаться в любое время, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Закон или договор может установить иной срок предупреждения (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Для такого отказа по статье 610 ГК РФ не требуется доказывать нарушение; согласие другой стороны не нужно, но уведомление должно быть доставлено.
От срочного договора можно отказаться в одностороннем порядке, если такое право предоставлено законом или допустимым условием договора. Ограничения договорного права на отказ зависят от того, связано ли исполнение обязательства с предпринимательской деятельностью обеих сторон (ст. 310 ГК РФ). Право реализуют уведомлением по правилам статьи 450.1 ГК РФ.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
В суд обращаются после отказа на предложение или истечения срока ответа, а если срок нигде не указан, он составляет 30 дней (п. 1 ст. 165.1, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Для иска определяют подсудность по статьям 35–37 АПК РФ, готовят заявление по статье 125 АПК РФ и уплачивают госпошлину.
Обратиться в суд можно после отказа от предложения или истечения срока ответа. Для расторжения также должно быть основание, предусмотренное законом или договором.
Срок ответа указывают в предложении, законе или договоре. Если срок нигде не указан, он составляет 30 дней (п. 1 ст. 165.1, п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Если к моменту обращения в арбитражный суд обязательный срок ответа не истек и ответ не получен, суд возвратит исковое заявление (п. 8 Обзора Президиума Верховного Суда РФ от 22.07.2020).
Для подачи искового заявления в суд вам необходимо:
- определить подсудность спора по правилам статей 35–37 АПК РФ;
- составить исковое заявление по правилам статьи 125 АПК РФ;
- собрать документы и доказательства по спору;
- уплатить госпошлину.
Арендодатель не передал помещение, хотя арендатор перечислил 420 000 рублей обеспечительного платежа. Первая инстанция отказала в иске, но апелляционный суд расторг договор и взыскал обеспечительный платеж и судебные расходы (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2020 по делу № А41-17581/20). Полный текст постановления приведен в раскрывающемся блоке.
Смотреть полный текст решения
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
10АП-9894/2020
г. Москва
10 сентября 2020 года Дело № А41-17581/20
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Юдиной Н.С.,
без вызова представителей участвующих в деле лиц,
рассмотрев в порядке статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Дантерм» на решение Арбитражного суда Московской области 16 июня 2020 года (резолютивная часть решения от 18 мая 2020 года) по делу № А41-17581/20, рассмотренному в порядке упрощенного производства, по иску Общества с ограниченной ответственностью «Дантерм» (ИНН 5045037137, ОГРН 1065045008544) к Обществу с ограниченной ответственностью «Ступинский завод стеклопластиков» (ИНН 5045030357, ОГРН 1035009157150) о расторжении договора и взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Дантерм» (далее – истец, ООО «Дантерм») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ступинский завод стеклопластиков» (далее – ответчик, ООО «Ступинский завод стеклопластиков») о расторжении договора аренды
№ 143 от 01.02.2020, взыскании неосновательного обогащения в размере 420.000руб.
В соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке упрощенного производства.
Решением Арбитражного суда Московской области от 16.06.2020 по делу
№ А41-17581/20 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО «Дантерм» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в обжалуемом решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права.
В соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.
Дело рассмотрено без вызова лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст.
272.1 АПК РФ. Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте суда, а также в общедоступной автоматизированной информационной системе «Картотека арбитражных дел» в сети интернет - в режиме ограниченного доступа.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 01.02.2020 стороны заключили договор аренды нежилого помещения № 143, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) за плату нежилое помещение: часть цеха производства автобусных сидений, общей площадью 2000 кв.м., расположенное по адресу: 142800, Московская область, г. Ступино, ул. Загородная, вл. 5/1.
Пунктом 4.1 договора установлено, что арендуемое помещение передается арендатору по акту приема-передачи в срок не позднее 5 рабочих дней от даты заключения настоящего договора.
Согласно п. 5.7 договора в течение 3 дней с даты заключения настоящего договора арендатор выплачивает арендодателю сумму за последние 30 дней аренды в размере 420.000руб.
Во исполнение условий договора истец перечислил на расчетный счет ответчика обеспечительный платежа в размере 420.000руб., что подтверждено платежным поручением от 12.12.2019 № 1226 - л.д. 22.
Истец в тексте искового заявления указал, что 01.02.2020 получил от ответчика односторонний акт приема-передачи спорного помещения.
Предварительно согласовав с ответчиком возможность осмотра арендуемого помещения, истец обеспечил явку на его осмотр.
Однако сотрудники охранного предприятия отказали в пропуске на территорию, указав, что имеется приказ ООО «Ступинский завод стеклопластиков» о запрете допуска ООО «Дантерм».
Вследствие отказа в допуске на территорию для осмотра передаваемого спорного помещения истцом составлены акты № 1 и № 2 от 01.02.2020.
01.02.2020 истец направил в адрес ответчика претензию о возврате обеспечительного платежа с требованием расторжения вышеуказанного договора.
Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции в связи со следующим.
Спорные правоотношения регулируются общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (ст. 606-625).
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (пункт 3 статьи 611 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество и пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из положений статей 620 и 450 ГК РФ следует, что норма права, закрепленная пунктом 1 статьи 620 ГК РФ, предоставляющая арендатору право требовать расторжения договора в случае чинения арендодателем препятствий в использовании переданного в аренду имущества, является специальной по отношению к правилу, установленному пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.
Для расторжения договора по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 620 ГК РФ не требуется установления существенности нарушения договора стороной.
С учетом положений пункта 1 статьи 452 ГК РФ расторжение договора также осуществляется путем направления оферты на расторжение договора, то есть предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать договорные отношения расторгнутыми.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.02.2020 истец в адрес ответчика направил требование исх. № 3 от 01.02.2020 о возврате суммы обеспечительного платежа и расторжении договора с 01.02.2020 (л.д. 23-24).
На указанную претензию ответчиком дан ответ № 01/37 от 06.02.2020 (л.д. 25), однако нежилое помещение не передано.
Учитывая факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по передаче помещения в аренду и принимая во внимание, что истцом соблюден досудебный порядок, установленный ст.ст. 620, 452 ГК РФ, требование истца о расторжении договора аренды является правомерным и обоснованным.
Пунктом 2 статьи 453 ГК РФ установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не
вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора.
В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
На основании пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В предмет доказывания по требованию о взыскании неосновательного обогащения входят факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца, отсутствие предусмотренных правовыми актами или сделкой оснований для такого приобретения, размер неосновательного обогащения.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого
пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Информационном письме от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» разъяснил, что при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась. Положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Как следует из материалов дела, истцом исполнены обязательства по перечислению обеспечительного платежа на сумму 420.000руб., что подтверждено документально - л.д. 22.
Поскольку ответчиком передача спорного помещения не осуществлена, доказательств, свидетельствующих о возврате вышеуказанной денежной суммы, не представлено, оснований для удержания обеспечительного платежа, перечисленного ООО «Дантерм» в размере 420.000руб. не имеется.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований истца в полном объеме.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным в настоящей статье.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1
статьи 270, статьями 271, 272.1, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 16.06.2020 по делу № А41- 17581/20 отменить.
Расторгнуть договор № 143 аренды нежилого помещения от 01.02.2020.
Взыскать с ООО «Ступинский завод стеклопластиков» в пользу ООО «Дантерм» 420.000руб. неосновательного обогащения, 20.400руб. расходов по госпошлине по иску и апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий судья Н.С. Юдина
Соглашение о расторжении: правила составления
По соглашению сторон договор прекращают без суда. В соглашении называют договор и объект аренды, дату прекращения, порядок возврата имущества и расчётов, судьбу обеспечительного платежа, задолженности и улучшений; форму соблюдают ту же, что у договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Если арендодатель и арендатор договорились прекратить отношения, они заключают соглашение без обращения в суд.
В соглашении следует идентифицировать договор и объект аренды. Затем стороны указывают дату прекращения договора, порядок возврата имущества и расчетов. При необходимости они определяют судьбу обеспечительного платежа, задолженности и улучшений.
Соглашение о расторжении совершают в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не следует иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Если соглашение заключается в письменной форме, его подписывают уполномоченные лица; печать и официальный бланк сами по себе законом не требуются.
Оформление иска в суд
К иску прилагают договор с дополнениями, акт передачи, доказательства нарушения и соблюдения досудебного порядка, расчёт денежных требований, подтверждение уплаты госпошлины и полномочий представителя. Состав приложений зависит от того, рассматривает спор арбитражный суд или суд общей юрисдикции.
Перед иском о расторжении нужно направить предложение по пункту 2 статьи 452 ГК РФ. Арендодатель, который ссылается на статью 619 ГК РФ, предварительно направляет письменное предупреждение об исполнении обязательства в разумный срок.
Состав приложений зависит от того, рассматривает спор арбитражный суд или суд общей юрисдикции. Обычно к иску прилагают договор и дополнения, акт передачи и доказательства нарушения. Отдельно подтверждают соблюдение досудебного порядка, расчет денежных требований, уплату госпошлины или наличие льготы и полномочия представителя. Другим участникам направляют копии иска и отсутствующих у них документов, а подтверждение отправки прилагают к иску. Копия паспорта истца не является универсальным обязательным приложением.
Арендатор не платит аренду
Сначала проверяют условия договора, расчёт долга и документы о передаче объекта, затем направляют письменное требование об оплате и сохраняют доказательства доставки. Возврат помещения задолженность не погашает, и арендодатель решает, взыскивать ли её через суд.
Если арендатор не вносит плату и не освобождает помещение, сначала проверьте условия договора, расчет долга и документы о передаче объекта. Затем определите основание расторжения, проверьте соблюдение досудебного порядка и соберите доказательства нарушения.
Статья 614 ГК РФ и договор определяют размер, сроки и порядок внесения арендной платы, в том числе переменных коммунальных и эксплуатационных платежей.
До расторжения может возникнуть спор о цене: может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке и как арендатору это оспорить.
Если арендатор не платит, арендодателю следует действовать по следующему алгоритму:
- Проверить срок и состав платежей по договору, рассчитать задолженность.
- Направить арендатору письменное требование об оплате и сохранить доказательства его доставки.
- Если требование не исполнено, определить основания для взыскания долга, расторжения договора и возврата имущества.
Возврат помещения сам по себе не погашает задолженность: арендодатель решает, взыскивать ли ее в судебном порядке.
Если арендатор не возвращает помещение, стороны могут заключить соглашение о прекращении договора. Когда закон или договор допускает односторонний отказ, сторона может воспользоваться этим правом. В остальных случаях вопрос решают через суд.
Как защитить интересы арендодателя
Условия о сроках оплаты, обеспечительном платеже, ремонте и возврате помещения лучше согласовать до подписания договора.
В договоре можно предусмотреть обеспечительный платёж. Удержать вещь арендатора можно лишь при условиях статьи 359 ГК РФ. Вещь должна законно находиться у арендодателя и подлежать передаче должнику. Самовольный захват имущества недопустим.
Руководитель арендатора может добровольно принять поручительство за долг организации по отдельному письменному договору.
Как выселить арендатора
Отключение коммунальных услуг, ограничение доступа или вынос имущества при самостоятельном освобождении помещения могут повлечь ответственность. Если после прекращения договора арендатор не возвращает помещение добровольно, требование о его освобождении предъявляют в суд. Судебный акт принудительно исполняют в исполнительном производстве.
Что я включаю в согласованный объём работы
Объём работы согласуется заранее: проверка договора, расчёт долга и неустойки, претензия и предупреждение, иск или защита от выселения, представительство в суде. Госпошлина, судебная экспертиза и регистрация договора в Росреестре в гонорар не входят.
- Проверяю договор: условия расторжения, сроки и неустойку
- Рассчитываю долг, неустойку и убытки. На стороне арендатора проверяю основания и размер начислений
- Готовлю претензию и, когда это требуется, предупреждение об устранении нарушения
- Готовлю иск о расторжении или взыскании либо документы для защиты от выселения. При наличии оснований заявляю обеспечительные меры
- Представляю доверителя в арбитражном суде в согласованном объёме
Что я не включаю или согласовываю отдельно
- Не включаю в гонорар госпошлину и судебную экспертизу. Вопрос о расходах решает суд
- Регистрацию договора аренды в Росреестре согласовываю как отдельную услугу
- Я не гарантирую исход спора; решение зависит от обстоятельств и доказательств
- Не включаю в поручение споры, не связанные с арендой недвижимости
Короткий вопрос в мессенджере - бесплатно. Стоимость моей консультации - 10 000 ₽. Остальные цены указаны на странице стоимости услуг адвоката. Судебные расходы распределяет суд с учётом исхода дела, а расходы на представителя - в разумных пределах.
Мои дела по этой теме
Дела обезличены. Детали - в рубрике «Мои победы»; результат по конкретному делу зависит от обстоятельств.
Частые вопросы
Можно ли расторгнуть договор аренды досрочно?
Да. Стороны могут заключить соглашение, суд - расторгнуть договор по основаниям статей 450, 619 или 620 ГК РФ, а одна из сторон - воспользоваться правом на односторонний отказ. От бессрочного договора каждая сторона вправе отказаться. Для этого другую сторону предупреждают за месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок (ст. 610 ГК РФ).
Обязательно ли предупреждать арендатора перед расторжением?
Не всегда. Если арендодатель требует судебного расторжения по статье 619 ГК РФ, он предварительно письменно предупреждает арендатора о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. Перед иском о расторжении сторона также направляет предложение по пункту 2 статьи 452 ГК РФ. При соглашении сторон общее правило статьи 619 не применяется. То же относится к самостоятельному праву на односторонний отказ, однако специальные требования закона и договора нужно проверить.
Что делать, если арендатор не платит аренду?
Направить требование об оплате и проверить договор. Долг можно взыскать независимо от расторжения. Неустойку взыскивают, если она предусмотрена законом или договором. Расторжение по пункту 3 статьи 619 ГК РФ возможно при невнесении платы более двух раз подряд либо по другому допустимому основанию договора.
Можно ли выселить арендатора без суда?
Договор может прекратиться без суда, если закон или договор допускает односторонний отказ. Если арендатор не возвращает помещение добровольно, его принудительно освобождают на основании судебного акта в исполнительном производстве. Самовольный вынос имущества или ограничение доступа рискованны.
Кто платит за улучшения помещения при расторжении?
Если арендатор за свой счет и с согласия арендодателя сделал неотделимые улучшения, после прекращения договора он вправе потребовать возмещения их стоимости. Иное может быть предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений без согласия не возмещается, если иное не установлено законом. Отделимые улучшения обычно принадлежат арендатору, если договором не предусмотрено иное (ст. 623 ГК РФ).
Сколько стоят услуги адвоката по арендным спорам?
Стоимость дальнейшей работы зависит от предмета, стадии спора и согласованного объёма поручения.
Реестровый № 50/8591, Адвокатская палата Московской области. В юридической профессии с 2013 года, статус адвоката - с 2017. Финансовый университет при Правительстве РФ.
Веду споры по аренде и за арендодателя, и за арендатора - от претензии до решения суда.
Стоимость моей консультации - 10 000 ₽. Я изучу договор, объясню возможные способы защиты и согласую объём дальнейшей работы.
Записаться ко мне на консультациюИсточники
- Гражданский кодекс РФ, часть вторая: общие положения об аренде (статьи 606–625, в том числе 610, 614, 619, 620, 623). КонсультантПлюс
- Гражданский кодекс РФ, часть первая: изменение и расторжение договора (статьи 450, 452, 453). КонсультантПлюс
- Гражданский кодекс РФ, статья 450.1: отказ от договора. КонсультантПлюс
- Гражданский кодекс РФ, статья 165.1: юридически значимые сообщения. КонсультантПлюс
- Арбитражный процессуальный кодекс РФ: подсудность (статьи 35–37) и исковое заявление (статья 125). КонсультантПлюс
- Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, пункт 23. КонсультантПлюс
Статья носит информационный характер и не заменяет юридическую консультацию. Исход каждого дела зависит от обстоятельств, документов и позиции сторон. По вашему делу обратитесь за консультацией к адвокату.