Расторжение договоров аренды возможно по договоренности сторон и в судебном порядке. Через суд расторжение происходит по причине нарушения условий договора арендатором.
Важно помнить, что перед подачей искового заявления в суд, второй стороне необходимо отправить предупреждение об устранении нарушения и предложение о расторжении договора. И только после получения отказа или отсутствия ответа в установленный договор срок, вы имеете право обратиться в суд.
Договор будет считаться расторгнутым с момента вступления в силу решения суда.
Прекращение действия договора аренды представляет собой процесс, когда отношения между арендатором и арендодателем заканчиваются до истечения срока, оговоренного в контракте. Такой разрыв возможен по инициативе одной из сторон или по взаимному согласию. Часто существует путаница между расторжением и окончанием договора, однако это различные ситуации: в последнем случае действие аренды завершается по истечении срока. То есть, прерывание отношений имеет конкретную причину.
Договор аренды может быть завершен:
- автоматически по истечении срока действия
- посредством взаимного решения сторон
В каких случаях арендодатель может требовать расторжения договора аренды
Закон установил следующие возможности:
- Арендатор использует имущество не по назначению, существенно нарушает условия (п. 3 ст. 615, п. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
- Арендатор намеренно ухудшает имущество (п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
- Арендатор более двух раз не внес арендную плату (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). Но сделать это необходимо в разумны срок (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73);
- Арендатор обязан произвести ремонт по условиям договора, однако не делает этого (п. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
- Допущены существенные нарушения условия договора. (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Расторжение раньше срока по желанию арендатора
В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор имеет право на досрочное расторжение договора аренды в следующих случаях:
- если арендодатель не передает объект аренды в пользование или каким-либо образом ограничивает это право;
- если арендуемое имущество обладает недостатками (дефектами), о которых арендодатель не уведомил при заключении договора, и которые арендатор обнаружил в процессе осмотра;
- если состояние арендуемого объекта не позволяет использовать его по предназначению;
- если арендодатель не осуществляет капитальный ремонт, когда это является его обязательством по договору.
В контракте, подписанном сторонами, могут быть указаны и другие основания для расторжения соглашения.
Как предупредить арендатора о необходимости устранить нарушение
Письменное предупреждение при расторжении договора обязательно (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).
В предупреждении необходимо указать конкретные нарушения, которые были допущены, установить срок для их устранения. Срок должен быть разумным, судебная практика, подкрепленная позицией Верховного суда, определила его продолжительность не менее 7 дней. (Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 N 303-ЭС15-13076).
| Образец предупреждения Согласно п. 3.2 договора аренды от 12.08.2020 N 3 арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 10-го числа каждого месяца. Последний платеж был осуществлен вами 07.07.2020. Ваша задолженность на данный момент составляет 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей. Просим погасить ее в течение 7 (семи) рабочих дней с момента получения настоящего предупреждения. |
По какому адресу и как направить предупреждение и предложение
Без направления предупреждения или предложения вы не можете требовать расторжение договора(п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).
Корреспонденция отправляется либо по адресу регистрации, либо по адресу указанному в договоре. В последнее время договоры предусматривают возможность электронного документооборота по средствам электронной почты и мессенджеров (п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, п. 4 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).
Письмо необходимо отправлять таким образом, что бы в дальнейшем можно было доказать факт отправления и содержания:
- телеграммой с копией и уведомлением о вручении;
- ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
- нарочным (вручение курьером адресату) с проставлением отметки о получении на копии документа.
Как составить и направить предложение о расторжении договора аренды
Досудебная процедура урегулирования спора обязательна п. 2 ст. 452 ГК РФ. Иначе суд заявление вернет, либо оставит без рассмотрения.
Необходимо перечислить основания расторжения договора и предложите расторгнуть договор в досудебном порядке. Можно даже прикрепить образец дополнительного соглашения о расторжении договора. Если договор не установлен срок, можете его обозначить в разумных пределах. По умолчанию такой срок составляет 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
| Образец предложения Согласно п. 3.2 договора аренды от 08.08.2020 N 30 арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 10-го числа каждого месяца. Последний платеж был осуществлен вами 09.07.2020. Несмотря на предупреждение, полученное вами 10.10.2020, данное нарушение до настоящего времени не устранено. Неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока является основанием для расторжения договора аренды (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). В связи с изложенным предлагаем вам подписать прилагаемое к настоящему письму соглашение о расторжении договора аренды. В случае вашего несогласия на расторжение, а равно в случае неполучения ответа на предложение в срок до 10.12.2020 мы обратимся в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора. |
Односторонний отказ от исполнения договора
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то стороны могут отказаться от него в любое время (ст. 610 ГК РФ), предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.
Если договор имеет определенный срок, то порядок одностороннего отказа от договора регулируется в ст. 450.1 ГК РФ. Возможность отказа должна быть предусмотрена договором. Судебная практика исходит из того, что стороны могут подобное условие включить в соглашение.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
После того как арендатор отказался от вашего предложения расторгнуть договор (или вовсе не ответил на него), вы имеете полное право расторгнуть договор через суд.
С момента доставки предложения необходимо подождать 30 дней, если иной срок не указан в законе, договоре или предложении о расторжении (п. 1 ст. 165.1, п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Для подачи искового заявления в суд вам необходимо:
- Определите подсудность спора по правилам ст. ст. 35, 36, 37 АПК РФ;
- Составить исковое заявление по всем правилам ст. 125 АПК РФ;
- Собрать все документы и доказательства по спору ;
- Заплатить госпошлину.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
10АП-9894/2020
г. Москва
10 сентября 2020 года Дело № А41-17581/20
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Юдиной Н.С.,
без вызова представителей участвующих в деле лиц,
рассмотрев в порядке статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Дантерм» на решение Арбитражного суда Московской области 16 июня 2020 года (резолютивная часть решения от 18 мая 2020 года) по делу № А41-17581/20, рассмотренному в порядке упрощенного производства, по иску Общества с ограниченной ответственностью «Дантерм» (ИНН 5045037137, ОГРН 1065045008544) к Обществу с ограниченной ответственностью «Ступинский завод стеклопластиков» (ИНН 5045030357, ОГРН 1035009157150) о расторжении договора и взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Дантерм» (далее – истец, ООО «Дантерм») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ступинский завод стеклопластиков» (далее – ответчик, ООО «Ступинский завод стеклопластиков») о расторжении договора аренды
№ 143 от 01.02.2020, взыскании неосновательного обогащения в размере 420.000руб.
В соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке упрощенного производства.
Решением Арбитражного суда Московской области от 16.06.2020 по делу
№ А41-17581/20 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО «Дантерм» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в обжалуемом решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права.
В соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.
Дело рассмотрено без вызова лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст.
272.1 АПК РФ. Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте суда, а также в общедоступной автоматизированной информационной системе «Картотека арбитражных дел» в сети интернет - в режиме ограниченного доступа.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 01.02.2020 стороны заключили договоры аренды нежилого помещения № 143, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) за плату нежилое помещение: часть цеха производства автобусных сидений, общей площадью 2000 кв.м., расположенное по адресу: 142800, Московская область, г. Ступино, ул. Загородная, вл. 5/1.
Пунктом 4.1 договора установлено, что арендуемое помещение передается арендатору по акту приема-передачи в срок не позднее 5 рабочих дней от даты заключения настоящего договора.
Согласно п. 5.7 договора в течение 3 дней с даты заключения настоящего договора арендатор выплачивает арендодателю сумму за последние 30 дней аренды в размере 420.000руб.
Во исполнение условий договора истец перечислил на расчетный счет ответчика обеспечительный платежа в размере 420.000руб., что подтверждено платежным поручением от 12.12.2019 № 1226 - л.д. 22.
Истец в тексте искового заявления указал, что 01.02.2020 получил от ответчика односторонний акт приема-передачи спорного помещения.
Предварительно согласовав с ответчиком возможность осмотра арендуемого помещения, истец обеспечил явку на его осмотр.
Однако сотрудники охранного предприятия отказали в пропуске на территорию, указав, что имеется приказ ООО «Ступинский завод стеклопластиков» о запрете допуска ООО «Дантерм».
Вследствие отказа в допуске на территорию для осмотра передаваемого спорного помещения истцом составлены акты № 1 и № 2 от 01.02.2020.
01.02.2020 истец направил в адрес ответчика претензию о возврате обеспечительного платежа с требованием расторжения вышеуказанного договора.
Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции в связи со следующим.
Спорные правоотношения регулируются общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (ст. 606-625).
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Если арендодатель не предоставил арендатор сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовав расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (пункт 3 статьи 611 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество и пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из положений статей 620 и 450 ГК РФ следует, что норма права, закрепленная пунктом 1 статьи 620 ГК РФ, предоставляющая арендатору право требовать расторжения договора в случае чинения арендодателем препятствий в использовании переданного в аренду имущества, является специальной по отношению к правилу, установленному пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.
Для расторжения договора по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 620 ГК РФ не требуется установления существенности нарушения договора стороной.
С учетом положений пункта 1 статьи 452 ГК РФ расторжение договора также осуществляется путем направления оферты на расторжение договора, то есть, предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать договорные отношения расторгнутыми.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.02.2020 истец в адрес ответчика направил требование исх. № 3 от 01.02.2020 о возврате суммы обеспечительного платежа и расторжении договора с 01.02.2020 (л.д. 23-24).
На указанную претензию ответчиком дан ответ № 01/37 от 06.02.2020 (л.д. 25), однако нежилое помещение не передано.
Учитывая факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по передаче помещения в аренду и принимая во внимание, что истцом соблюден досудебный порядок, установленный ст.ст. 620, 452 ГК РФ, требование истца о расторжении договора аренды является правомерным и обоснованным.
Пунктом 2 статьи 453 ГК РФ установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не
вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора.
В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
На основании пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В предмет доказывания по требованию о взыскании неосновательного обогащения является факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца, отсутствие предусмотренных правовыми актами или сделкой оснований для такого приобретения, размер неосновательного обогащения.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого
пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Информационном письме от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» разъяснил, что при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась. Положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Как следует из материалов дела, истцом исполнены обязательства по перечислению обеспечительного платежа на сумму 420.000руб., что подтверждено документально - л.д. 22.
Поскольку ответчиком передача спорного помещения не осуществлена, доказательств, свидетельствующих о возврате вышеуказанной денежной суммы, не представлено, оснований для удержания обеспечительного платежа, перечисленного ООО «Дантерм» в размере 420.000руб. не имеется.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований истца в полном объеме.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным в настоящей статье.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1
статьи 270, статьями 271, 272.1, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 16.06.2020 по делу № А41- 17581/20 отменить.
Расторгнуть договор № 143 аренды нежилого помещения от 01.02.2020.
Взыскать с ООО «Ступинский завод стеклопластиков» в пользу ООО «Дантерм» 420.000руб. неосновательного обогащения, 20.400руб. расходов по госпошлине по иску и апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий судья Н.С. Юдина
Соглашение о расторжении: правила составления
Если арендодатель и арендатор достигли согласия о прекращении арендных отношений, процесс проходит по упрощенной схеме.
Обговорив все детали, стороны составляют соглашение о расторжении, в котором указывают следующую информацию:
- дату и место подписания документа;
- личные данные участников сделки; информацию о досрочном окончании сотрудничества;
- дату завершения взаимных обязательств; отсутствие взаимных претензий;
- подтверждение возврата имущества с составлением соответствующего акта;
- реквизиты документа, печать и подписи сторон.
Соглашение о расторжении договора аренды оформляется в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, на официальном бланке или с учетом действующих законодательных требований.
Оформление иска в суд
Перед обращением в суд обязательно направление досудебной претензии. Необходимо уведомить о нарушении условий договора, а затем - о своем желании его расторгнуть.
К исковому заявлению прикладываются следующие документы:
- копия документа удостоверяющего личность (если подаем от физ лица), либо выписка из ЕГРЮЛ (если от юридического лица);
- копия договора, который предполагается расторгнуть;
- акт приема-передачи арендуемого имущества;
- доказательства исполнения договора;
- подтверждение отправки копии стороне по делу;
- квитанции об оплате госпошлины.
Арендатор не платит аренду
Случаи, когда арендаторы задерживают или уклоняются от оплаты аренды, становятся все более распространенными. Бывает, что арендаторы не только не платят, но и не освобождают арендуемые помещения.
Множество причин может привести к задержке платежей по аренде, включая споры с арендодателями, изменения в стоимости аренды, которые не были доведены до арендатора, недостатки в арендуемом имуществе, отсутствие финансов или другие обстоятельства.
Арендодатели перед выбором: принять сложившуюся ситуацию или защитить свои права и интересы.
Исходя из предположения, что договор аренды заключен корректно, действителен и не оспаривается, и предметом аренды является помещение или иное недвижимое имущество, рассмотрим действия в случае, когда арендаторы не выполняют свои обязательства без вины арендодателя.
Что делать, если арендатор не выплачивает арендную плату Оплата аренды регламентируется статьей 614 Гражданского кодекса РФ и условиями договора аренды.
Условия оплаты определяются в договоре, включая как фиксированную плату, так и переменные коммунальные и эксплуатационные платежи. Проблема часто возникает с оплатой переменной части.
При невыплате арендной платы арендодателям следует действовать по следующему алгоритму:
- Не откладывать решение проблемы, даже если арендатор обещает скорую оплату.
- Направить арендатору письменную претензию, что позволит зафиксировать нарушение и, возможно, получить обещания об оплате.
- В случае необходимости, обратиться в суд для расторжения договора или взыскания задолженности.
Предпочтительнее сначала попытаться мирно разрешить конфликт через претензионный порядок.
Если арендатор покинул помещение, арендодатель должен решить, простить долг или идти в суд.
В случае отказа арендатора покинуть помещение, арендодатель может предложить добровольное расторжение договора, односторонне его расторгнуть (если это предусмотрено договором) или обратиться в суд.
Как защитить интересы арендодателя
Наилучшей защитой служит корректно составленный договор аренды, учитывающий возможные спорные ситуации. Важно обратиться к специалисту для его составления.
Для обеспечения исполнения обязательств по аренде можно использовать различные механизмы, такие как обеспечительный платеж или удержание имущества арендатора.
Если арендатор – юридическое лицо и обещает оплатить задолженность, можно заключить договор поручительства с его руководителем.
Как выселить арендатора
Если арендатор отказывается добровольно освободить помещение, арендодатель сталкивается с выбором метода действий. Самостоятельное выселение, сопряженное с отключением коммунальных услуг или выносом имущества, может повлечь за собой юридическую ответственность. Более цивилизованный путь – обращение в суд.
Важно помнить о необходимости грамотного подхода к заключению договоров аренды и обеспечения их исполнения, чтобы минимизировать риски и защитить свои интересы.
Что входит в стоимость и от чего зависит цена
Входит в работу
- Анализ договора аренды: условия расторжения, сроки, неустойка
- Расчёт долга, неустойки и убытков (для арендатора - оспаривание начислений)
- Претензия и предупреждение об устранении нарушения (ст. 619/620 ГК)
- Иск о расторжении, взыскании или защите от выселения + обеспечительные меры
- Представительство в арбитраже и суде до реального результата
Не входит / отдельно
- Госпошлина и судебная экспертиза - оплачиваются отдельно, затем взыскиваются
- Регистрация договора аренды в Росреестре как отдельная услуга
- Гарантия результата - её не даёт никто
- Споры, не связанные с арендой недвижимости
Первичная устная консультация - бесплатно. Стоимость ведения зависит от суммы спора и стадии; расходы на адвоката по итогу взыскиваются с проигравшей стороны (ст. 110 АПК, ст. 98 ГПК).
Как мы работаем - этапы
- Анализ договора арендыЧитаем условия о расторжении, сроках и неустойке, определяем, кто и что нарушил.
- Претензия и предупреждениеНаправляем требование устранить нарушение или предложение расторгнуть (ст. 619/620 ГК) - обязательный досудебный шаг.
- Расчёт требованийСчитаем долг по аренде, неустойку и убытки; для арендатора - оспариваем завышенные начисления.
- Иск в судРасторжение, взыскание долга или защита от выселения; заявляем обеспечительные меры на имущество.
- Суд и взысканиеВедём дело, добиваемся решения и реального взыскания либо сохранения помещения за арендатором.
Наши дела по этой теме
Дела обезличены. Детали - в рубрике «Мои победы»; результат по конкретному делу зависит от обстоятельств.
Частые вопросы
Можно ли расторгнуть договор аренды досрочно?
Да. По соглашению сторон, через суд при существенном нарушении (ст. 619, 620 ГК) либо односторонним отказом, если это предусмотрено договором; бессрочный договор можно расторгнуть, предупредив за месяц/три (ст. 610 ГК).
Обязательно ли предупреждать арендатора перед расторжением?
Да. По ст. 619 ГК арендодатель сначала обязан письменно потребовать устранить нарушение в разумный срок. Без этого досудебного шага суд оставит иск без рассмотрения.
Что делать, если арендатор не платит аренду?
Направить претензию, затем расторгнуть договор и взыскать долг с неустойкой. Чтобы должник не вывел активы, по иску заявляют обеспечительные меры - арест счетов и имущества.
Можно ли выселить арендатора без суда?
Только если договор прямо допускает внесудебный односторонний отказ от исполнения. В остальных случаях освобождение помещения и расторжение - через суд.
Кто платит за улучшения помещения при расторжении?
Неотделимые улучшения, сделанные с согласия арендодателя, он обязан возместить (ст. 623 ГК). Сделанные без согласия - возмещению не подлежат.
Сколько стоят услуги адвоката по арендным спорам?
Первичная устная консультация - бесплатно. Стоимость ведения зависит от суммы и стадии спора; расходы на адвоката по итогу взыскиваются с проигравшей стороны (ст. 110 АПК, ст. 98 ГПК).
Реестровый № 50/8591, Адвокатская палата Московской области. В юридической профессии с 2013 года, статус адвоката - с 2017. Финансовый университет при Правительстве РФ.
Веду споры по аренде и за арендодателя, и за арендатора - от претензии до решения суда.
Поможем в споре по аренде - расторжение, долг, защита от выселения
Первичная консультация бесплатно. Посмотрим договор и скажем, какие у вас перспективы и сроки.
Оставить заявкуСамый частый конфликт до расторжения - цена: может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке и как арендатору это оспорить.