Расторжение договора по инициативе арендодателя

Расторжение возможно по договоренности сторон и в судебном порядке. Через суд расторжение происходит по причине нарушения условий договора арендатором.

Важно помнить, что перед подачей искового заявления в суд, второй стороне необходимо отправить предупреждение об устранении нарушения и предложение о расторжении договора. И только после получения отказа или отсутствия ответа в установленный договор срок, вы имеете право обратиться в суд.

Договор будет считаться расторгнутым с момента вступления в силу решения суда.

В каких случаях арендодатель может требовать расторжения договора аренды

Закон установил следующие возможности:

  • Арендатор использует имущество не по назначению, существенно нарушает условия (п. 3 ст. 615, п. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
  • Арендатор намеренно ухудшает имущество (п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
  • Арендатор более двух раз не внес арендную плату (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). Но сделать это необходимо в разумны срок (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73);
  • Арендатор обязан произвести ремонт по условиям договора, однако не делает этого (п. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
  • Допущены существенные нарушения условия договора. (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Как предупредить арендатора о необходимости устранить нарушение

Письменное предупреждение при расторжении договора обязательно (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

В предупреждении необходимо указать конкретные нарушения, которые были допущены, установить срок для их устранения. Срок должен быть разумным, судебная практика, подкрепленная позицией Верховного суда, определила его продолжительность не менее 7 дней. (Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 N 303-ЭС15-13076).

Образец предупреждения

Согласно п. 3.2 договора аренды от 12.08.2020 N 3 арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 10-го числа каждого месяца.

Последний платеж был осуществлен вами 07.07.2020.

Ваша задолженность на данный момент составляет 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей.

Просим погасить ее в течение 7 (семи) рабочих дней с момента получения настоящего предупреждения.

По какому адресу и как направить предупреждение и предложение

Без направления предупрежения или предложения вы не можете требовать расторжение договора(п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Корреспонденция отправляется либо по адресу регистрации, либо по адресу указанному в договоре. В последнее время договоры предусматривают возможность электронного документооборота по средствам электронной почты и мессенджеров (п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, п. 4 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

Письмо необходимо отправлять таким образом, что бы в дальнейшем можно было доказать факт отправления и содеражния:

  • телеграммой с копией и уведомлением о вручении;
  • ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
  • нарочным (вручение курьером адресату) с проставлением отметки о получении на копии документа.

Как составить и направить предложение о расторжении договора аренды

Досудебная процедура урегулирования спора обязательна п. 2 ст. 452 ГК РФ.  Иначе суд заявление вернет, либо оставит без рассмотрения.

Необходимо перечислить основания расторжения договора и предложите расторгнуть договор в досудебном порядке. Можно даже прикрепить образец дополнительного соглашения о расторжении договора. Если договор не установлен срок, можете его обозначить в разумных пределах. По умолчанию такой срок составляет 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Образец предложения

Согласно п. 3.2 договора аренды от 08.08.2020 N 30 арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 10-го числа каждого месяца.

Последний платеж был осуществлен вами 09.07.2020.

Несмотря на предупреждение, полученное вами 10.10.2020, данное нарушение до настоящего времени не устранено.

Неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока является основанием для расторжения договора аренды (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

В связи с изложенным предлагаем вам подписать прилагаемое к настоящему письму соглашение о расторжении договора аренды.

В случае вашего несогласия на расторжение, а равно в случае неполучения ответа на предложение в срок до 10.12.2020 мы обратимся в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора.

 

Односторонний отказ от исполнения договора

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то стороны могут отказаться от него в любое время (ст. 610 ГК РФ), предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

Такой отказ можно никак не мотивировать, согласие второй стороны не нужно.

Если договор имеет определенный срок, то порядок одностороннего отказа от договора регулируется в ст. 450.1 ГК РФ. Возможность отказа должна быть предусмотрена договором. Судебная практика исходит из того, что стороны могут подобное условие включить в соглашение.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

После того как арендатор отказался от вашего предложения расторгнуть договор (или вовсе не ответил на него), вы имеете полное право расторгнуть договор через суд.

С момента доставки предложения необходимо подождать 30 дней, если иной срок не указан в законе, договоре или предложении о расторжении (п. 1 ст. 165.1, п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Если ко дню обращения в суд такой срок не истек и отсутствует ответ арендатора, суд возвратит исковое заявление (п. 8 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

Для подачи искового заявления в суд вам необходимо:

  • Определите подсудность спора по правилам ст. ст. 35, 36, 37 АПК РФ;
  • Составить исковое заявление по всем правилам ст. 125 АПК РФ;
  • Собрать все документы и доказательства по спору ;
  • Заплатить госпошлину.

 

Анцупов Дмитрий, Адвокат





Задать вопрос адвокату:

What's app: + 7 926 881 73 73

Telegram: @dmi_try

Telegram канал: @lawyermoscow

Instagram: @jur_moscow

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *