Расторжение договоров аренды возможно по договоренности сторон и в судебном порядке. Через суд расторжение происходит по причине нарушения условий договора арендатором.
Важно помнить, что перед подачей искового заявления в суд, второй стороне необходимо отправить предупреждение об устранении нарушения и предложение о расторжении договора. И только после получения отказа или отсутствия ответа в установленный договор срок, вы имеете право обратиться в суд.
Договор будет считаться расторгнутым с момента вступления в силу решения суда.
Прекращение действия договора аренды представляет собой процесс, когда отношения между арендатором и арендодателем заканчиваются до истечения срока, оговоренного в контракте. Такой разрыв возможен по инициативе одной из сторон или по взаимному согласию. Часто существует путаница между расторжением и окончанием договора, однако это различные ситуации: в последнем случае действие аренды завершается по истечении срока. То есть, прерывание отношений имеет конкретную причину.
Договор аренды может быть завершен:
- автоматически по истечении срока действия
- посредством взаимного решения сторон
В каких случаях арендодатель может требовать расторжения договора аренды
Закон установил следующие возможности:
- Арендатор использует имущество не по назначению, существенно нарушает условия (п. 3 ст. 615, п. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
- Арендатор намеренно ухудшает имущество (п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
- Арендатор более двух раз не внес арендную плату (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). Но сделать это необходимо в разумны срок (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73);
- Арендатор обязан произвести ремонт по условиям договора, однако не делает этого (п. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
- Допущены существенные нарушения условия договора. (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Расторжение раньше срока по желанию арендатора
В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор имеет право на досрочное расторжение договора аренды в следующих случаях:
- если арендодатель не передает объект аренды в пользование или каким-либо образом ограничивает это право;
- если арендуемое имущество обладает недостатками (дефектами), о которых арендодатель не уведомил при заключении договора, и которые арендатор обнаружил в процессе осмотра;
- если состояние арендуемого объекта не позволяет использовать его по предназначению;
- если арендодатель не осуществляет капитальный ремонт, когда это является его обязательством по договору.
В контракте, подписанном сторонами, могут быть указаны и другие основания для расторжения соглашения.
Как предупредить арендатора о необходимости устранить нарушение
Письменное предупреждение при расторжении договора обязательно (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).
В предупреждении необходимо указать конкретные нарушения, которые были допущены, установить срок для их устранения. Срок должен быть разумным, судебная практика, подкрепленная позицией Верховного суда, определила его продолжительность не менее 7 дней. (Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 N 303-ЭС15-13076).
| Образец предупреждения
Согласно п. 3.2 договора аренды от 12.08.2020 N 3 арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 10-го числа каждого месяца. Последний платеж был осуществлен вами 07.07.2020. Ваша задолженность на данный момент составляет 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей. Просим погасить ее в течение 7 (семи) рабочих дней с момента получения настоящего предупреждения. |
По какому адресу и как направить предупреждение и предложение
Без направления предупреждения или предложения вы не можете требовать расторжение договора(п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).
Корреспонденция отправляется либо по адресу регистрации, либо по адресу указанному в договоре. В последнее время договоры предусматривают возможность электронного документооборота по средствам электронной почты и мессенджеров (п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, п. 4 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).
Письмо необходимо отправлять таким образом, что бы в дальнейшем можно было доказать факт отправления и содержания:
- телеграммой с копией и уведомлением о вручении;
- ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
- нарочным (вручение курьером адресату) с проставлением отметки о получении на копии документа.
Как составить и направить предложение о расторжении договора аренды
Досудебная процедура урегулирования спора обязательна п. 2 ст. 452 ГК РФ. Иначе суд заявление вернет, либо оставит без рассмотрения.
Необходимо перечислить основания расторжения договора и предложите расторгнуть договор в досудебном порядке. Можно даже прикрепить образец дополнительного соглашения о расторжении договора. Если договор не установлен срок, можете его обозначить в разумных пределах. По умолчанию такой срок составляет 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
| Образец предложения
Согласно п. 3.2 договора аренды от 08.08.2020 N 30 арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 10-го числа каждого месяца. Последний платеж был осуществлен вами 09.07.2020. Несмотря на предупреждение, полученное вами 10.10.2020, данное нарушение до настоящего времени не устранено. Неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока является основанием для расторжения договора аренды (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). В связи с изложенным предлагаем вам подписать прилагаемое к настоящему письму соглашение о расторжении договора аренды. В случае вашего несогласия на расторжение, а равно в случае неполучения ответа на предложение в срок до 10.12.2020 мы обратимся в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора. |
Односторонний отказ от исполнения договора
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то стороны могут отказаться от него в любое время (ст. 610 ГК РФ), предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца.
Если договор имеет определенный срок, то порядок одностороннего отказа от договора регулируется в ст. 450.1 ГК РФ. Возможность отказа должна быть предусмотрена договором. Судебная практика исходит из того, что стороны могут подобное условие включить в соглашение.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
После того как арендатор отказался от вашего предложения расторгнуть договор (или вовсе не ответил на него), вы имеете полное право расторгнуть договор через суд.
С момента доставки предложения необходимо подождать 30 дней, если иной срок не указан в законе, договоре или предложении о расторжении (п. 1 ст. 165.1, п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Для подачи искового заявления в суд вам необходимо:
- Определите подсудность спора по правилам ст. ст. 35, 36, 37 АПК РФ;
- Составить исковое заявление по всем правилам ст. 125 АПК РФ;
- Собрать все документы и доказательства по спору ;
- Заплатить госпошлину.
Соглашение о расторжении: правила составления
Если арендодатель и арендатор достигли согласия о прекращении арендных отношений, процесс проходит по упрощенной схеме.
Обговорив все детали, стороны составляют соглашение о расторжении, в котором указывают следующую информацию:
- дату и место подписания документа;
- личные данные участников сделки; информацию о досрочном окончании сотрудничества;
- дату завершения взаимных обязательств; отсутствие взаимных претензий;
- подтверждение возврата имущества с составлением соответствующего акта;
- реквизиты документа, печать и подписи сторон.
Соглашение о расторжении договора аренды оформляется в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, на официальном бланке или с учетом действующих законодательных требований.
Оформление иска в суд
Перед обращением в суд обязательно направление досудебной претензии. Необходимо уведомить о нарушении условий договора, а затем — о своем желании его расторгнуть.
К исковому заявлению прикладываются следующие документы:
- копия документа удостоверяющего личность (если подаем от физ лица), либо выписка из ЕГРЮЛ (если от юридического лица);
- копия договора, который предполагается расторгнуть;
- акт приема-передачи арендуемого имущества;
- доказательства исполнения договора;
- подтверждение отправки копии стороне по делу;
- квитанции об оплате госпошлины.
Арендатор не платит аренду
Случаи, когда арендаторы задерживают или уклоняются от оплаты аренды, становятся все более распространенными. Бывает, что арендаторы не только не платят, но и не освобождают арендуемые помещения.
Множество причин может привести к задержке платежей по аренде, включая споры с арендодателями, изменения в стоимости аренды, которые не были доведены до арендатора, недостатки в арендуемом имуществе, отсутствие финансов или другие обстоятельства.
Арендодатели перед выбором: принять сложившуюся ситуацию или защитить свои права и интересы.
Исходя из предположения, что договор аренды заключен корректно, действителен и не оспаривается, и предметом аренды является помещение или иное недвижимое имущество, рассмотрим действия в случае, когда арендаторы не выполняют свои обязательства без вины арендодателя.
Что делать, если арендатор не выплачивает арендную плату Оплата аренды регламентируется статьей 614 Гражданского кодекса РФ и условиями договора аренды.
Условия оплаты определяются в договоре, включая как фиксированную плату, так и переменные коммунальные и эксплуатационные платежи. Проблема часто возникает с оплатой переменной части.
При невыплате арендной платы арендодателям следует действовать по следующему алгоритму:
- Не откладывать решение проблемы, даже если арендатор обещает скорую оплату.
- Направить арендатору письменную претензию, что позволит зафиксировать нарушение и, возможно, получить обещания об оплате.
- В случае необходимости, обратиться в суд для расторжения договора или взыскания задолженности.
Предпочтительнее сначала попытаться мирно разрешить конфликт через претензионный порядок.
Если арендатор покинул помещение, арендодатель должен решить, простить долг или идти в суд.
В случае отказа арендатора покинуть помещение, арендодатель может предложить добровольное расторжение договора, односторонне его расторгнуть (если это предусмотрено договором) или обратиться в суд.
Как защитить интересы арендодателя
Наилучшей защитой служит корректно составленный договор аренды, учитывающий возможные спорные ситуации. Важно обратиться к специалисту для его составления.
Для обеспечения исполнения обязательств по аренде можно использовать различные механизмы, такие как обеспечительный платеж или удержание имущества арендатора.
Если арендатор – юридическое лицо и обещает оплатить задолженность, можно заключить договор поручительства с его руководителем.
Как выселить арендатора
Если арендатор отказывается добровольно освободить помещение, арендодатель сталкивается с выбором метода действий. Самостоятельное выселение, сопряженное с отключением коммунальных услуг или выносом имущества, может повлечь за собой юридическую ответственность. Более цивилизованный путь – обращение в суд.
Важно помнить о необходимости грамотного подхода к заключению договоров аренды и обеспечения их исполнения, чтобы минимизировать риски и защитить свои интересы.