Проверяю объект и контрагента. Составляю и согласовываю договор аренды, а затем сопровождаю передачу помещения. При возникновении спора взыскиваю задолженность по аренде в арбитражном суде. Представляю арендаторов и арендодателей в разных поручениях. Я - адвокат Дмитрий Анцупов, реестровый № 50/8591, Адвокатская палата Московской области.
Дмитрий Анцупов,адвокат
Проверьте меня до того, как позвоните
Статус адвоката подтверждается публично. Вот запись обо мне в официальном реестре Адвокатской палаты Московской области - её можно открыть и проверить самостоятельно.
Открыть реестр АПМО и проверить № 8591 →Образование - Финансовый университет при Правительстве РФ. Публикуюсь в «Новой адвокатской газете», журналах «Юстиция» и «Образование и право». Как эксперт комментировал дела для РБК, «Аргументов и фактов» и «Известий». Приём: Москва, Зубовский бульвар, 15с2, с 10:00 до 19:00 по записи.
Аренда офиса, торговой точки, склада или производства требует регулярных расходов. К ним относятся арендная плата, коммунальные и эксплуатационные платежи, а также расходы на ремонт. Договор определяет размер и порядок платежей, обязанности сторон по ремонту и содержанию. В нём же устанавливают порядок изменения платы и компенсации затрат на улучшения. Эти условия лучше проверить до передачи денег. Пока договор не подписан, их можно обсудить и согласовать.
Кому нужна помощь юриста по аренде коммерческой недвижимости
Ситуации, с которыми обращаются арендаторы:
- арендодатель передал типовой договор и не хочет менять условия, а в документе односторонние права арендодателя и неустойки только для арендатора;
- нужно проверить, действительно ли подписант является собственником или уполномоченным представителем;
- помещение заложено, арестовано или уже сдано третьим лицам;
- плата завышена относительно рынка и нужны юридические аргументы для переговоров;
- планируется субаренда или совместное пользование помещением.
Ситуации арендодателей:
- нужно составить договор и урегулировать в нём последствия просрочки или отсутствия платежей;
- требуется прописать обеспечительный платёж, порядок индексации платы и возмещение коммунальных расходов;
- арендатор задерживает платежи, использует помещение не по назначению или передал его субарендатору без согласия;
- нужно взыскать задолженность по аренде и неустойку.
Отдельно я веду споры по уже действующему договору. В такой ситуации одна сторона может требовать изменить условия, а вторая - считать их нарушенными. Сначала я изучаю документы и оцениваю перспективы. Затем предлагаю претензионную или судебную стратегию.
После подписания изменить условия можно по соглашению сторон, а при наличии правовых оснований - через суд.
Что я проверяю до подписания договора аренды
До подписания проверяю объект и полномочия контрагента. Затем разбираю проект договора. По итогам письменно сообщаю, что подтверждено, что вызывает сомнения и какие правки нужны до сделки.
- Предмет договора. По пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре нужно указать данные, позволяющие определённо установить арендуемое имущество. Если таких данных нет, условие об объекте считается несогласованным, а договор - незаключённым. Однако для фактически исполнявшегося договора действует другое правило. Стороны не вправе ссылаться на незаключённость только из-за ненадлежащего описания объекта. Это правило применяется, если имущество было передано и между сторонами не возникло спора о том, какой объект передан (пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Проверяю описание объекта, документы и фактическую индивидуализацию помещения.
- Право сдачи в аренду. Собственник подтверждается выпиской ЕГРН. Если помещение сдаёт не собственник, проверяю доверенность или право субаренды по вышестоящему договору. По статье 608 ГК РФ сдавать имущество в аренду вправе собственник или уполномоченное им лицо.
- Обременения. Проверяю ипотеку, арест, судебные споры по объекту, действующую аренду третьим лицам и зарегистрированные сервитуты. Обременение не всегда запрещает сделку, но меняет её риски. Их нужно знать до подписания.
- Контрагент. По выписке из ЕГРЮЛ или ЕГРИП проверяю сведения о контрагенте и полномочия директора или представителя. Отдельно ищу признаки банкротства, исполнительные производства и массовый адрес регистрации.
- Назначение помещения. Сверяю назначение и характеристики помещения с разрешённым использованием земельного участка и условиями договора. Затем проверяю специальные требования к планируемой деятельности: торговле, общепиту, производству или хранению.
- Инженерия. По документам проверяю электрическую мощность, вентиляцию, водоснабжение и пожарную сигнализацию. Устных заверений для такой проверки недостаточно.
- Третьи лица. Выясняю, кто ещё пользуется помещением или частями здания. Проверяю споры с соседями по площади и распределение расходов на общее имущество.
Проверка контрагента до сделки - самостоятельная услуга стоимостью от 10 000 ₽. Я собираю выписки из ЕГРН и ЕГРЮЛ, а также сведения о банкротстве и исполнительных производствах. Затем анализирую сделки с объектом за последние годы и готовлю заключение по рискам.
Как проверяю полномочия подписанта. Если помещение сдаёт не собственник, запрашиваю доверенность и проверяю в ней срок действия, объём полномочий и наличие права сдавать имущество в аренду и подписывать договор. По организации-контрагенту сверяю полномочия подписанта с уставом или доверенностью и свежей выпиской из ЕГРЮЛ, по предпринимателю - с выпиской из ЕГРИП. Если полномочия подтвердить нельзя, подписание откладываю до получения документов.
Как я составляю и согласовываю договор аренды
Проект договора проверяю с позиции той стороны, которую представляю. Отдельно отмечаю условия, которые расходятся с реальными договорённостями или несоразмерно переносят риски и расходы на клиента. Согласовываю следующие условия:
- Срок и регистрация. Договор аренды здания, сооружения или нежилого помещения на срок не менее года подлежит государственной регистрации. Это правило предусмотрено пунктом 2 статьи 651 ГК РФ и Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53. Подписанный договор связывает стороны и до регистрации. Однако без регистрации он не влечёт последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении (пункт 5 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49). Порядок и сроки регистрации прописываю в договоре отдельным пунктом.
- Плата, индексация и порядок расчётов. Определяю вид платы: фиксированная сумма или платёж с индексацией. Отдельно указываю, входит ли в неё только аренда или также коммунальные и эксплуатационные расходы. Фиксирую даты и способ платежей. По умолчанию стороны изменяют размер арендной платы по соглашению и в сроки, предусмотренные договором. Делать это можно не чаще одного раза в год, но договор может установить иное (пункт 3 статьи 614 ГК РФ). Право арендодателя на одностороннее изменение должно следовать из закона или договора. По разъяснениям Пленума ВАС РФ такое изменение допускается не чаще одного раза в год. Порядок уведомления другой стороны и договорные пределы изменения платы согласовываю отдельно.
- Обеспечительный платёж. Размер, цель и порядок возврата или зачёта при окончании аренды фиксирую по статье 381.1 ГК РФ: это обеспечение обязательств арендатора, а не плата за пользование помещением.
- Ремонт и содержание. По статье 616 ГК РФ текущий ремонт выполняет арендатор, капитальный - арендодатель, если договором не установлено иное. В договоре разграничиваю обязанности по содержанию, замене инженерных систем и благоустройству.
- Улучшения. Отделимые и неотделимые улучшения (статья 623 ГК РФ): какие работы допустимы, кто их согласует, получает ли арендатор компенсацию при возврате помещения.
- Субаренда. По статье 615 ГК РФ субаренда допускается с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором; условия согласия прописываю заранее.
- Возврат имущества. Срок освобождения, состояние помещения при возврате, порядок подписания акта и последствия просрочки возврата - включая неустойку и расчёт платы за фактическое пользование.
- Ответственность. Согласовываю неустойку за просрочку платежей и возврата помещения, а также порядок её расчёта.
- Заверения об обстоятельствах. По статье 431.2 ГК РФ фиксирую заверения сторон о правовом статусе объекта, отсутствии споров и обременений, соответствии назначения помещения. Отдельно предусматриваю ответственность за недостоверные заверения.
Споры об одностороннем изменении и повышении арендной платы разбираются отдельно - подробнее на странице про одностороннее повышение арендной платы.
Предложенные правки я письменно фиксирую в протоколе разногласий. Частью договорённостей они становятся только после принятия другой стороной. Например, стороны могут подписать согласованную редакцию договора, протокол урегулирования разногласий или дополнительное соглашение.
Сопровождение сделки и передачи помещения
После подписания договора нужно оформить передачу помещения. Если это требуется, аренду также регистрируют. В акте приёма-передачи указывают перечень помещений и площади по документам. Там же фиксируют состояние отделки и инженерных систем, замечания и дефекты с фотографиями, показания счётчиков, комплект ключей и порядок доступа. Акт помогает отделить прежние дефекты от повреждений, возникших в период аренды. Без подробного акта доказывать исходное состояние объекта обычно сложнее. Поэтому к акту стоит приложить фото и перечень дефектов.
Отдельно проверяю, как договор регулирует недостатки помещения. Статья 612 ГК РФ предусматривает способы защиты, если недостатки полностью или частично мешают пользоваться помещением. Правило действует, когда арендодатель не оговорил недостатки, а арендатор не знал о них заранее и не должен был обнаружить их при осмотре или проверке исправности имущества.
В такой ситуации арендатор может потребовать безвозмездно устранить недостатки, соразмерно уменьшить плату или возместить расходы на устранение. После уведомления он может удержать эти расходы из платы либо потребовать досрочно расторгнуть договор. Непокрытую часть причинённых убытков можно взыскать дополнительно.
По общему правилу риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несёт собственник, если законом или договором не предусмотрено иное (статья 211 ГК РФ). По статье 611 ГК РФ арендодатель должен передать имущество в состоянии, соответствующем договору и его назначению. Поэтому состояние объекта и распределение рисков нужно отдельно зафиксировать в договоре и акте.
Если регистрация обязательна, после подписания сопровождаю её в Росреестре и получаю отметки. Затем контролирую обмен подписанными экземплярами. Отдельно проверяю, переданы ли документы, ключи и доступ.
При смене собственника действует пункт 1 статьи 617 ГК РФ. По этому правилу переход права собственности на сданное в аренду имущество сам по себе не является основанием для изменения или расторжения договора. Однако арендатор по незарегистрированному договору, который подлежал регистрации, не может ссылаться на сохранение аренды против нового собственника. Это относится к собственнику, который не знал и не должен был знать о договоре (пункт 5 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49). Поэтому регистрацию договора не стоит откладывать.
По пункту 1 статьи 621 ГК РФ преимущественное право на новый срок возникает у арендатора, который надлежащим образом исполнял обязанности. Право действует при прочих равных условиях, если закон или договор не устанавливает иное. О желании заключить новый договор нужно письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре. Если такого срока нет, уведомление направляют в разумный срок до окончания действия договора. При продлении или изменении условий готовлю дополнительные соглашения. Если с момента первой сделки прошло много времени, повторно проверяю объект и контрагента.
Споры арендатора и арендодателя
Арендатор может заявлять требования из-за недостатков помещения, отключения коммуникаций, удержания обеспечительного платежа или повышения платы. Требования арендодателя могут быть связаны с задолженностью, переоборудованием, субарендой без согласия, повреждением или несвоевременным возвратом помещения.
Если спор связан с прекращением аренды или возвратом помещения, я отдельно проверяю основания и порядок уведомления. Затем оцениваю последствия досрочного прекращения договора. Подробнее эти вопросы разобраны на странице про расторжение договора аренды.
Смежные вопросы недвижимости - сделки с помещениями, споры о праве собственности, оспаривание кадастровой стоимости - веду в рамках общей практики юриста по недвижимости.
Взыскание задолженности по аренде
Перед обращением в арбитражный суд нужно соблюсти досудебный порядок. По общему правилу статьи 4 АПК РФ суд рассматривает требование о взыскании денежных средств после истечения 30 календарных дней со дня направления претензии. Иной срок или порядок может устанавливать закон или договор. Если обязательный претензионный порядок не соблюдён и это установлено после принятия иска, суд оставит иск без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ). До обращения в суд я проверяю, нужно ли направлять претензию и есть ли доказательства её направления. Это правило относится к денежным требованиям. Его нельзя механически распространять на все категории арендных споров.
Претензию готовлю на основании договора и платёжных документов: в ней фиксирую размер задолженности, порядок и срок погашения, последствия неисполнения. Если арендатор не платит и после претензии, готовлю исковое заявление. К требованиям о задолженности добавляю неустойку, предусмотренную договором, а если она не установлена - проценты по статье 395 ГК РФ.
До подачи иска проверяю договор и приложения, акты приёма-передачи, платёжные поручения и квитанции. Также изучаю акты сверки и переписку сторон. В арбитражном процессе судебный приказ возможен по денежному требованию из неисполнения или ненадлежащего исполнения договора. Документы должны подтверждать денежное обязательство, а сумма требования не должна превышать 750 000 рублей (пункт 1 статьи 229.2 АПК РФ). По сумме и документам конкретного дела я определяю, подавать заявление о судебном приказе или иск.
Представляю интересы и арендодателя, и арендатора. На стороне должника проверяю расчёт, основания требований, подсудность и применимую ответственность. После проверки готовлю отзыв на иск и возражения по расчёту.
После решения суда может потребоваться предъявить исполнительный документ приставам или в банк должника. По общему правилу исполнительный лист выдаётся после вступления судебного акта в законную силу. Исключение составляют случаи немедленного исполнения (статья 319 АПК РФ). Вынесенный судебный приказ сам является исполнительным документом.
Исполнительный документ о взыскании денежных средств можно предъявить судебным приставам. Другой вариант - предъявить его вместе с заявлением взыскателя непосредственно в банк, который обслуживает счёт должника (статья 8 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ). Если банк должника неизвестен, взыскатель с действующим исполнительным листом вправе обратиться в налоговый орган. В заявлении он просит представить сведения о банках и счетах должника (части 8–10 статьи 69 Закона № 229-ФЗ).
Этим этапом я тоже занимаюсь: готовлю документы и сопровождаю исполнение. Работаю до фактического поступления денег или до исчерпания законных мер взыскания.
Как я работаю
К первому обращению подготовьте то, что уже есть на руках. Для проверки сделки нужны проект договора или подписанный экземпляр, а также реквизиты контрагента. Если вы уже получили выписку из ЕГРН на объект, приложите и её. Также пришлите переписку по условиям. Для спора по действующему договору добавьте платёжные документы, акты сверки и приёма-передачи. Если претензии уже направлялись, они тоже потребуются. В ходе работы я определю, какие ещё документы нужно запросить и как их оформить.
- Получаю документы и уточняю задачу: сделка, изменение действующего договора или спор.
- Проверяю материалы, называю объём поручения, срок и стоимость; после согласования закрепляю их в соглашении.
- По сделке: проверяю объект и контрагента, согласовываю договор, при необходимости сопровождаю подписание, передачу помещения и государственную регистрацию аренды.
- По спору: рассчитываю требования, готовлю претензию, иск или отзыв и отдельно согласовываю судебное представительство.
Я не гарантирую заключение сделки на условиях клиента, победу в суде или взыскание конкретной суммы: результат зависит от документов, позиции другой стороны и оценки суда. Объём работ, который прописан в соглашении, выполняю полностью.
Стоимость услуг
Цены ниже - из разделов «Договорная работа» и «Сопровождение на досудебной стадии и ведение дела в суде (общее)» страницы «Цены на услуги адвоката».
| Договорная работа | Стоимость |
|---|---|
| Разработка индивидуального договора под вашу ситуацию | от 15 000 ₽ |
| Проверка и согласование договора | от 15 000 ₽ |
| Комплексная проверка контрагента до заключения сделки | от 10 000 ₽ |
| Сопровождение на досудебной стадии и ведение дела в суде (общее) | Стоимость |
|---|---|
| Досудебная претензия | от 15 000 ₽ |
| Написание искового заявления | от 20 000 ₽ |
| Написание отзыва на исковое заявление | от 15 000 ₽ |
| Составление заявления о вынесении судебного приказа | от 10 000 ₽ |
| Суд первой инстанции «под ключ» | от 90 000 ₽ |
| Суд апелляционной инстанции «под ключ» | от 90 000 ₽ |
| Суд кассационной инстанции «под ключ» | от 90 000 ₽ |
Для судебного спора по аренде стоимость ведения дела в первой инстанции под ключ - от 90 000 ₽. Точный объём поручения и итоговую стоимость определяю после изучения документов и фиксирую в соглашении до начала работы.
Пришлите проект договора или опишите ситуацию
Опишите задачу и укажите, к какой дате нужно проверить договор, ответить на претензию или подготовить документы в суд. Я отвечу, какие документы нужны, и сообщу возможный формат работы. Разбор документов проводится на консультации - 10 000 ₽.
Частые вопросы
Сколько стоит консультация по аренде?
Короткий вопрос в мессенджере - бесплатно. Консультация - 10 000 ₽. На консультации разбираю документы, отвечаю на вопросы и предлагаю порядок дальнейшей работы.
Какие документы нужны для проверки договора аренды?
Проект договора или уже подписанный экземпляр, сведения об объекте и сторонах, переписка по условиям, если она есть. Для проверки контрагента дополнительно пригодятся реквизиты организации. Полный список запрашиваю после первого обращения.
Как быстро выполняется проверка договора?
Срок зависит от объёма документов, порядка получения выписок и количества правок на переговорах. Ориентировочный срок называю до начала работы, после изучения документов, и фиксирую его в соглашении.
Нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре?
Договор аренды здания, сооружения или нежилого помещения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Подписанный договор связывает стороны и до регистрации, но без неё обычно не создаёт правовых последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о договоре.
Что такое обеспечительный платёж и возвращают ли его?
Обеспечительный платёж - деньги, которые арендатор вносит как обеспечение своих обязательств (статья 381.1 ГК РФ). Это не арендная плата. Порядок возврата или зачёта зависит от условий договора, поэтому размер, цель и порядок возврата прописываю отдельным пунктом до подписания.
Может ли арендодатель повысить плату без согласия арендатора?
По общему правилу арендодатель не вправе односторонне изменить размер арендной платы, если договором не предусмотрено иное. Условия индексации и изменения платы нужно согласовать до подписания договора.
Что делать, если арендатор не платит?
Направить досудебную претензию с расчётом задолженности. По общему правилу арбитражный суд рассматривает денежное требование по истечении 30 календарных дней после направления претензии. Закон или договор может установить иной порядок. Если платежей нет и после претензии, по сумме и документам определяю порядок производства. Судебный приказ возможен при подтверждённом документами денежном обязательстве и требовании до 750 000 рублей. В остальных случаях готовлю исковое заявление.
Первоисточники
- ГК РФ, статья 211 - риск случайной гибели имущества: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/244b1d2acd0b97f14888a6a14ab4bc1ec4125f7f/
- ГК РФ, статья 381.1 - обеспечительный платёж: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/86072fde18c3cb11bd54a4c116530062a3daeb6c/
- ГК РФ, статья 395 - проценты за пользование чужими денежными средствами: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/93383099dc4f06165d8d4aac4eeb159db4f6da3d/
- ГК РФ, статья 431.2 - заверения об обстоятельствах: https://www.zakonrf.info/gk/431.2/
- ГК РФ, статья 607 - предмет договора аренды: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/8795ca64fac9847b86743ee4c615a8a022cef84f/
- ГК РФ, статья 608 - право сдачи имущества в аренду: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/f455da5307e41a2b4d5382ffcdabda718231139a/
- ГК РФ, статья 609 - форма и регистрация договора аренды недвижимости: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/d814c7f49b5b1f70cddba63b9be06eb8dd418b53/
- ГК РФ, статья 611 - обязанность арендодателя предоставить имущество: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/9b3503bda9ab8d22dc11fd261890a9ea6f9e83cd/
- ГК РФ, статья 612 - ответственность за недостатки сданного имущества: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/a44f10e3f3050ea6cfd9fde021ffd7df2c43e77f/
- ГК РФ, статья 614 - арендная плата: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/2ec6e7b6721ee85b327cd48ef670410bb0cbb7f6/
- ГК РФ, статья 615 - субаренда: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/0f3814182c1d58ac150b11ced36055bfd70a82fe/
- ГК РФ, статья 616 - ремонт и содержание имущества: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/48340579d9ef659b0993357d26880ff26539297a/
- ГК РФ, статья 617 - смена собственника: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/65133c40908cb965947edf8eafd73171328024f1/
- ГК РФ, статья 621 - преимущественное право на новый срок: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/c22a45bebe759e5aecca241ce6e591612a842eb2/
- ГК РФ, статья 622 - возврат имущества: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/10e66795c5ba71f7dd4e6ed5e559db67255f7e1e/
- ГК РФ, статья 623 - улучшения арендованного имущества: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/1582b43bf0984e5026458747926fa1fddb4b2217/
- ГК РФ, статья 651 - государственная регистрация договора аренды: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/927cf8adc0f8233a6a4db08c2cc66dca2bcb37cb/
- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 - регистрация аренды нежилых помещений: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_27636/
- Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (пункты 14–15, 21): https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_123451/
- Постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 (пункты 5, 12): https://rg.ru/documents/2019/01/11/dogovor-dok.html
- АПК РФ, статья 4 - досудебный порядок урегулирования: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37800/4d77fceae32b76a1cc26db3a1c64857d59045fdc/
- АПК РФ, статья 148, пункт 2 части 1 - оставление иска без рассмотрения: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37800/8bb4dcd3c32777f88ed6fcc15123f2a13b4356f2/
- АПК РФ, статьи 229.1–229.2 - судебный приказ: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37800/d1d697c732991b313b62196970885c898cd9e06a/
- АПК РФ, статья 319 - выдача исполнительного листа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37800/0fd8bf0adb305afa81a2a7360d08f348fe992cc7/
- Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», статья 8 - предъявление исполнительного документа в банк: https://sudact.ru/law/federalnyi-zakon-ot-02102007-n-229-fz-ob/glava-1/statia-8/
- Федеральный закон № 229-ФЗ, статья 69, части 8–10 - сведения о банках и счетах должника: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_71450/0fe3c35b51500a073306f9833bb38c1fc21356a6/
- Справочный материал по досудебному порядку урегулирования споров (КонсультантПлюс): https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_188617/