Юрист по аренде коммерческой недвижимости

Переезд в новый офис, склад или производственное помещение, а также выезд из старого кажется на первый взгляд простым делом для бизнеса, однако это не всегда так. Хотя арендные отношения предполагают взаимную выгоду для арендатора и арендодателя, в процессе могут возникнуть сложности.

При аренде коммерческой недвижимости, заключении и расторжении арендных договоров часто появляются юридические препятствия. Проблемы, такие как задержка в оплате аренды арендатором, неправомерное удержание имущества арендодателем, или неучтенные вопросы, связанные с техническим состоянием объекта, разграничение ответственности и недоработки в условиях расторжения договора, могут привести к серьезным разногласиям.

Что включает в себя юридическое сопровождение аренды недвижимости

1. Анализ контрагента и объекта аренды: Исследование юридической чистоты объекта недвижимости и проверка надежности арендодателя или добросовестности арендатора, включая отчет по правовым рискам.
2. Правовая оценка арендного договора: Разработка или детальный анализ предоставленного договора аренды на предмет потенциальных рисков, внесение изменений и согласование их с арендодателем.
3. Поддержка при заключении сделки: Обеспечение юридической корректности оформления арендных отношений и соблюдение порядка подписания документов, с целью минимизации рисков.
4. Регистрация договора аренды: Подготовка и подача необходимых документов для официальной регистрации договоров аренды сроком более 11 месяцев в Росреестр.
5. Арбитраж по вопросам аренды: Правовая оценка обстоятельств дела, подготовка процессуальных документов и представление интересов клиента в суде.
6. Консультации по аренде: Предоставление юридических консультаций по аренде коммерческой недвижимости может предотвратить судебные споры и способствовать быстрому решению проблем. Варианты консультаций включают:
   — Бесплатную устную консультацию без анализа документов (до 15 минут),
   — Платную устную консультацию с детальным анализом документов и обсуждением конкретной ситуации,
   — Письменное заключение с оценкой правовых рисков.

Что нужно учесть арендатору

Целевое использование помещения: При выборе коммерческой недвижимости основным критерием должна быть ее соответствие предполагаемому виду деятельности. Важно, чтобы помещение имело коммерческое назначение и подходило под ваш бизнес, например, использование жилых объектов под офисы или магазины обычно запрещено. Также есть ограничения на размещение производственных мощностей или детских центров в подвальных помещениях.

Законность условий аренды: Особое внимание следует уделить правильности и законности условий арендного договора. Несоответствие условий договора законодательству может привести к его признанию недействительным, что в свою очередь может обернуться необходимостью освободить помещение, влекущей за собой финансовые потери и потерю клиентуры, особенно если в помещении были сделаны значительные вложения.

Наличие сопутствующих документов: Ключевым документом является акт приема-передачи, который фиксирует состояние помещения на момент начала и окончания аренды. Отсутствие такого акта при завершении аренды может привести к ситуации, когда помещение считается не освобожденным, и арендодатель вправе требовать оплату за период, когда недвижимость фактически не использовалась.

Рекомендации для арендодателя

Четкое указание условий оплаты: Убедитесь, что срок и сумма арендной платы четко прописаны в договоре. В противном случае, при обращении арендатора в суд, договор может быть признан недействительным, что потребует возврата всей суммы, уплаченной за аренду, если она не была оформлена должным образом.

Документальное оформление всех условий: Все договоренности, включая разрешение на проведение ремонтных работ, возможность субаренды, а также условия и порядок оплаты, должны быть зафиксированы в арендном договоре в письменной форме. Оральные соглашения не достаточны, так как любые условия, не урегулированные в тексте договора и не запрещенные законом, могут быть интерпретированы в пользу арендатора. Это может привести к несанкционированным изменениям в помещении, даже если арендодатель был против любых видов ремонта или перепланировки.

Минимизация рисков при аренде коммерческой недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости из-за ее высокой стоимости и насыщенности рынка несет в себе множество рисков, включая высокий уровень мошенничества. Вот ключевые риски, на которые следует обратить внимание:

• Легитимность контактного лица: Убедитесь, что лицо, представляющее собственника, действительно имеет на это право. Существует риск столкнуться с мошенниками, например, с бывшими сотрудниками или руководителями, утратившими полномочия.
• Психическое здоровье собственника: Скрытые психические расстройства собственника могут стать основанием для аннулирования сделки.
• Отсутствие полномочий у доверенных лиц: Проверьте актуальность доверенностей у представителей собственника.
• Несоблюдение корпоративных процедур: Отсутствие корпоративного одобрения сделки может стать препятствием для ее заключения.
• Судебные и банковские обременения: Проинформируйтесь о наличии любых обременений на арендуемом объекте.
• Запрет на распоряжение имуществом: Удостоверьтесь в отсутствии судебного запрета на сделки с объектом.
• Несогласованные изменения в проекте: Любые изменения, не утвержденные муниципальными органами, могут потребовать вмешательства специализированного юриста.
• Изменение вида разрешенного использования: Проверьте, не был ли изменен вид разрешенного использования объекта.
• Права предыдущих арендаторов: Учтите возможные права и обязанности предыдущих арендаторов.
• Частые сделки с объектом: Будьте внимательны к объектам, с которыми было проведено несколько сделок за короткий период, это может указывать на проблемы.
• Риск банкротства арендодателя: Оцените вероятность инициации процедуры банкротства собственником, что может повлиять на ваше право пользования объектом.
• Долги по налогам и коммунальным платежам: Информируйтесь о наличии задолженностей по налогам и коммунальным платежам, включая телефонию, чтобы избежать дополнительных расходов.

 

Взыскать долг по договору аренды

Арендный договор представляет собой соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору право использования имущества за определенную плату. В некоторых случаях арендаторы могут не соблюдать условия оплаты в установленные сроки. Как поступить, если арендатор задерживает оплату аренды и как вернуть долг по арендному договору?

В качестве первого шага рекомендуется направить арендатору письмо с требованием о погашении задолженности. Это можно сделать как устно, так и письменно, однако важно зафиксировать требование официально. Если арендатор игнорирует требования, следует принять более решительные действия.

Существует несколько методов возврата долга по арендному договору. Одним из вариантов является обращение в суд, хотя этот процесс может быть длительным и обременительным, включая расходы на адвоката и судебные издержки, которые могут превысить сам долг.

Другой метод — это работа с коллекторскими агентствами, которые специализируются на взыскании долгов. Арендодателю необходимо заключить договор с агентством, уточнив условия и сроки взыскания.

Кроме того, возможно договориться непосредственно с арендатором о реструктуризации долга или о продлении сроков его оплаты. Важно четко оговорить условия такого соглашения, включая сроки и размеры выплат, и зафиксировать их в письменном виде.

В процессе взыскания долга важно учитывать индивидуальные особенности каждого случая и оценить все риски и возможности. Быстрые и решительные действия могут увеличить шансы на своевременное получение долга и предотвратить серьезные проблемы.

Также важно тщательно подходить к выбору арендаторов, проводя предварительную проверку их финансового состояния и кредитной истории, а также устанавливать строгие условия по оплате и штрафы за несвоевременную оплату в договоре аренды.