Арендодатель сменил замки, отключил пропуска или выставил охрану, и арендатор не может попасть в помещение. Внутри остаются товар, оборудование и документы. Закон обязывает арендодателя предоставить арендатору помещение в пользование (статьи 606, 611). Арендатор, которому создали препятствия, вправе требовать обеспечения доступа, возмещения убытков и расторжения договора.
В споре арендатор должен подтвердить дату и способ блокировки, свою готовность пользоваться помещением и размер убытков. Доказательства этих обстоятельств собирают в первые дни, пока на месте сохраняются замки, объявления и имущество.
Правовые нормы проверены по состоянию на 4 октября 2026 года.
- проверите, вправе ли арендодатель ограничивать доступ по вашему договору
- подтвердите блокировку документами
- узнаете, при каких условиях суд отказывает во взыскании арендной платы за время блокировки
- выберете требование об обеспечении доступа, возврате имущества, возмещении убытков или расторжении договора
Документы должны показывать, кто ограничил доступ, когда это произошло и какие последствия возникли.
Сохраните фото, видео, акт и переписку. Укажите дату, способ блокировки и тех, кто её установил.
Назовите помещение, опишите препятствие и потребуйте его устранить. Сохраните доказательства отправки и получения.
Зафиксируйте восстановление доступа. Для требования об убытках соберите расчёт и документы о связи потерь с блокировкой.
Законность ограничения оценивают с учётом договора и обстоятельств. Сам факт закрытого доступа не доказывает размер убытков.
Основание: статья 65 АПК РФ; статья 393 ГК РФ.
Вправе ли арендодатель ограничить доступ в помещение
Правила Гражданского кодекса об аренде не дают арендодателю права закрыть доступ за долг. Арендодатель в таком споре ссылается на условие договора, самозащиту или прекращение аренды, поэтому сначала проверьте договор и полученные уведомления.
Закон относит препятствия пользованию к нарушениям арендодателя. Арендатор в этом случае вправе требовать досрочного расторжения договора через суд (пункт 1 статьи 620).
На случай просрочки арендной платы Гражданский кодекс предусматривает для арендодателя другие способы защиты, и блокировки помещения среди них нет. При существенном нарушении сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать её досрочного внесения, но не более чем за два срока подряд, если договор не предусматривает иное (пункт 5 статьи 614). Он также вправе требовать расторжения договора в суде, если арендатор более двух раз подряд не внёс арендную плату в срок (пункт 3 статьи 619). Перед таким иском арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнить обязательство в разумный срок.
Договор аренды может содержать условие о праве арендодателя ограничить доступ при просрочке арендной платы. Указанные в источниках постановления Пленума и обзоры Верховного Суда об аренде и об исполнении обязательств не содержат разъяснений о таком условии. Проверьте, соблюдал ли арендодатель порядок, записанный в условии: размер долга, срок просрочки, предварительное уведомление.
| На что ссылается арендодатель | Что проверить арендатору |
|---|---|
| Условие договора о праве ограничить доступ при просрочке арендной платы | Есть ли долг, соответствуют ли его размер и длительность просрочки условиям договора, получено ли уведомление |
| Самозащита права | Соразмерна ли блокировка нарушению: сумма долга, срок просрочки, размер обеспечительного платежа |
| Договор прекращён, помещение не возвращено | Прекращён ли договор: основание отказа, дата и способ доставки уведомления |
Довод о самозащите проверяют по статье 14. По этой статье способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
Как зафиксировать блокировку
В день блокировки подтвердите документами её дату и способ, а также то, кто закрыл доступ. Затем письменно потребуйте от арендодателя обеспечить доступ.
Блокировку и её последствия подтверждают следующие доказательства:
- акт о недопуске, который подписали сотрудники арендатора и лица, не связанные со сторонами;
- фотографии и видеозапись входа, замков, объявлений и ответа охраны;
- письменное требование к арендодателю обеспечить доступ и доказательства его отправки;
- переписка с арендодателем и управляющей компанией;
- опись имущества, которое осталось в помещении, с документами на это имущество;
- протокол осмотра, который составил нотариус.
Порядок нотариального осмотра описан в статье об обеспечении доказательств нотариусом.
Письменное требование подтверждает, что арендатор был готов пользоваться помещением и не отказывался от договора. Направьте его по адресу арендодателя из договора и из реестра юридических лиц.
Заявление в полицию само по себе доступ не восстанавливает, потому что требование обеспечить доступ рассматривает суд. Арендатор использует материалы проверки по заявлению как доказательство даты и обстоятельств блокировки.
Нужно ли вносить арендную плату за время блокировки
Суд отказывает во взыскании арендной платы за период, когда арендатор не мог пользоваться помещением из-за противоправных действий арендодателя. Арендатор должен доказать этот период и его причину.
Стороны договора аренды несут встречные обязанности. Арендодатель предоставляет помещение в пользование, а арендатор вносит за пользование арендную плату (пункт 1 статьи 614). Президиум Высшего Арбитражного Суда прямо назвал исполнение по договору аренды встречным (пункт 10 информационного письма от 11 января 2002 года № 66).
Верховный Суд сформулировал правило для случая, когда пользованию мешает сам арендодатель. Арендная плата не подлежит взысканию, если арендатор лишён возможности пользоваться имуществом в результате противоправных действий арендодателя (пункт 5 Обзора судебной практики № 3 за 2017 год). В том же пункте суд указал, что невозможность пользоваться имуществом по обстоятельствам, которые не зависят от арендатора, освобождает его от внесения арендной платы.
Чтобы сослаться на пункт 5 Обзора, арендатору нужно доказать, что доступ закрыл арендодатель, и подтвердить даты начала и окончания блокировки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса). Арендодатель в ответ доказывает, что действовал правомерно, например по условию договора. Обзор не разъясняет, считается ли противоправным ограничение доступа по условию договора.
Арендатор, который перестал вносить арендную плату и не собрал доказательств блокировки, не сможет подтвердить причину неуплаты. Арендодатель в этом случае может сослаться на просрочку и потребовать расторжения договора и взыскания долга с неустойкой. Сначала зафиксируйте блокировку и направьте требование об обеспечении доступа. Если вы оспариваете начисление арендной платы за этот период, направьте письменные возражения и приложите доказательства блокировки.
Арендодатель закрыл доступ в магазин 3 марта и открыл 2 апреля, после определения суда об обеспечительных мерах. Арендатор составил акт о недопуске 3 марта и в тот же день направил требование об обеспечении доступа. Против взыскания арендной платы за период с 3 марта по 1 апреля, то есть за 30 дней, арендатор вправе возражать со ссылкой на пункт 5 Обзора. Арендодатель при этом доказывает, что ограничил доступ правомерно.
После прекращения договора арендодатель вправе требовать арендную плату за всё время просрочки возврата помещения (статья 622). Арендная плата за этот период не взыскивается, если арендодатель сам уклонялся от приёмки (пункт 37 информационного письма № 66). Арендатор, которому препятствуют вывезти имущество и вернуть помещение, должен письменно известить арендодателя о готовности вернуть помещение и предложить дату подписания акта.
Как восстановить доступ
Потребуйте обеспечить доступ письменно. Если арендодатель не ответил, подайте в арбитражный суд иск об обеспечении доступа вместе с заявлением об обеспечительных мерах. Ждать тридцать дней после претензии для такого иска не нужно, если этого не требует договор или закон.
Арендатор основывает требование об обеспечении доступа на договоре, по которому арендодатель обязан предоставить помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611). Арендатор, которому помещение передано во владение, защищён также от действий собственника (статья 305).
Претензия перед иском об обеспечении доступа обязательна, если претензионный порядок установлен договором аренды или федеральным законом. Для требования о возмещении убытков действует общее правило о денежных требованиях из договора. Претензия по требованию о возмещении убытков обязательна, и иск подают по истечении тридцати календарных дней со дня её направления. Закон или договор могут установить другие срок и порядок (часть 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса).
Арбитражный суд рассматривает спор из договора аренды между организациями и индивидуальными предпринимателями, связанный с их предпринимательской деятельностью (части 1 и 2 статьи 27 того же кодекса). До подачи иска проверьте в договоре аренды условие о подсудности и условие о передаче спора в третейский суд.
Помещение нужно арендатору до того, как суд рассмотрит иск, поэтому вместе с иском подают заявление об обеспечительных мерах. Обеспечительные меры допускаются, если без них исполнение решения может стать затруднительным или невозможным либо заявителю может быть причинён значительный ущерб (часть 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса). Арендатор просит запретить арендодателю препятствовать доступу в помещение, вывозить и передавать другим лицам находящееся там имущество (пункт 2 части 1 статьи 91).
Суд, в производстве которого находится дело, рассматривает заявление об обеспечительных мерах не позднее следующего дня после его поступления и без извещения сторон (часть 1.1 статьи 93 Арбитражного процессуального кодекса). Основания и виды обеспечительных мер описаны в статье об обеспечительных мерах в арбитраже.
При подаче иска об обеспечении доступа на 4 октября 2026 года истец уплачивает государственную пошлину в размере 15 000 рублей, если он физическое лицо, и 50 000 рублей, если он организация (подпункт 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса). При подаче заявления об обеспечительных мерах заявитель уплачивает 30 000 рублей (подпункт 17 того же пункта). Если в иске соединены требования имущественного и неимущественного характера, истец уплачивает государственную пошлину за каждое из них (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса).
Одновременно с требованием об обеспечении доступа заявите о присуждении судебной неустойки. Это денежная сумма, которую суд присуждает истцу на случай, если ответчик не исполнит решение (пункт 1 статьи 308.3). При удовлетворении иска об исполнении обязательства в натуре суд не вправе отказать в её присуждении (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда от 24 марта 2016 года № 7). Размер и порядок начисления разобраны в статье о судебной неустойке.
Как вернуть имущество из помещения
Потребуйте от арендодателя выдать имущество по описи, а при отказе истребуйте его в суде. Арендодатель вправе удерживать вещи арендатора, только если они оказались у него на законном основании. Право на удержание не возникает из захвата вещи помимо воли арендатора, а другие правила удержания может установить договор.
Арендодатель как кредитор, у которого на законном основании находится вещь должника, вправе удерживать её при просрочке исполнения обеспечиваемого обязательства (статья 359). Удержание обеспечивает требования из договора, стороны которого действуют как предприниматели, и в том случае, когда эти требования не связаны с оплатой вещи. Договор аренды может исключить удержание или изменить его условия.
Президиум Высшего Арбитражного Суда признал удержание законным в деле, где аренда прекратилась, арендатор сам оставил оборудование в помещении, а арендодатель не совершал неправомерных действий. Удержание обеспечивало долг по арендной плате (пункт 14 информационного письма № 66). В том же пункте суд указал, что возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
Арендатор, которому закрыли доступ в помещение по действующему договору, имущество не оставлял. Право на удержание по пункту 14 информационного письма № 66 не возникает из захвата вещи помимо воли должника, и на это арендатор вправе сослаться. Договор может предусматривать иное (пункт 3 статьи 359). Потребуйте от арендодателя выдать вещи по описи и назначьте дату вывоза. При отказе заявите в суде требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301). Если спор о возврате вещей вытекает из договорных отношений, требование разрешают по правилам об этих отношениях (пункт 34 постановления № 10/22). Истец доказывает право собственности на вещи и то, что они находятся у ответчика (пункт 36 постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 года № 10/22).
Арендодатель возмещает убытки от утраты или повреждения имущества, если имеются основания его ответственности. Для такого требования понадобятся опись, документы о приобретении и доказательства состояния вещей до блокировки.
Как взыскать убытки
Арендатор вправе взыскать реальный ущерб и упущенную выгоду. Размер убытков устанавливают с разумной степенью достоверности, а когда это невозможно, его определяет суд с учётом обстоятельств дела.
Арендодатель, который нарушил обязательство, обязан возместить арендатору причинённые этим убытки (пункт 1 статьи 393). Убытки состоят из реального ущерба и упущенной выгоды (пункт 2 статьи 15). Арендатор подтверждает размер каждой суммы и её связь с нарушением арендодателя. Само наличие расхода не означает, что суд взыщет его целиком.
| Возможные убытки | Чем подтверждается |
|---|---|
| Испорченный и утраченный товар | Опись, накладные, акт о списании, заключение о состоянии товара |
| Заработная плата работников за время простоя | Приказы о простое, расчётные ведомости, платёжные документы |
| Неустойки и штрафы по договорам с покупателями и поставщиками | Договоры, претензии контрагентов, платёжные документы |
| Расходы на переезд и разница в арендной плате за другое помещение | Новый договор аренды, договоры перевозки, платёжные документы |
| Упущенная выгода | Данные о выручке и расходах за сопоставимый период до блокировки |
Закон называет упущенной выгодой неполученный доход, который арендатор получил бы при обычных условиях оборота. Суд учитывает меры, которые арендатор предпринял для получения дохода, и сделанные им приготовления (пункт 4 статьи 393). Доход определяют с учётом разумных расходов на его получение (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда от 24 марта 2016 года № 7). Поэтому расчёт удобно вести по выручке предыдущих месяцев и вычитать из неё расходы, которых арендатор во время простоя не понёс.
Суд не вправе отказать в возмещении убытков только из-за того, что их размер нельзя установить с разумной степенью достоверности. В этом случае суд определяет размер с учётом всех обстоятельств дела (пункт 5 статьи 393).
Проверьте, исключает ли договор возмещение упущенной выгоды или ограничивает ли он размер убытков. К умышленному нарушению такое условие не применяется, потому что заранее заключённое соглашение об ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно (пункт 4 статьи 401).
Расторгнуть договор или сохранить его
Арендатор, которому помещение нужно, требует обеспечения доступа и возмещения убытков за время блокировки, а после восстановления доступа снова вносит арендную плату. Арендатор, которому помещение больше не нужно, требует расторжения договора и возмещения убытков. В этом случае арендную плату арендодатель вправе требовать до возврата помещения. Исключение составляют период, когда арендатор не мог пользоваться помещением из-за противоправных действий арендодателя, и время, когда арендодатель сам уклонялся от приёмки.
| Цель арендатора | Требование | Что учесть |
|---|---|---|
| Продолжить работу в помещении | Обеспечение доступа; обеспечительные меры; возмещение убытков за время блокировки | Договор действует, и после восстановления доступа арендатор вносит арендную плату |
| Прекратить аренду | Расторжение договора в суде и возмещение убытков | До иска арендатор направляет арендодателю предложение расторгнуть договор |
| Прекратить аренду без суда | Отказ от договора, если такое право арендатору даёт закон или договор | Арендатор проверяет по договору основания отказа и срок уведомления; от договора аренды недвижимости на неопределённый срок он вправе отказаться, предупредив арендодателя за три месяца, если закон или договор не устанавливает другой срок (пункт 2 статьи 610) |
Арендатор подаёт иск о расторжении после того, как арендодатель отказался расторгнуть договор или не ответил в срок. Этот срок указывают в предложении, а если он не указан и не установлен законом или договором, он составляет тридцать дней (пункт 2 статьи 452). Арендатор основывает иск на том, что арендодатель создал препятствия пользованию (пункт 1 статьи 620). Закон признаёт существенным нарушение, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450). Если суд расторгает договор из-за существенного нарушения арендодателя, арендатор вправе требовать возмещения убытков, причинённых расторжением (пункт 5 статьи 453).
При прекращении аренды арендатор предъявляет требование о возврате обеспечительного платежа с учётом условий договора. Он также вправе потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведённых за его счёт и с согласия арендодателя, если договор не исключает возмещения. Эти требования разобраны в статьях об обеспечительном платеже и о неотделимых улучшениях арендованного помещения.
Каких действий избегать
Арендатор ослабляет свою позицию в споре, если сам вскрывает помещение, освобождает его без акта возврата или подписывает документ об отсутствии претензий.
Если арендатор самовольно вскроет помещение, арендодатель может сослаться на повреждение имущества и самоуправство. Наличие нарушения зависит от обстоятельств вскрытия. Закон допускает самозащиту, но требует соразмерности (статья 14). Доступ восстанавливайте письменным требованием и иском.
Арендатор, который освободил помещение до прекращения договора, обязан вносить арендную плату (пункт 13 информационного письма № 66). Если вы освобождаете помещение, подпишите с арендодателем соглашение о расторжении и акт возврата. При отказе арендодателя требуйте расторжения договора в суде.
Фраза об отсутствии взаимных претензий в соглашении или акте даёт арендодателю довод против требований о возмещении убытков и возврате обеспечительного платежа. Вычеркните её либо запишите свои требования в том же документе.
Частые вопросы
Арендодатель не менял замки, а отключил электричество. Это тоже препятствие пользованию?
Да, если без электричества помещение нельзя использовать по назначению, которое указано в договоре. Арендатор вправе требовать расторжения договора, если арендодатель создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1 статьи 620). Арендатор вправе также потребовать соответственного уменьшения арендной платы, когда условия пользования существенно ухудшились по обстоятельствам, за которые он не отвечает, и закон не предусматривает иное (пункт 4 статьи 614).
Нужно ли ждать тридцать дней после претензии, чтобы подать иск об обеспечении доступа?
Закон устанавливает тридцатидневный срок для споров о взыскании денежных средств по требованиям из договоров, других сделок и неосновательного обогащения. Для требования обеспечить доступ претензия обязательна, только если её требует договор аренды или федеральный закон. Арендатор, который заявляет в одном иске требование об обеспечении доступа и требование о возмещении убытков, соблюдает претензионный срок по второму из них.
Договор уже прекращён, а арендодатель препятствует вывозу имущества. Что делать?
Письменно сообщите арендодателю о готовности освободить помещение и подписать акт возврата, предложите дату вывоза. Эти письма подтверждают, что помещение не возвращено по причине, которая зависит от арендодателя. Арендную плату за время просрочки возврата арендодатель, который уклонялся от приёмки, требовать не вправе (пункт 37 информационного письма № 66). Если арендодатель не выдаёт имущество, истребуйте его в суде.
В помещении остался товар с истекающим сроком годности. Как сократить потери?
Потребуйте немедленной выдачи товара и письменно сообщите арендодателю состав товара и сроки годности. В заявлении об обеспечительных мерах укажите, что промедление причинит значительный ущерб. Стоимость испорченного товара включите в расчёт убытков и подтвердите её накладными и актом о списании.
Арендодатель требует оплатить долг и только после этого обещает открыть помещение. Нужно ли платить?
Сверьте сумму долга с договором и платёжными документами. Арендатор обязан погасить долг, который он не оспаривает, независимо от блокировки, а арендная плата за период блокировки остаётся предметом спора. Оплату сопроводите письмом, в котором укажите период и назначение платежа и оговорите несогласие с начислением арендной платы за время блокировки.
Источники
- Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая, статьи 606, 610, 611, 614, 619, 620, 622 - КонсультантПлюс
- Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, статьи 14, 15, 301, 305, 308.3, 359, 393, 401, 450, 452, 453 - КонсультантПлюс
- Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, статьи 4, 27, 65, 90, 91, 93 - КонсультантПлюс
- Налоговый кодекс Российской Федерации, часть вторая, статьи 333.21, 333.22 - КонсультантПлюс
- Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пункты 10, 13, 14, 37 - КонсультантПлюс
- Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утверждён Президиумом Верховного Суда 12.07.2017, пункт 5 - КонсультантПлюс
- Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пункты 2, 31 - КонсультантПлюс
- Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункты 34, 36 - КонсультантПлюс
Проверим договор аренды и доказательства ограничения доступа. Оценим способы защиты арендатора.
Оставить заявкуСтатья носит справочный характер и не является юридической консультацией. Право меняется, а исход зависит от обстоятельств конкретного дела - по своей ситуации обратитесь за консультацией к адвокату.
Адвокат, реестровый номер 50/8591, Адвокатская палата Московской области. Окончил Финансовый университет при Правительстве РФ. В юридической профессии с 2013 года, статус адвоката с 2017 года. Ведёт семейные, гражданские, наследственные, арбитражные и уголовные дела. Подробнее об авторе.