Гражданский кодекс предусматривает право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора. Для этого арендатор должен произвести улучшения за свой счёт и с согласия арендодателя, а договор не должен предусматривать иное (пункт 2 статьи 623). К неотделимым улучшениям могут относиться перегородки и инженерные сети, которые арендатор смонтировал в помещении, если их нельзя отделить без вреда для имущества.
Расходы на текущий ремонт по общему правилу несёт сам арендатор, поэтому выполненные работы сначала делят по видам. В споре арендатор доказывает согласие арендодателя на улучшения, и без документа о согласии требование подтвердить трудно. При согласии арендодателя арендатор не получит возмещения, если его исключает договор.
Правовые нормы проверены по состоянию на 4 октября 2026 года.
- определите, какие из выполненных работ относятся к неотделимым улучшениям, а какие к ремонту
- проверите, есть ли у вас доказательства согласия арендодателя
- узнаете, как действует условие договора о том, что стоимость неотделимых улучшений не возмещается
- выберете порядок действий, если арендодатель отказал в возмещении
Для возмещения по пункту 2 статьи 623 ГК РФ проверьте работы, согласие арендодателя и условия договора.
Улучшения нельзя отделить без вреда для имущества. Арендатор выполнил их за свой счёт.
Арендодатель согласился на улучшения. Договор не исключает возмещения.
По общему правилу право на возмещение возникает после прекращения договора.
Договор может установить иной порядок. Расходы на капитальный ремонт проверяют отдельно. Для них действует статья 616 ГК РФ.
Основание: пункты 2–3 статьи 623 и пункт 1 статьи 616 ГК РФ.
Когда арендодатель обязан возместить стоимость неотделимых улучшений
По общему правилу арендатор имеет право на возмещение, если улучшения нельзя отделить без вреда для помещения, он оплатил их сам, арендодатель согласился на работы, договор не исключает возмещения и аренда прекратилась. Перед требованием проверьте, не устанавливает ли договор иной порядок.
Закон называет неотделимыми улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Обычно к ним относят результаты работ, демонтаж которых повреждает помещение, например электрическую проводку, вентиляцию в перекрытиях и стационарные перегородки.
Право на возмещение принадлежит арендатору, который произвёл неотделимые улучшения за счёт собственных средств. Как отделимые, так и неотделимые улучшения, произведённые за счёт амортизационных отчислений от арендованного имущества, являются собственностью арендодателя (пункт 4 статьи 623).
Стоимость неотделимых улучшений, которые арендатор произвёл без согласия арендодателя, возмещается только в случаях, предусмотренных законом (пункт 3 статьи 623). Перед требованием о возмещении проверьте, предусматривает ли закон исключение для вашего вида аренды.
Отделимые улучшения остаются собственностью арендатора, если договор аренды не предусматривает иное (пункт 1 статьи 623). Арендатор вправе забрать при выезде принадлежащие ему торговое оборудование, съёмные кондиционеры и мебель, если их можно отделить без вреда для имущества и договор не предусматривает иное.
Чем неотделимые улучшения отличаются от ремонта и устранения недостатков
Ремонт и улучшение различаются результатом работ. Ремонт поддерживает или восстанавливает исправное состояние помещения, а улучшение даёт помещению свойства, которых не было при передаче в аренду. Закон этого различия прямо не проводит. От вида работ зависит, кто несёт расходы, поэтому сначала определите вид каждой работы.
Разграничение по результату работ можно вывести из статей 616 и 623. Первая возлагает на стороны ремонт и поддержание имущества в исправном состоянии, вторая говорит об улучшениях и не раскрывает это понятие.
Для каждого вида работ закон определяет, кто несёт расходы.
| Вид работ | Кто несёт расходы по закону | Когда арендатор получает возмещение | Норма |
|---|---|---|---|
| Текущий ремонт | Арендатор, если закон или договор не устанавливает иное | Арендодатель расходы не возмещает, если стороны не договорились об ином | Пункт 2 статьи 616 |
| Капитальный ремонт | Арендодатель, если закон, иной правовой акт или договор не предусматривает иное | Арендодатель нарушил обязанность, а ремонт предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью | Пункт 1 статьи 616 |
| Устранение недостатков помещения | Арендодатель, кроме недостатков, которые он оговорил, которые были известны арендатору или должны были быть обнаружены при осмотре | Арендатор потребовал возмещения расходов либо удержал их из арендной платы после уведомления | Статья 612 |
| Неотделимые улучшения | Арендатор | После прекращения договора, при согласии арендодателя и если договор не исключает возмещения | Пункт 2 статьи 623 |
Арендатор обязан производить текущий ремонт за свой счёт, если закон или договор не устанавливает иное. Покраска стен, замена напольного покрытия и обслуживание оборудования поддерживают помещение в исправном состоянии. Арендодатель эти расходы не возмещает, если стороны не договорились об ином.
Закон возлагает на арендодателя обязанность производить капитальный ремонт, если закон, иной правовой акт или договор не предусматривает иное. Если арендодатель нарушил эту обязанность, арендатор вправе сам произвести ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью. Арендатор взыскивает стоимость такого ремонта с арендодателя или засчитывает её в счёт арендной платы. Договор может возложить капитальный ремонт на арендатора, и тогда это право не возникает.
Если недостатки помещения препятствуют пользованию, статья 612 предусматривает для арендатора несколько прав на выбор. Два из них позволяют вернуть расходы: арендатор может потребовать возмещения расходов на устранение недостатков либо удержать эти расходы из арендной платы, предварительно уведомив арендодателя. Арендодатель не отвечает за недостатки, которые он оговорил при заключении договора, которые были заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены при осмотре помещения.
В смете, договоре подряда и актах перечисляйте работы поимённо, например устройство вентиляции, монтаж перегородок, замену электрической проводки. Если в документах указан только ремонт, арендатору труднее подтвердить, какие работы относятся к неотделимым улучшениям, а какие к текущему ремонту, расходы на который он несёт сам.
Как подтвердить согласие арендодателя
Арендатор должен доказать, что арендодатель согласился на произведённые работы. Статья 623 Гражданского кодекса не устанавливает форму согласия. Чтобы облегчить доказывание, получите письменное согласие до начала работ.
Арбитражный процессуальный кодекс обязывает каждую сторону доказать обстоятельства, на которые она ссылается (часть 1 статьи 65). В споре о неотделимых улучшениях арендатор доказывает согласие арендодателя, состав работ и расходы.
Согласие подтверждают такие документы:
- условие договора аренды, которое разрешает арендатору определённые работы;
- дополнительное соглашение к договору;
- проект или смета с подписью арендодателя;
- письмо арендодателя в ответ на запрос арендатора.
Каждый из этих документов должен показывать, на какие работы согласился арендодатель. Арендодатель вправе возразить, что разрешение на перепланировку не охватывает замену инженерных сетей. Чем подробнее документ описывает состав и стоимость работ, тем меньше оснований у арендодателя оспаривать, на какие работы он согласился.
Проверьте полномочия лица, которое подписало согласие. От имени организации действует руководитель или представитель по доверенности. Арендодатель может возразить, что управляющий объектом не имел полномочий давать согласие.
Чтобы облегчить доказывание, получите письменное согласие до заключения договора с подрядчиком. Неотделимые улучшения, выполненные без согласия, арендатор оплачивает сам, кроме случаев, предусмотренных законом.
Когда договор исключает возмещение стоимости неотделимых улучшений
Если договор исключает возмещение, арендатор не получает стоимость неотделимых улучшений, даже когда арендодатель согласился на работы. Если договор ограничивает возмещение, арендатор получает стоимость в согласованных пределах.
Правило пункта 2 статьи 623 действует, если договор аренды не предусматривает иное. На основании этой оговорки в договор аренды включают, например, такие условия:
- стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается;
- стоимость возмещается в пределах согласованной суммы или с учётом износа;
- затраты на улучшения засчитываются в арендную плату.
Третье условие основано на подпункте 5 пункта 2 статьи 614. Арендная плата может состоять в возложении на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение имущества. В этом случае затраты арендатора составляют арендную плату, и арендодатель их не возмещает.
Пока договор не подписан, арендатор вправе предложить свою редакцию условия: порядок согласования работ, срок и размер возмещения. Юрист по аренде коммерческой недвижимости может проверить эти условия до подписания договора.
Как определить сумму требования
В требование входит стоимость неотделимых улучшений без стоимости отделимых. Сумму подтверждают документами о выполненных работах и расходах, а если требуются специальные знания, суд назначает экспертизу по ходатайству стороны или с согласия сторон.
Арендатор подтверждает расходы договором подряда, сметой, актами выполненных работ, счетами на материалы и платёжными поручениями. Документы должны относиться к помещению, которое указано в договоре аренды, и к периоду аренды.
Если арендодатель оспаривает состав неотделимых улучшений или их стоимость и для разрешения этих вопросов требуются специальные знания, суд назначает судебную экспертизу по ходатайству стороны или с согласия сторон (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса).
Арендатор согласовал с арендодателем устройство вентиляции и заплатил подрядчику 2 400 000 рублей. Договор аренды прекратился и не исключает возмещения стоимости неотделимых улучшений. Из этой суммы 300 000 рублей приходятся на съёмные установки, которые арендатор забрал при выезде. Арендатор заявляет требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений на 2 100 000 рублей.
Когда предъявлять требование и какой срок исковой давности
Право на возмещение возникает после прекращения договора аренды. Если договор не устанавливает другой срок выплаты, трёхлетний срок исковой давности не может начаться раньше прекращения договора.
Пока договор действует, арендатор не вправе требовать возмещения по пункту 2 статьи 623. Стороны могут установить в договоре другой порядок, например возмещение сразу после приёмки работ.
Пункт 2 статьи 623 не называет причину прекращения договора. Закон связывает право на возмещение с прекращением договора, и этому условию отвечают как истечение срока аренды, так и досрочное расторжение.
Общий срок исковой давности составляет три года (пункт 1 статьи 196). По общему правилу он начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, к кому следует предъявить иск (пункт 1 статьи 200). Если договор не устанавливает другой срок выплаты, срок исковой давности по этому требованию не может начаться раньше прекращения договора, потому что до этого у арендатора нет права на возмещение. Если договор устанавливает срок выплаты, срок исковой давности начинается по окончании этого срока. Если срок выплаты не определён или установлен моментом востребования, срок исковой давности начинается со дня предъявления требования об исполнении обязательства. Если арендодателю предоставлен срок для исполнения, давность исчисляется после его окончания (пункт 2 статьи 200). Не откладывайте предъявление требования после прекращения аренды.
Перечислите в акте неотделимые улучшения, которые остаются арендодателю. Акт с таким перечнем подтверждает, что они существовали на день возврата и оставлены в помещении.
Что делать, если арендодатель отказал в возмещении
Направьте арендодателю претензию с расчётом и документами. Иск в арбитражный суд подают через тридцать календарных дней со дня её направления, если закон или договор не устанавливает другие срок и порядок. Долг по арендной плате арендатор вправе погасить зачётом, если договор не предусматривает иное.
По требованиям о взыскании денежных средств, возникшим из договора, претензия обязательна. Иск подают по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии. Закон или договор могут установить другие срок и порядок (часть 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса).
К исковому заявлению приложите:
- договор аренды с дополнительными соглашениями и акт возврата помещения;
- документ о согласии арендодателя на работы;
- договор подряда, смету, акты и платёжные документы;
- претензию и доказательства её направления;
- расчёт суммы требования.
Арбитражный суд рассматривает спор из договора аренды между организациями и индивидуальными предпринимателями, связанный с их предпринимательской деятельностью (части 1 и 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса). До подачи иска проверьте в договоре аренды условие о подсудности и условие о передаче спора в третейский суд.
Государственную пошлину рассчитывают от цены иска (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса). На 4 октября 2026 года при цене иска от 1 000 001 до 10 000 000 рублей государственная пошлина составляет 55 000 рублей плюс 3 процента суммы свыше 1 000 000 рублей. При подаче искового заявления в арбитражный суд о взыскании 2 100 000 рублей истец уплачивает 88 000 рублей.
Арендатор, у которого остался долг по арендной плате, вправе погасить его зачётом. Если договор не предусматривает иное, после прекращения договора арендатор вправе зачесть в счёт арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя за счёт собственных средств (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 29 декабря 2001 года № 65). В деле из этого пункта суд указал, что пункт 2 статьи 623 не обусловливает право на возмещение отдельным соглашением или судебным актом о взыскании. Арендатор направляет арендодателю заявление о зачёте встречных требований.
Если арендодатель первым подал иск о взыскании арендной платы, арендатор вправе по своему выбору заявить о зачёте в возражении на иск либо во встречном иске (пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда от 11 июня 2020 года № 6). Чтобы взыскать разницу, когда стоимость неотделимых улучшений больше долга по арендной плате, арендатор предъявляет встречный иск. Для встречного иска претензия не требуется (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда от 22 июня 2021 года № 18).
Частые вопросы
Арендодатель согласился на работы устно. Можно ли взыскать стоимость неотделимых улучшений?
Статья 623 не называет форму согласия, но арендатор должен доказать согласие. Переписка о ходе работ и акты допуска подрядчика в здание могут косвенно подтверждать устную договорённость. Суд оценивает эти доказательства в совокупности, и результат такой оценки заранее определить нельзя.
Можно ли потребовать возмещения до окончания аренды?
По закону право на возмещение возникает после прекращения договора. До прекращения договора арендатор получает возмещение, только если договор аренды прямо устанавливает другой срок выплаты.
Договор расторгнут из-за долга арендатора. Сохраняется ли право на возмещение?
Пункт 2 статьи 623 не ставит право на возмещение в зависимость от причины прекращения договора. Арендодатель при этом вправе предъявить встречное требование об уплате арендной платы и неустойки. Проверьте, не установили ли стороны в договоре, что при расторжении по вине арендатора стоимость неотделимых улучшений не возмещается.
Арендатор выполнил капитальный ремонт без согласия арендодателя. Возмещаются ли расходы?
Пункт 1 статьи 616 предусматривает право арендатора взыскать стоимость капитального ремонта, если арендодатель нарушил свою обязанность, а ремонт предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью. Согласие арендодателя в этой норме не названо. Арендатор доказывает нарушение арендодателя и основание ремонта.
Что забрать из помещения при выезде?
Арендатор забирает отделимые улучшения, если договор не относит их к собственности арендодателя. Арендатор обязан вернуть помещение в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622). Поэтому перед демонтажом проверьте по договору, какое имущество арендатор вправе вывезти, и сфотографируйте помещение до и после демонтажа.
Источники
- Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая, статьи 612, 614, 616, 622, 623 - КонсультантПлюс
- Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, статьи 196, 200 - КонсультантПлюс
- Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, статьи 4, 27, 65, 82 - КонсультантПлюс
- Налоговый кодекс Российской Федерации, часть вторая, статья 333.21 - КонсультантПлюс
- Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», пункт 8 - КонсультантПлюс
- Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», пункт 19 - КонсультантПлюс
- Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», пункт 24 - КонсультантПлюс
Проверим договор аренды, согласие на работы и документы о расходах. Оценим основания для возмещения стоимости улучшений.
Оставить заявкуСтатья носит справочный характер и не является юридической консультацией. Право меняется, а исход зависит от обстоятельств конкретного дела - по своей ситуации обратитесь за консультацией к адвокату.
Адвокат, реестровый номер 50/8591, Адвокатская палата Московской области. Окончил Финансовый университет при Правительстве РФ. В юридической профессии с 2013 года, статус адвоката с 2017 года. Ведёт семейные, гражданские, наследственные, арбитражные и уголовные дела. Подробнее об авторе.