Кредитор обладает правом временно сохранять имущество должника у себя до момента полного исполнения последним своих обязательств. Удержание обеспечивает требования, прямо связанные с этим имуществом, например, требования об оплате имущества или компенсации кредитору затрат и убытков, возникших в связи с этим имуществом, как в случае с договором хранения.
В некоторых случаях законодательство предусматривает возможность удержания имущества для исполнения конкретных типов договоров. К примеру, если заказчик не выплачивает сумму по договору подряда, подрядчик имеет право удержать результаты выполненной работы, оборудование или материалы, предоставленные заказчиком.
Также удержание имущества применимо в рамках обязательств, вытекающих из других договоров, согласно общим правилам, установленным статьями 329 и 359 Гражданского кодекса. Если стороны обязательства действуют как предприниматели, удержанием вещи кредитор может обеспечить и другие свои требования к должнику, не связанные с оплатой самой вещи, если договор не устанавливает иное (абзац второй пункта 1 и пункт 3 статьи 359 ГК РФ).
Имущество получено законным путем
Удержание имущества должника допустимо только в отношении того имущества, которое находится у кредитора на законных основаниях. Примером может служить ситуация, когда перевозчик задерживает груз, полученный от должника для осуществления перевозки.
В случаях, когда владение имуществом кредитором может вызывать вопросы о его законности, например, когда арендатор после окончания аренды оставляет в помещении свое оборудование, и арендодатель удерживает его для погашения долга по аренде, такие действия могут быть признаны законными. Решение суда в такой ситуации указывает на то, что поскольку арендатор оставил оборудование добровольно, а арендодатель не прибегал к насилию или незаконному захвату, кредитор вправе удерживать имущество.
Если имущество оказалось у кредитора по воле должника, даже вследствие недосмотра, удержание считается законным. Это часто применяется в отношении имущества арендаторов. В противном случае, если имущество попало к кредитору без ведома должника, право на удержание не возникает, и собственник имеет право требовать возврата своего имущества.
Удержание допускается и тогда, когда долг не связан с оплатой самой вещи. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал правомерным удержание оборудования арендатора в обеспечение долга по арендной плате за помещение и указал, что в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться обязательства, не связанные с оплатой этой вещи или возмещением издержек на неё (пункт 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66).
Удержание соразмерно нарушению
Даже если имущество принадлежит должнику на праве собственности и законно находится у кредитора, удержание этого имущества не всегда считается правомерным. Удержание имущества должно соответствовать принципам самозащиты нарушенных прав, быть соразмерным степени нарушения и ограничиваться только необходимыми действиями для его прекращения. Кредитор обязан поступать добросовестно и избегать злоупотребления правами.
Споры часто возникают относительно соответствия стоимости удерживаемого имущества размеру задолженности перед кредитором. Например, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не признал право подрядчика удерживать помещения санатория в обеспечение долга по оплате работ: долг был явно несоразмерен стоимости помещений. Суд указал, что требования удерживающего кредитора удовлетворяются по правилам о залоге, поэтому к удержанию применяется и правило залога, по которому взыскание не обращается, если нарушение незначительно, а требование явно несоразмерно стоимости имущества (постановление от 20 сентября 2007 года № Ф08-6094/07; действующая редакция правила - пункт 2 статьи 348 ГК РФ).
Однако существует неединообразие в судебной практике, и некоторые суды допускают удержание имущества, стоимость которого превышает размер задолженности. Это объясняется тем, что при рассмотрении дел суды учитывают все обстоятельства, в том числе и разницу между стоимостью удерживаемого имущества и размером долга.
Вероятность признания действий кредитора по удержанию имущества добросовестными возрастает, если задолженность должника перед кредитором подтверждена и реальна, а удержание имущества пропорционально нарушению прав кредитора.
Удержание имущества не запрещено законом или договором
Удержание имущества допустимо только тогда, когда это не нарушает основные принципы взаимоотношений между сторонами и не противоречит законодательству. В качестве примера, потребители не имеют права удерживать товар в ожидании устранения его недостатков или возврата денежных средств продавцом, так как Закон «О защите прав потребителей» требует возвращения товара с дефектами продавцу. Это означает, что общие положения об удержании вещей в таких случаях не применимы.
Участники договора могут включить в его условия запрет на удержание имущества, даже если возможность такого удержания предусмотрена общими положениями Гражданского кодекса и специальными нормами.
Важно отметить, что если в процессе удержания имущества право собственности на него переходит от должника к третьему лицу, право кредитора на удержание сохраняется.
Кроме того, стороны могут самостоятельно урегулировать условия удержания имущества в своем договоре, в той мере, в какой эти условия не оговорены законом, при условии, что такие договоренности не будут противоречить законодательству. Например, в договоре может быть предусмотрено обязательство кредитора предварительно уведомить должника об удержании имущества, указав сроки такого уведомления и порядок его осуществления.
Удержание имущества арендатора
Арендодатель имеет право удерживать имущество арендатора в качестве обеспечительной меры, например, при наличии задолженности по арендной плате. Это право подкреплено Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66, уточняющим, что арендодатель может удерживать оборудование арендатора, оставшееся после окончания аренды, до погашения задолженности по аренде. Статья 359 ГК РФ закрепляет эту позицию и допускает удержание вещей до исполнения обязательства.
Однако, чтобы удержание было законным, необходимо, чтобы имущество находилось у арендодателя на законных основаниях, исключая случаи его захвата или получения без согласия должника. Закон не устанавливает отдельной обязанности составлять опись удерживаемого имущества, но опись и письменное уведомление арендатора определяют, какие вещи удержаны. Без этого трудно доказать, на какие вещи обращается взыскание по правилам о залоге, к которым отсылает статья 360 ГК РФ.
Статья 360 ГК РФ отсылает к правилам о залоге в части удовлетворения требований из стоимости удерживаемой вещи. Статьи 359 и 360 ГК РФ не содержат прямой нормы о хранении удерживаемой вещи, поэтому сохранность имущества арендодателю нужно обеспечить по аналогии с обязанностями залогодержателя (статья 343 ГК РФ).
Стоимость удерживаемого имущества должна быть сопоставима с размером долга, в противном случае действия арендодателя могут быть признаны злоупотреблением правом, что может привести к взысканию с арендодателя убытков, причиненных арендатору. Этот принцип следует из запрета злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ), а по аналогии и из требования соразмерности самозащиты (статья 14 ГК РФ).
Для законного удержания имущества арендатора арендодателем необходимо следовать определенным рекомендациям, обеспечивающим соблюдение прав обеих сторон и законодательства:
- Доступ арендатора в помещение: статья 622 ГК РФ обязывает арендатора вернуть помещение после прекращения договора аренды, но права арендодателя ограничить доступ арендатора она не устанавливает. Удерживать можно имущество, которое уже оказалось во владении арендодателя по воле арендатора, например оставленное в возвращённом помещении. Пока договор действует, арендодатель обязан предоставлять помещение в пользование арендатору (статья 606 ГК РФ), и суд может признать ограничение доступа нарушением договора с взысканием убытков арендатора. Самовольные действия вопреки установленному законом порядку могут быть квалифицированы как самоуправство (статья 19.1 КоАП РФ), а если они причинили существенный вред, им дают оценку по статье 330 УК РФ.
- Описание имущества: необходимо тщательно описать все имущество арендатора, находящееся в помещении. Если возможно, лучше пригласить арендатора принять участие в этом процессе. При отказе арендатора участвовать, рекомендуется описать имущество в присутствии нотариуса и составить соответствующий протокол, что поможет обеспечить доказательную базу.
- Уведомление должника: после описи имущества следует письменно уведомить должника о составе удержанного имущества, предоставив копию описи.
- Обеспечение сохранности имущества: сохранность удерживаемого имущества арендодателю нужно обеспечить по аналогии со статьёй 343 ГК РФ, например опечатать вещи в возвращённом помещении и упаковать дорогостоящие предметы. Арендодателю следует помнить, что отключение электроэнергии и водоснабжения сохранности имущества не обеспечивает, а пока договор аренды действует, может нарушать права арендатора и повлечь взыскание убытков.
- Соблюдение принципа соразмерности: важно не удерживать имущество, стоимость которого значительно превышает размер долга. Это предотвращает злоупотребления и учитывает требования добросовестности.
- Судебное обращение взыскания: обратить взыскание на удержанное имущество можно по решению суда, а без суда только если внесудебный порядок предусмотрен соглашением с арендатором (пункт 1 статьи 349 ГК РФ).
Как обратить взыскание на удерживаемое имущество
Требования кредитора, который удерживает вещь, удовлетворяются из её стоимости в объёме и порядке, предусмотренных для требований, обеспеченных залогом (статья 360 ГК РФ). Поэтому к удержанному имуществу применяются правила об обращении взыскания на заложенное имущество.
Если арендатор оставил имущество в помещении после прекращения договора и не погасил долг по арендной плате, арендодатель после описи и уведомления может договориться с арендатором о погашении долга или о внесудебном порядке обращения взыскания либо обратиться в суд. Без такого соглашения или решения суда арендодатель не вправе продать удержанное имущество.
Внесудебное урегулирование
Обратить взыскание на удержанное имущество во внесудебном порядке можно, только если это предусмотрено соглашением кредитора и должника (пункт 1 статьи 349 ГК РФ). Способы такой реализации ограничены статьёй 350.1 ГК РФ: оставить имущество за собой или продать его без торгов кредитор вправе, только если должник ведёт предпринимательскую деятельность.
Досудебное урегулирование спора
В спорах между организациями и предпринимателями иск о взыскании долга передают в арбитражный суд после соблюдения претензионного порядка, не ранее чем через 30 календарных дней со дня направления претензии, если иной срок не установлен законом или договором (часть 5 статьи 4 АПК РФ).
Обращение в арбитражный суд
Если договориться с арендатором не удаётся, арендодатель вправе обратиться в суд с иском об обращении взыскания на удержанное имущество. Спор между организациями или предпринимателями рассматривает арбитражный суд. По решению суда имущество продают с публичных торгов (пункт 1 статьи 350 ГК РФ).
Реализация имущества
Публичные торги по решению суда проводятся по правилам статей 350 и 449.1 ГК РФ и статей 89 и 90 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Если сумма, вырученная от продажи, превышает долг, разницу возвращают арендатору (абзац второй пункта 3 статьи 334 ГК РФ).
Соблюдение сроков
Срок исковой давности по требованию о взыскании арендной платы составляет три года и исчисляется отдельно по каждому платежу по окончании срока его внесения (статья 196, пункт 2 статьи 200 ГК РФ).
Что делать арендатору, если арендодатель не даёт вывезти имущество
Арендатор проверяет три условия, которые разобраны выше: оказалось ли имущество у арендодателя по воле арендатора, соразмерна ли его стоимость долгу и не запрещает ли удержание договор аренды. Если долга нет или он погашен, удержание теряет основание, и арендатор направляет арендодателю письменное требование вернуть имущество.
Если арендодатель отказывает, арендатор вправе предъявить иск об истребовании имущества (статья 301 ГК РФ), а если он владеет вещью не как собственник, например по договору лизинга, то по статье 305 ГК РФ. Вместе с иском можно требовать возмещения убытков, причинённых неправомерным удержанием (статья 15 ГК РФ). Когда стоимость удержанного имущества значительно превышает долг, арендатор может оспаривать удержание как несоразмерное и как злоупотребление правом (статьи 10 и 14 ГК РФ). Закон не содержит прямой нормы о возврате имущества сверх суммы долга, и соразмерность суд оценивает по обстоятельствам дела.
Юрист по аренде коммерческой недвижимости ведёт такие споры с обеих сторон. Если спор начался с прекращения договора, пригодится материал о расторжении договора аренды.
Об авторе
Анцупов Дмитрий Владимирович - действующий адвокат.
Реестровый № 50/8591 · Адвокатская палата Московской области
В юридической профессии с 2013 года, статус адвоката - с 2017. Окончил Финансовый университет при Правительстве РФ. Ведёт гражданские, арбитражные, семейные, наследственные и уголовные дела.