Покупатель и продавец могут заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости с условием о задатке. Они закрепляют намерение заключить основной договор, а продавец соглашается не продавать объект третьим лицам до этого момента.
Если основной договор не заключён, судьба задатка зависит от того, кто отвечает за срыв сделки (статья 381 ГК РФ).
Последствия нарушения условий о задатке и об обеспечительном платеже различаются. Обеспечительный платёж регулируется отдельными правилами.
Чем при покупке недвижимости задаток отличается от аванса
Аванс засчитывается в стоимость имущества как частичная предоплата. Если сделка не состоялась, аванс возвращают полностью как неосновательное обогащение (статья 1102 ГК РФ), а убытки, если они есть, взыскивают отдельно по общим правилам (статьи 15 и 393 ГК РФ).
Задаток выдаётся в счёт платежей по договору, в доказательство его заключения и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Задатком можно обеспечить и обязательство заключить основной договор по предварительному договору (пункт 4 статьи 380 ГК РФ).
Если в договоре просто указана сумма без слов «задаток» и соответствующих обязанностей, то такая сумма с большой вероятностью будет считаться авансом, а не задатком. Такой вывод следует из пунктов 2 и 3 статьи 380 ГК РФ, по которым соглашение о задатке заключают письменно, а при сомнении сумма считается авансом, пока не доказано иное. Это важно, потому что последствия для сторон отличаются.
Если основной договор заключён, задаток засчитывается в цену объекта.
Когда возможен возврат задатка в одинарном размере
Если основной договор не был заключен, но при этом никто из сторон не виноват в этом, то задаток возвращается в обычном размере. Так бывает, если срок для заключения основного договора истёк и ни одна из сторон не направила другой предложение заключить его. Если срок в предварительном договоре не указан, основной договор заключают в течение года с момента заключения предварительного (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). После истечения срока обязательства по предварительному договору прекращаются (пункт 6 статьи 429 ГК РФ), и задаток подлежит возврату в одинарном размере (пункт 1 статьи 381, статья 1102 ГК РФ).
Задаток возвращается в одинарном размере и тогда, когда стороны не могут заключить основной договор из-за обстоятельства, за которое ни одна из них не отвечает, например если объект уничтожен (пункт 1 статьи 381, статья 416 ГК РФ).
Если стороны по взаимному согласию прекратили предварительный договор до начала его исполнения, задаток в одинарном размере возвращается покупателю (пункт 1 статьи 381 ГК РФ). Задаток возвращается и тогда, когда предварительный договор недействителен, например если он не составлен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 429, статья 550 ГК РФ). Полученное по недействительной сделке стороны возвращают друг другу (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).
Когда возможен возврат задатка в двойном размере
Сторона, которая получила задаток и отвечает за то, что основной договор не заключён, уплачивает другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 ГК РФ).
Если продавец, получивший задаток, уклоняется от заключения основного договора, покупатель вправе требовать двойную сумму задатка. Но требование нужно подтвердить доказательствами того, что вы сами были готовы заключить сделку. Без таких доказательств может оказаться, что ваши требования суд не удовлетворит.
Покупатель вправе требовать двойную сумму задатка и тогда, когда сам отказался от заключения основного договора по причине, за которую отвечает продавец: например, продавец требует заключить договор на условиях, отличных от предварительного, или объект существенно не соответствует условиям предварительного договора (пункт 2 статьи 381 ГК РФ).
Сторона, ответственная за срыв сделки, дополнительно возмещает убытки в части, превышающей сумму задатка, если договором не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 381 ГК РФ).
Когда задаток остаётся у продавца
Покупатель теряет задаток, если за то, что основной договор не заключён, отвечает он (пункт 2 статьи 381 ГК РФ).
Например, если продавец в срок направил вам предложение заключить основной договор, а вы, как покупатель, не явились на сделку или отказались от неё без причин, за которые отвечает продавец, задаток остаётся у продавца. Если же в срок предложение не направила ни одна из сторон, задаток возвращается в одинарном размере.
Продавец, который оставляет задаток у себя, должен доказать, что сам был готов заключить основной договор, а покупатель от этого уклонился (часть 1 статьи 56 ГПК РФ). Для этого продавец представляет направленное покупателю в срок предложение заключить основной договор, выписку из ЕГРН об отсутствии обременений объекта, уведомление о дате сделки, документ о своей явке на сделку и переписку с покупателем.
Как взыскать задаток по предварительному договору
Если контрагент отказывается возвращать задаток добровольно, вы можете действовать через досудебное урегулирование и суд.
Сначала направьте претензию. По спору о возврате задатка закон не устанавливает обязательного досудебного порядка, поэтому претензия не обязательна, но она фиксирует требование и срок возврата. Она должна содержать ключевые данные: реквизиты предварительного договора, сведения о задатке, ссылки на нормы закона, обоснование требований и конечный срок возврата. Претензия отправляется заказным письмом с уведомлением или иным способом, подтверждающим вручение. Подготовить претензию можно в конструкторе претензий.
Если претензия не помогла, и вы уверены, что ваши требования законны, можно подавать исковое заявление в суд. При этом важно собрать доказательства: договор, подтверждения уплаты задатка, доказательства вашей готовности заключить основной договор (если вы требуете двойной задаток), копию претензии.
Покупатель, который требует вернуть задаток, подтверждает свою готовность к сделке направленным другой стороне в срок предложением заключить основной договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ), выпиской со счёта или решением банка об ипотеке, уведомлением о дате и месте сделки и документом о явке на неё, например справкой нотариуса. Уклонение другой стороны доказывают её письменным отказом, документом о её неявке на сделку, письмом продавца с требованием иных условий, заключением о несоответствии объекта условиям договора, выпиской из ЕГРН о продаже объекта другому лицу.
Иск о возврате задатка при цене иска не более 50 000 рублей рассматривает мировой судья, при большей цене дело рассматривает районный суд (пункт 4 части 1 статьи 23, статья 24 ГПК РФ). Иск подают по месту жительства ответчика или по адресу организации-ответчика, если договор не устанавливает иное (статьи 28 и 32 ГПК РФ).
Срок исковой давности составляет три года со дня, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о надлежащем ответчике (статья 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Вместе с задатком можно требовать проценты за пользование чужими денежными средствами со дня, когда у ответчика возникла обязанность вернуть деньги (статья 395 ГК РФ), убытки сверх задатка и возмещение судебных расходов (статья 98 ГПК РФ).
Для консультации юристу по гражданским спорам понадобятся предварительный договор, документ об уплате задатка и переписка с другой стороной. По ним юрист оценит, какую сумму можно требовать, и подготовит претензию.
Об авторе
Анцупов Дмитрий Владимирович - действующий адвокат.
Реестровый № 50/8591 · Адвокатская палата Московской области
В юридической профессии с 2013 года, статус адвоката - с 2017. Окончил Финансовый университет при Правительстве РФ. Ведёт гражданские, арбитражные, семейные, наследственные и уголовные дела.