Участник долевой собственности продал свою долю в квартире постороннему лицу и не предложил вам купить её на тех же условиях. Закон предусматривает для остальных участников долевой собственности преимущественное право покупки доли, которую продают постороннему лицу (пункт 1 статьи 250 Гражданского кодекса).
При нарушении преимущественного права покупки суд переводит на участника долевой собственности права и обязанности покупателя, то есть заменяет покупателя истцом. Суд не признаёт сделку недействительной по этому основанию. Иск предъявляют в течение трёх месяцев со дня, когда истец узнал или должен был узнать о сделке. При подаче иска истец вносит сумму, которую покупатель уплатил за долю, и сумму его необходимых расходов на покупку.
Правовые нормы проверены по состоянию на 4 октября 2026 года.
- проверите, нарушил ли продавец ваше преимущественное право покупки
- рассчитаете срок для предъявления иска
- сформулируете требование и определите размер государственной пошлины
- узнаете, какую сумму и на какой счёт истец вносит при подаче иска
Проверьте, продана ли доля постороннему лицу без письменного извещения, до истечения срока без письменного отказа всех остальных участников от покупки или на условиях, более выгодных, чем предложенные вам.
Иск о переводе прав и обязанностей покупателя предъявляют в течение трёх месяцев со дня, когда истец узнал или должен был узнать о сделке. Суд применяет давность по заявлению стороны до решения; гражданин может просить восстановить срок.
При подаче иска внесите сумму, которую покупатель уплатил за долю, уплаченные им сборы и пошлины и другие необходимые расходы на покупку. Пошлину за свой иск уплатите отдельно.
Когда преимущественное право покупки нарушено
Продавец нарушил ваше преимущественное право покупки, если он не известил вас письменно о цене и условиях продажи. Нарушением будет и продажа постороннему лицу до истечения месяца со дня извещения, если не все участники письменно отказались от покупки, либо на условиях, которые выгоднее предложенных участникам долевой собственности.
Продавец доли обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу. В извещении он указывает цену и другие условия продажи. Продавец вправе продать долю в недвижимости любому лицу, если остальные участники не приобрели её в течение месяца со дня извещения. Закон допускает продажу до истечения этого месяца, когда все остальные участники письменно отказались от покупки (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса).
Преимущественное право покупки нарушено, в частности, если продавец:
- не направил вам извещение;
- заключил договор с посторонним лицом до истечения месяца со дня извещения, хотя не все участники письменно отказались от покупки;
- продал долю постороннему лицу дешевле или на иных более выгодных условиях, чем предложил вам в извещении.
Участники вправе купить долю по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях (пункт 1 статьи 250 Гражданского кодекса). Поэтому продажа постороннему лицу дешевле или на иных более выгодных условиях, которые продавец не предлагал участникам, нарушает их право.
Закон требует письменной формы извещения и не называет способ его передачи. Продавец может направить извещение почтой или передать его через нотариуса. Нотариус по просьбе заявителя выдаёт свидетельство о направлении или о передаче документов (статья 86 Основ законодательства о нотариате).
Сообщение считается доставленным, если оно поступило адресату, но адресат не получил его по обстоятельствам, которые зависят от него самого. Так суд оценивает письмо, которое продавец направил по адресу вашей регистрации и которое почта вернула по истечении срока хранения (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса, пункты 63 и 67 постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2015 года № 25). До обращения в суд выясните, направлял ли продавец извещение и по какому адресу.
Когда преимущественное право покупки не действует
Преимущественное право покупки действует при продаже доли постороннему лицу и при отчуждении её по договору мены. При дарении, продаже другому участнику долевой собственности, продаже с публичных торгов с учётом правил о банкротстве и заключении договора пожизненного содержания с иждивением оно не действует.
| Ситуация | Почему нельзя требовать перевода прав и обязанностей покупателя | Норма |
|---|---|---|
| Долю купил другой участник долевой собственности | Преимущественное право покупки действует при продаже постороннему лицу | Пункт 1 статьи 250 Гражданского кодекса |
| Долю подарили или завещали | Правила статьи 250 соблюдают при возмездном отчуждении доли | Пункт 2 статьи 246 Гражданского кодекса |
| Долю продали с публичных торгов, например при обращении взыскания на долю должника | Закон исключает этот случай. При банкротстве гражданина конкурсный управляющий до торгов предлагает другим участникам долевой собственности купить долю в жилом помещении по начальной цене торгов | Пункт 1 статьи 250 Гражданского кодекса |
| Долю передали по договору пожизненного содержания с иждивением | Верховный Суд указал, что преимущественное право покупки при заключении такого договора не применяется | Подпункт «б» пункта 1.2 постановления Пленума Верховного Суда от 10 июня 1980 года № 4 |
| Вместе с помещением перешла доля в общем имуществе здания | Такая доля следует судьбе права на помещение и отдельно не отчуждается | Пункт 1 статьи 250, пункт 2 статьи 259.2 Гражданского кодекса |
Само по себе участие в долевой собственности не даёт права требовать расторжения договора пожизненного содержания с иждивением, заключённого другими лицами. По общему правилу требование о расторжении предъявляет сторона договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
В какой срок обращаться в суд
Закон отводит на предъявление иска три месяца. Суд отсчитывает их со дня, когда вы узнали или должны были узнать о сделке.
Закон устанавливает срок три месяца для предъявления иска о переводе прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса). Срок исчисляют со дня, когда участнику стало известно или должно было стать известно о совершении сделки (пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 года № 10/22).
Суд принимает иск и после истечения трёхмесячного срока. Он применяет исковую давность только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения, и при наличии такого заявления отказывает в иске, если срок истёк и оснований для его восстановления нет (пункты 1 и 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Гражданин вправе просить о восстановлении срока. Суд может восстановить его в исключительных случаях, если признает причины пропуска уважительными (пункт 14 постановления № 10/22). К таким причинам относятся обстоятельства, связанные с личностью истца, например тяжёлая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность (статья 205 Гражданского кодекса). Суд учитывает эти обстоятельства, если они имели место в течение самого трёхмесячного срока.
10 сентября 2026 года новый собственник доли потребовал у вас ключи от квартиры и показал выписку из ЕГРН. В этот день вы узнали о сделке, и иск можно предъявить по 10 декабря 2026 года включительно (статьи 191 и 192 Гражданского кодекса). Суд отсчитает срок от более ранней даты, если установит, что вы должны были узнать о сделке раньше.
Что требовать в суде
Требуйте перевести на вас права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли. Суд не признает сделку недействительной из-за нарушения преимущественного права покупки.
Участник долевой собственности вправе требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса). Истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, потому что закон предусматривает другие последствия нарушения (пункт 14 постановления № 10/22).
При удовлетворении иска суд указывает в решении на замену покупателя истцом в договоре и в записи ЕГРН о праве. Тем же решением суд взыскивает с истца в пользу покупателя суммы, которые покупатель уплатил за долю (подпункт «в» пункта 1.2 постановления Пленума Верховного Суда от 10 июня 1980 года № 4). На основании этого решения Росреестр вносит запись в ЕГРН (пункт 14 постановления № 10/22).
Иск о правах на жилое помещение предъявляют в суд по месту нахождения квартиры. При цене иска свыше 50 000 рублей его рассматривает районный суд, а при цене, которая не превышает 50 000 рублей, его рассматривает мировой судья (статьи 23 и 24, часть 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса).
Ответчиком по иску выступает покупатель доли, в пользу которого суд взыскивает с истца уплаченные суммы. Если истец заявляет только перевод прав и обязанностей покупателя, он указывает продавца в иске и просит привлечь его третьим лицом без самостоятельных требований на стороне ответчика. Замена покупателя в договоре может повлиять на права и обязанности продавца по отношению к покупателю, что соответствует основанию участия третьего лица (часть 1 статьи 43 Гражданского процессуального кодекса). Суд выносит определение о привлечении продавца. Если истец предъявляет требования и к продавцу, его процессуальное положение определяют с учётом этих требований (статьи 40 и 43 того же кодекса).
Истец определяет цену иска исходя из стоимости имущества по правилам пунктов 2 и 9 части 1 статьи 91 Гражданского процессуального кодекса (подпункт «в» пункта 1.2 постановления Пленума № 4). Если истец не пользуется льготой, он уплачивает государственную пошлину, размер которой зависит от цены иска (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса в редакции на 4 октября 2026 года).
Покупатель уплатил за долю 1 500 000 рублей, и истец указал эту сумму как цену иска. С этой суммы истец уплачивает при подаче искового заявления государственную пошлину 30 000 рублей, которая состоит из 25 000 рублей и 1 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей. Если цена в договоре явно не соответствует действительной стоимости доли, цену иска определяет судья (часть 2 статьи 91 Гражданского процессуального кодекса).
Какую сумму истец вносит при подаче иска
При подаче иска внесите сумму, которую покупатель уплатил за долю, уплаченные им сборы и пошлины и другие необходимые расходы на покупку. По делу в районном суде эти деньги вносят на счёт управления Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации.
Верховный Суд обязал истца при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя внести на банковский счёт управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации три вида сумм (подпункт «в» пункта 1.2 постановления Пленума № 4):
- сумму, которую покупатель уплатил по договору;
- сборы и пошлины, которые уплатил покупатель;
- другие суммы, которые подлежат выплате покупателю в возмещение его необходимых расходов на покупку.
Верховный Суд дал это разъяснение в постановлении о спорах между участниками общей собственности на жилой дом и назвал в нём сумму, уплаченную за дом. Разъяснение относится к статье 250 Гражданского кодекса, которая применяется и к доле в квартире. Поэтому по иску о переводе прав и обязанностей покупателя доли в квартире, который рассматривает районный суд, внесите в том же порядке сумму, которую покупатель уплатил за долю, уплаченные им сборы и пошлины и другие его необходимые расходы на покупку. Если дело подсудно мировому судье, уточните в суде реквизиты счёта органа, который обеспечивает деятельность мировых судей в регионе. Действующая часть 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса различает эти счета. Платёжный документ приложите к исковому заявлению.
При предъявлении иска истец вносит сумму, уплаченную покупателем, и его необходимые расходы на покупку. Подготовьте деньги до обращения в суд. Государственную пошлину за свой иск истец уплачивает отдельно; она не заменяет внесение денег для расчёта с покупателем.
При удовлетворении иска суд взыскивает внесённые суммы с истца в пользу покупателя.
Что делать, если долю подарили постороннему лицу
Дарение доли не нарушает преимущественного права покупки. Если дарением прикрыли продажу, суд применяет правила купли-продажи, и участник долевой собственности вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
Участник долевой собственности вправе подарить свою долю, и он соблюдает правила статьи 250 только при возмездном отчуждении (пункт 2 статьи 246 Гражданского кодекса). Закон не требует извещать остальных участников о дарении.
Сделка, которая прикрывает другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, суд применяет относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса). Если стороны оформили дарение, а одаряемый заплатил за долю, суд оценивает сделку как куплю-продажу и применяет к ней статью 250. Притворность служит одним из оснований оспаривания сделок с недвижимостью.
Истец доказывает, что обе стороны сделки имели в виду продажу. Намерения одной стороны сделки для признания её притворной недостаточно (пункт 87 постановления Пленума № 25). Истец подтверждает передачу денег расписками и банковскими переводами между дарителем и одаряемым, а их переписка о цене показывает договорённость о плате за долю.
Верховный Суд привёл пример для долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (пункт 88 постановления Пленума № 25). Участник общества подарил третьему лицу часть доли, чтобы затем продать ему оставшуюся часть в обход преимущественного права других участников. Суд вправе оценить такие дарение и продажу как единый договор купли-продажи, а другой участник вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
Частые вопросы
Действует ли преимущественное право покупки при продаже комнаты в коммунальной квартире?
Да. При продаже комнаты в коммунальной квартире собственники остальных комнат имеют преимущественное право покупки в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом (часть 6 статьи 42 Жилищного кодекса).
Можно ли передать преимущественное право покупки другому человеку?
Нет. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (пункт 4 статьи 250 Гражданского кодекса).
Действует ли преимущественное право покупки, если долю обменяли?
Да. Правила статьи 250 применяются и при отчуждении доли по договору мены (пункт 5 статьи 250 Гражданского кодекса).
Может ли участник долевой собственности требовать, чтобы долю продали ему дешевле, чем указано в извещении?
Нет. Участник вправе купить долю только по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях. Если участники не приобрели долю на этих условиях в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать её постороннему лицу (пункты 1 и 2 статьи 250 Гражданского кодекса).
Что происходит с преимущественным правом покупки, если долю продают при банкротстве её собственника?
Конституционный Суд в постановлении от 16 мая 2023 года № 23-П установил временный порядок продажи доли гражданина-банкрота в праве собственности на жилое помещение. Конкурсный управляющий до торгов предлагает другим участникам долевой собственности купить долю по начальной цене торгов. Если в течение месяца участники не дали согласия, долю продают с торгов, и преимущественное право покупки не применяется. Временный порядок применяется до вступления в силу соответствующего законодательного регулирования. Федеральный закон от 26 июля 2026 года № 253-ФЗ уже принят, но на 4 октября 2026 года соответствующие изменения ещё не действуют. Общее правило статьи 11 этого закона предусматривает вступление в силу по истечении одного года после дня официального опубликования; для новых правил продажи доли установлены переходные условия в части 7 той же статьи.
Источники
- Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, статьи 165.1, 170, 191, 192, 199, 205, 246, 250, 259.2, 450 - КонсультантПлюс
- Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 42 - КонсультантПлюс
- Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, статьи 23, 24, 30, 40, 43, 91, 96 - КонсультантПлюс
- Налоговый кодекс Российской Федерации, часть вторая, статья 333.19 - КонсультантПлюс
- Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 86 - КонсультантПлюс
- Постановление Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 года № 10/22, пункт 14 - КонсультантПлюс
- Постановление Пленума Верховного Суда от 23 июня 2015 года № 25, пункты 63, 67, 87, 88 - КонсультантПлюс
- Постановление Пленума Верховного Суда от 10 июня 1980 года № 4, пункт 1.2 - КонсультантПлюс
- Постановление Конституционного Суда от 16 мая 2023 года № 23-П - КонсультантПлюс
- Федеральный закон от 26 июля 2026 года № 253-ФЗ, статья 11, части 1 и 7 - КонсультантПлюс
Поможем проверить нарушение преимущественного права покупки и подготовить иск о переводе прав и обязанностей покупателя.
Оставить заявкуСтатья носит справочный характер и не является юридической консультацией. Право меняется, а исход зависит от обстоятельств конкретного дела - по своей ситуации обратитесь за консультацией к адвокату.
Адвокат, реестровый номер 50/8591, Адвокатская палата Московской области. Окончил Финансовый университет при Правительстве РФ. В юридической профессии с 2013 года, статус адвоката с 2017 года. Ведёт семейные, гражданские, наследственные, арбитражные и уголовные дела. Подробнее об авторе.