Квартирой в долевой собственности владеют несколько человек, каждый из которых имеет свою долю. Часто это приводит к спорам и конфликтам: кто какую комнату занимает, как распределять коммунальные расходы или можно ли вообще использовать помещение. Чтобы избежать недоразумений, необходимо заранее определить порядок пользования.
Что говорит закон: основные понятия
Доля - это часть права общей собственности на квартиру, а не отдельная комната или физически выделенная часть квартиры. Доли участников могут быть равными или различаться по размеру.
Этот вид собственности регулируется следующими нормами закона:
- Статья 244 ГК РФ - определяет понятие долевой собственности.
- Пункт 1 статьи 247 ГК РФ - указывает, что собственники пользуются общим имуществом по соглашению между собственниками. Если договориться не получается, вопрос решается судом.
- По пункту 2 статьи 247 ГК РФ каждый собственник имеет право получить во владение и пользование часть квартиры, соразмерную его доле, а если это невозможно, требовать компенсацию от собственников, которые пользуются приходящейся на его долю частью.
- Часть 1.1 статьи 30 ЖК РФ - запрещает совершать действия, в результате которых на каждого сособственника приходится меньше 6 кв. м общей площади жилого помещения. Сделки с нарушением запрета ничтожны. Запрет не действует, когда долевая собственность возникает в силу закона, в том числе при наследовании по любому основанию, и при приватизации.
Иногда предоставить каждому собственнику в пользование отдельную комнату, соразмерную его доле, невозможно из-за планировки или маленькой площади. Тогда остаётся два пути: соглашение между собственниками или обращение в суд.
Если жилец потерял право на квартиру, собственник может потребовать выселить из квартиры бывшего члена семьи.
Порядок пользования по соглашению
Собственники могут договориться о порядке пользования квартирой. Например, один собственник живет в одной комнате, а другой живет в другой комнате. Можно установить график проживания, особенно если люди не проживают постоянно. Иногда удобнее совместное использование всей квартиры - например, при сдаче в аренду или совместном проживании родственников. Соглашение может быть устным, но лучше оформить его письменно, чтобы избежать недоразумений. В документе стоит указать: кто какую часть квартиры использует, как будут делиться расходы, можно ли временно сдавать помещение, и другие важные условия.
Закрепление комнат удобно дополнить перечнем помещений общего пользования (кухня, санузел, коридор) и порядком доступа в квартиру: сколько комплектов ключей и у кого они хранятся. Каждый собственник по общему правилу несёт расходы на содержание квартиры и коммунальные платежи соразмерно своей доле (статья 249 ГК РФ), а соглашение может распределить эти расходы между собственниками иначе. Собственник по общему правилу может поселить в квартире других людей, кроме своих несовершеннолетних детей, или сдать квартиру либо комнату внаём только с согласия остальных собственников (статьи 246 и 247 ГК РФ), поэтому такое согласие или запрет тоже записывают в соглашение.
Что делать, если договориться не получается?
Если мирным путем определить порядок пользования квартирой не удалось, единственный способ защитить свои интересы - обратиться в суд. Обращение в судебные органы возможно, когда собственники не могут прийти к общему решению по поводу проживания, использования пространства или распределения расходов на содержание жилья.
Иск об определении порядка пользования квартирой подаётся по месту её нахождения (часть 1 статьи 30 ГПК РФ). Такие дела рассматривает районный суд, потому что с 1 октября 2019 года споры об определении порядка пользования имуществом исключены из подсудности мирового судьи (часть 1 статьи 23, статья 24 ГПК РФ).
Заявители просят определить порядок пользования квартирой, взыскать компенсацию за то, что другие собственники пользуются частью, приходящейся на долю истца, или устранить препятствия в доступе к части жилплощади.
Суд учитывает множество факторов: сложившийся быт, состав семей, наличие детей, состояние имущества и возможность совместного проживания. Например, если один из собственников уже длительное время живет в квартире, а другой требует выделить ему отдельную комнату, суд может учесть реальную планировку и жизненные обстоятельства сторон.
Однако стоит быть готовым к тому, что суд может и отказать. Это бывает, когда невозможно разумно разделить пространство, между собственниками существуют конфликтные отношения, или нет возможности выделить каждому из них изолированное помещение. В таких случаях можно рассмотреть вариант получения денежной компенсации.
Если один собственник не пускает другого в квартиру или не даёт ему ключи, тот вправе предъявить иск о вселении его самого и об устранении препятствий в пользовании квартирой. Суд может обязать ответчика передать ключи и не мешать проживанию (статья 304 ГК РФ). Такое требование можно соединить с требованием определить порядок пользования.
Неиспользование квартиры не освобождает собственника от платы за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 11 статьи 155 ЖК РФ). Если собственники не договорились о том, как делить платежи, каждый из них вправе требовать заключения с ним отдельного соглашения о внесении платы соразмерно своей доле и выдачи ему отдельного платёжного документа (пункт 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 года № 22).
По закону районный суд рассматривает дело в течение двух месяцев со дня поступления иска (часть 1 статьи 154 ГПК РФ), обжалование решения увеличивает общий срок спора. Важно заранее подготовить документы и, желательно, привлечь юриста, чтобы шансы на положительное решение были выше.
Изменение размера долей: когда это возможно?
Перераспределение долей затрагивает само право собственности, а порядок пользования квартирой при этом не определяется. Собственники могут перераспределить доли соглашением, которое, как правило, удостоверяет нотариус, а затем зарегистрировать изменения в ЕГРН. Если соглашения нет, собственник вправе требовать в суде увеличения своей доли, когда за свой счёт и с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть, как правило, с согласия других собственников, произвёл неотделимые улучшения квартиры (пункт 3 статьи 245 ГК РФ). Расходы на обычный ремонт и содержание квартиры долю не увеличивают. При перераспределении действует и запрет части 1.1 статьи 30 ЖК РФ, если на сособственника будет приходиться меньше 6 кв. м общей площади.
Компенсация за пользование долей и выплата вместо выдела
Собственник вправе требовать компенсацию за пользование, когда ему нельзя предоставить часть квартиры, соразмерную его доле, а этой частью пользуются другие собственники (пункт 2 статьи 247 ГК РФ). Размер такой компенсации закон не устанавливает. На практике его часто рассчитывают исходя из рыночной стоимости аренды части квартиры, соразмерной доле, и подтверждают отчётом оценщика или заключением судебной экспертизы.
Выплата вместо выдела доли относится к другому требованию. Собственник вправе требовать выдела своей доли в натуре, а если выдел невозможен, закон предусматривает выплату ему стоимости доли другими собственниками (пункт 3 статьи 252 ГК РФ), и суды при этом учитывают, готовы ли они такую выплату произвести. Если выкупить долю хотят другие собственники, выплата вместо выдела допускается с согласия её владельца. Без его согласия суд может обязать выплатить компенсацию, только если доля незначительна, выделить её нельзя и у собственника нет существенного интереса в использовании квартиры (пункт 4 статьи 252 ГК РФ).
Договориться о любой из этих выплат можно письменным соглашением, где указывают размер, сроки и порядок выплат. Если договорённости нет, вопрос решает суд.
Как избежать конфликтов и защитить свои права
Для спора с другими собственниками понадобятся выписка из ЕГРН, документ, на основании которого приобретена доля, акты оценки имущества и переписка с другими собственниками. Свидетельства о праве собственности с 15 июля 2016 года не выдаются, а ранее выданные сохраняют силу.
Если между владельцами уже возникли разногласия, не стоит затягивать с обращением к юристу. Юрист поможет определить порядок пользования и подготовить соглашение или иск.
Чтобы доказать свое право на использование квартиры, важно фиксировать факт проживания, оплаты коммунальных услуг, участие в общих расходах и любые попытки договориться. Эти данные могут стать важными доказательствами в случае судебного разбирательства.
При общении с другими собственниками старайтесь сохранять спокойствие, избегайте эмоциональных высказываний и угроз. Лучше всего все обсуждать в письменной форме - например, по электронной почте или в сообщениях, которые можно использовать как доказательства.
Сведения о праве собственности проверяют по выписке из ЕГРН, которую выдаёт Росреестр через свой сайт, портал госуслуг или многофункциональный центр. Решения судов по похожим спорам публикуются на сайтах судов в разделе судебных актов.
Юрист по гражданским делам поможет подготовить соглашение о порядке пользования квартирой или иск в суд.
Суд может обязать собственника принять компенсацию без его согласия, если доля незначительна, её нельзя реально выделить и у собственника нет существенного интереса в использовании общего имущества. Подробнее: как доказать, что доля в квартире незначительна.
Об авторе
Анцупов Дмитрий Владимирович - действующий адвокат.
Реестровый № 50/8591 · Адвокатская палата Московской области
В юридической профессии с 2013 года, статус адвоката - с 2017. Окончил Финансовый университет при Правительстве РФ. Ведёт гражданские, арбитражные, семейные, наследственные и уголовные дела.