Право собственности на квартиру и долю в ней, купленные в браке

Квартира, купленная в браке на общие деньги, принадлежит обоим супругам, даже если в договоре и в реестре указан только один из них. Пункт 2 статьи 34 Семейного кодекса относит к общему имуществу недвижимость, приобретённую за счёт общих доходов, независимо от того, на имя кого из супругов она оформлена и кто из них внёс деньги. Доли в такой квартире пока не определены, и супруги владеют ею совместно.

Супруги определяют доли при разделе квартиры нотариальным соглашением, а при споре их определяет суд. На основании соглашения или решения суда сведения о долях вносят в Единый государственный реестр недвижимости. Супруги могут установить долевой режим и брачным договором по пункту 1 статьи 42 СК. По общему правилу доли равны. Часть квартиры остаётся личной собственностью супруга, если он докажет, что заплатил за неё своими добрачными деньгами, подарком или наследством.

Статья проверена по редакциям Семейного кодекса, Гражданского кодекса, Гражданского процессуального кодекса и законов о регистрации недвижимости, о приватизации и о материнском капитале, действующим на 7 октября 2026 года.

Чья квартира, если она куплена в браке и оформлена на одного супруга

Законный режим имущества супругов установлен статьёй 33 СК и означает совместную собственность. Он действует, пока брачный договор не установил иное. Всё, что супруги приобрели в браке на общие доходы, становится общим, и запись в реестре этого не меняет.

Супруг, на которого оформлена квартира, не вправе распорядиться ею по своему усмотрению. Для продажи или залога квартиры ему нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга по пункту 3 статьи 35 СК. Это правило разобрано в статье о том, когда требуется согласие супруга на продажу недвижимости.

Если квартира куплена на общие деньги, но оформлена на родственника, она по этому правилу общей не становится. Собственником считается тот, кто указан в договоре и в реестре, пока суд не признал сделку недействительной. Супруги, которые оплатили такую квартиру, вправе обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи притворной сделкой по пункту 2 статьи 170 ГК или с иском о взыскании переданных денег как неосновательного обогащения по статье 1102 ГК, а выбор иска зависит от документов, которыми подтверждена передача денег.

Когда квартира в браке остаётся личной собственностью супруга

По пункту 1 статьи 36 СК супругу лично принадлежит имущество, которое было у него до брака, а также полученное в браке в дар, по наследству или по иным безвозмездным сделкам. Квартира, которую подарили одному супругу или которую он унаследовал, в общее имущество не входит.

Приватизация по статье 1 Закона «О приватизации жилищного фонда» означает бесплатную передачу жилья в собственность граждан. Поэтому суды относят приватизацию к безвозмездным сделкам статьи 36 СК, и квартира, которую один супруг приватизировал в браке, остаётся его имуществом, пока суд не признал её общей по статье 37 СК.

Квартира, купленная в браке на деньги, принадлежавшие одному супругу до брака, полученные им в дар или по наследству, тоже не считается общей. Так разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 года № 15. Деньги, которые супруг выручил в браке от продажи своего личного имущества, например добрачной квартиры или наследства, тоже остаются личными. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к такому выводу в определении от 22 сентября 2020 года № 41-КГ20-10-К4. Если цена оплачена частично личными, частично общими деньгами, доли определяют по объёму средств каждого супруга, вложенных в покупку, в том числе средств, которые не входят в общее имущество. Судебная коллегия изложила этот принцип в определении от 11 июня 2019 года № 18-КГ19-57 по делу о квартире, купленной в браке с материнским капиталом. По такому расчёту личной остаётся часть квартиры, которая соответствует личному вкладу супруга, если он этот вклад доказал, а часть, оплаченная общими деньгами, делится по общим правилам.

Личная квартира может стать общей. По статье 37 СК суд вправе признать её совместной собственностью, если в браке за счёт общего имущества супругов, личного имущества второго супруга или труда одного из супругов были сделаны вложения, значительно увеличившие её стоимость, например капитальный ремонт или реконструкция.

Как определяют доли супругов в квартире

Пункт 1 статьи 39 СК устанавливает равенство долей при разделе общего имущества. Разница в доходах супругов сама по себе размер доли не меняет. По пункту 3 статьи 34 СК право на общее имущество есть и у супруга, который вёл домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Суд вправе увеличить долю одного из супругов по пункту 2 статьи 39 СК исходя из интересов несовершеннолетних детей или из заслуживающего внимания интереса этого супруга. В пункте 2 статьи 39 СК приведены примеры заслуживающего внимания интереса. Второй супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества, в том числе без нотариального согласия по пункту 3 статьи 35 СК отчуждал общее имущество на невыгодных условиях, а суд не применил последствия недействительности таких сделок. Основания и практика разобраны в статье об отступлении от равенства долей при разделе имущества.

В условных примерах супруги оплачивают квартиру при покупке. Личный вклад исключается из общего имущества, а оставшаяся часть делится поровну по статьям 36 и 39 СК и пункту 15 постановления Пленума Верховного Суда № 15. Суммы служат только для расчёта долей.

Во втором примере жене лично принадлежат 4/10 квартиры, а общие 6/10 делятся пополам, по 3/10 каждому. В третьем примере мужу лично принадлежат 3/12, а общие 9/12 делятся пополам, по 4,5/12. Муж получает 7,5/12, то есть 5/8, а жена получает 4,5/12, то есть 3/8.

Что меняется при подарке родителей, материнском капитале и ипотеке

Подарок родителей становится личным вкладом того супруга, которому деньги подарены. Деньги, подаренные обоим супругам, личным вкладом одного из них не становятся. Если родители передали деньги без документов, супругу трудно доказать, что подарок предназначался лично ему, и тогда квартира считается купленной на общие деньги по пункту 2 статьи 34 СК. Поэтому супругу, который ссылается на подарок, нужно доказать его по части 1 статьи 56 ГПК, и для этого подходят договор дарения денег с указанием одаряемого и банковский перевод на счёт этого супруга.

Квартиру, купленную с использованием материнского капитала, оформляют в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей. Так требует часть 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ. Собственники исполняют эту обязанность, выделяя детям доли по соглашению. Доли на часть жилья, оплаченную материнским капиталом, рассчитывают с учётом равенства прав родителей и детей на эти средства. Расчёт разобран в статье о долях супругов и детей в квартире с материнским капиталом.

Ипотечный долг, который супруги взяли в браке на покупку общей квартиры, относится к общим обязательствам по пункту 2 статьи 45 СК, даже если заёмщиком указан один супруг. По пункту 3 статьи 39 СК при разделе общие долги распределяются пропорционально присуждённым долям. Перевести долг с одного супруга на другого без согласия банка нельзя по статье 391 ГК, поэтому распределение долга в решении о разделе определяет отношения супругов между собой. Личные деньги, которыми один супруг погасил часть общего кредита, его долю в квартире не увеличивают. По определению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 июля 2024 года № 5-КГ24-78-К2 такой супруг вправе требовать от второго супруга возмещения соответствующей части выплат. Раздел квартиры, купленной по военной ипотеке, описан в статье о разделе военной ипотеки при разводе.

Как доказать, что квартира куплена на личные деньги

Каждая сторона доказывает обстоятельства, на которые ссылается, по части 1 статьи 56 ГПК. Супруг, который считает квартиру или её часть личной, представляет суду документы о происхождении денег и документы об их переводе продавцу.

Подходят такие доказательства:

1. Договор продажи добрачной квартиры и выписка о поступлении денег на счёт.
2. Договор дарения денег или документы о наследстве.
3. Банковские выписки, платёжные поручения и расписки о переводе этих денег продавцу или застройщику.

Если между продажей добрачной квартиры и покупкой новой прошло много времени, суду труднее связать одни деньги с другими. Если супруг хранил личные деньги на счёте, на который поступали и доходы семьи, суд сопоставляет поступления и расходы с суммой, перечисленной продавцу. Само смешение средств на счёте не доказывает, что супруг израсходовал личные деньги. Спор, в котором личные средства доказаны допросом и документами, описан в разборе дела о личных деньгах в браке.

Как супруги определяют доли и регистрируют их в реестре

Пункт 1 статьи 38 СК разрешает раздел и в браке, и после развода. Соглашение о разделе общего имущества по пункту 2 статьи 38 СК удостоверяет нотариус. Удостоверив соглашение, нотариус сам подаёт заявление о регистрации долей в Росреестр, если супруги не возражают.

При споре супруг подаёт иск о разделе. Мировые судьи рассматривают такие дела при цене иска до 50 000 рублей по пункту 3 части 1 статьи 23 ГПК, поэтому спор о квартире рассматривает районный суд. Иск о разделе квартиры предъявляют по месту её нахождения по части 1 статьи 30 ГПК.

По части 1 статьи 58 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» права на основании решения суда регистрируются по общим правилам этого закона. Супруг подаёт заявление о регистрации в Росреестр при личном обращении в многофункциональный центр или в публично-правовую компанию «Роскадастр» либо в электронной форме и прикладывает решение суда, вступившее в законную силу. После регистрации в реестре вместо записи о праве одного супруга или о совместной собственности обоих появляются записи о долях каждого.

Совладельцы, которые остались жить в одной квартире, договариваются о порядке пользования или определяют его в суде. Если бывший супруг не владеет долей в квартире и перестал быть членом семьи собственника, собственник решает вопрос о том, как выписать человека из квартиры без его согласия.

Когда нужен адвокат

Размер доли в квартире зависит от документов о происхождении денег, собранных до спора, и от того, вовремя ли супруг заявил о личном вкладе. После продажи квартиры или после пропуска срока исковой давности защитить долю значительно труднее.

Адвокат Дмитрий Анцупов проверяет договоры, выписки и кредитные документы, рассчитывает доли и ведёт спор о разделе. Порядок работы и стоимость приведены на странице адвоката по разделу имущества. Другие имущественные споры описаны на странице услуг адвоката по гражданским делам.

Частые вопросы

Кому принадлежит квартира, купленная в браке, если она оформлена на мужа?

Квартира, оплаченная из общих доходов, принадлежит обоим супругам по пункту 2 статьи 34 СК, независимо от того, на кого она оформлена.

Делится ли квартира, купленная в браке на добрачные деньги?

Часть квартиры, оплаченная добрачными деньгами одного супруга, не делится, если он докажет происхождение денег. Остальная часть, оплаченная общими деньгами, делится по общим правилам.

Делится ли приватизированная квартира при разводе?

Квартира, приватизированная одним супругом, остаётся его имуществом, потому что суды относят приватизацию к безвозмездным сделкам статьи 36 СК. Суд вправе признать её общей по статье 37 СК, если в браке вложения за счёт общего имущества супругов, личного имущества второго супруга или труда одного из супругов значительно увеличили её стоимость.

Как оформить долю супруга в реестре?

При покупке квартиры на общие деньги оба супруга приобретают право совместной собственности, даже если в реестре указан один из них. После определения долей нотариальным соглашением или решением суда сведения о долях регистрируют в ЕГРН.

Можно ли разделить квартиру, не разводясь?

Разделить квартиру в браке можно. Пункт 1 статьи 38 СК разрешает раздел общего имущества в период брака по требованию любого супруга.

Сколько времени есть на раздел квартиры после развода?

Бывший супруг вправе требовать раздела в течение трёх лет со дня, когда узнал или должен был узнать о нарушении своего права, по пункту 7 статьи 38 СК и разъяснению Пленума Верховного Суда.

Выводы суда зависят от документов и обстоятельств дела. Нормы и реквизиты проверяйте на дату обращения.