Важно получить от супруга официальное разрешение на продажу недвижимости, которая признана совместно нажитой. Если соответствующей бумаги, заверенной нотариусом, не будет, то провести сделку не получится.
Согласно основному правилу, любая недвижимая собственность, которой завладели муж и жена во время брачного периода, принадлежит им обоим в равной степени. Оно не действует только в том случае, если ранее не был составлен брачный договор, предусматривающий прочие условия (эти положения прописаны в п. 1 ст. 256 ГК РФ и п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 34 СК РФ).
Разработаны и другие положения, среди которых п. 2 ст. 256 ГК РФ; п. 1 ст. 36 СК РФ; п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.04.2021 N 89-КГ21-3-К7. При их изучении можно узнать, что в перечень совместно нажитой собственности не входят объекты:
• купленные до брака;
• приобретенные после церемонии бракосочетания на те денежные средства, которыми владел супруг до ее начала;
• предоставленные на безвозмездной основе или в качестве наследства.
Супруги имеют полное право выбирать определенные режимы собственности. Они могут предполагать владение всей собственностью, ее определенными видами или тем, что принадлежит супругу отдельно. После того как будет выбран один из них, его следует активировать, для чего придется подписать брачный договор (определяет это п. 1 ст. 42 СК РФ).
Владеть, использовать и всячески распоряжаться общей собственностью муж и жена могут, если оба не против. Также и в рамках сделки, в которой фигурирует это имущество, первый супруг должен действовать с разрешения второго (п. п. 1, 2 ст. 253 ГК РФ и п. 1, 2 ст. 35 СК РФ).
Если ознакомиться с п. 3 ст. 35 СК РФ и ст. 53 (Основы законодательства РФ о нотариате), станет известно, что без наличия вышеупомянутой нотариально заверенной бумаги, подтверждающей согласие второго супруга на заключение сделки, первый не сможет принять участие в:
• реализации имущества, обязательным условием для получения права над которым необходима регистрация в государственных органах;
• сделке, предполагающей обращение к нотариусу;
• сделке, которая не будет считаться действительной без государственной регистрации.
Есть ряд следок, которые невозможно заключить, если не пройти государственную регистрацию. К ним относятся получение права собственности или его переход при подписании договора купли-продажи.
Именно по этой причине любая собственность, которая нажита в браке, может быть продана только в том случае, если супруг даст официальное разрешение. Чтобы оно было принято, потребуется заверить документ у нотариуса. Эти положения регулируют п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 551 ГК РФ.
Если обе стороны не смогли прийти к согласию, все равно государственная регистрация может быть проведена. Тогда факт отсутствия согласия документируется в ЕГРН сотрудниками Росреестра. Параллельно вносится запись, подтверждающая государственную регистрацию (п. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Супруг, не давший согласия, имеет полное право посетить суд и предоставить иск, заявив, что состоявшаяся сделка с участием совместной недвижимости является нелегитимной. Но сделать это можно только в течение следующих 12 месяцев после дня, когда ему стало известно об этом или должно было стать. На это указывают п. п. 1, 2 ст. 173.1 ГК РФ и п. 3 ст. 35 СК РФ.
Суд также может отказаться от равенства супругов в контексте недвижимости, что закреплено в п. 2 ст. 39 СК РФ. Правда, нужно, чтобы при подаче заявления о ее разделе со стороны первого супруга стало известно, что второй все-таки совершил хотя бы один недобросовестный поступок, в результате которого она была уменьшена. Таковым действием является, например, заключение соглашения, условия которого признаны невыгодными.
Происходят случаи, при которых в рамках рассмотрения заявления о разделе собственности органам стало известно, что один из супругов либо участвовал в его отчуждении без официального согласования, либо скрыл часть. Тогда оно тоже будет рассматриваться судом, включая стоимость (п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 15).