В каких случаях требуется получение согласия супруга на продажу недвижимости?

Согласие супруга на продажу недвижимости нужно, если квартира, дом или участок входят в общее имущество супругов. Пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса требует нотариально удостоверенного согласия второго супруга на сделку по распоряжению имуществом, права на которое регистрируются в реестре. Продажа, дарение, мена и залог общей квартиры относятся к таким сделкам.

Статья проверена по редакциям Семейного кодекса, Гражданского кодекса и закона о государственной регистрации недвижимости, действующим на 7 октября 2026 года.

Для каких сделок нужно нотариальное согласие супруга

Нажитое в браке имущество входит в общее имущество супругов по статье 34 СК независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, если брачный договор не установил иное. Личное имущество супруга по статье 36 СК в общее имущество не входит. Супруги распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию. Для большинства сделок закон предполагает, что супруг действует с согласия другого, и отдельного документа не требует.

Пункт 3 статьи 35 СК называет три группы сделок, для которых согласие второго супруга удостоверяет нотариус.

1. Сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации. Для недвижимости сюда входят продажа, дарение, мена и залог квартиры, дома, земельного участка, машино-места.
2. Сделка, для которой закон установил обязательную нотариальную форму. Например, продажу доли в праве общей собственности на квартиру по общему правилу удостоверяет нотариус по части 1.1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
3. Сделка, которая подлежит обязательной государственной регистрации. Договор продажи жилого помещения, заключённый после 1 марта 2013 года, регистрации не подлежит, а регистрируется переход права собственности. Поэтому продажа квартиры относится к первой группе.

Для сделок, связанных с накопительно-ипотечной системой военнослужащих, действует исключение по постановлению Конституционного Суда РФ от 30 октября 2025 года № 36-П. Согласие супруга военнослужащего может удостоверить командир воинской части, если супруг проживает вместе с военнослужащим в труднодоступном или отдалённом пункте дислокации, где нет нотариуса и фактически не проводится периодический нотариальный приём. Это исключение не заменяет нотариальное согласие для обычной продажи квартиры.

Когда согласие супруга не требуется

Квартира, которая принадлежала супругу до брака или получена им в браке в дар, по наследству, по иной безвозмездной сделке, остаётся его личным имуществом по пункту 1 статьи 36 СК. Супруг продаёт её без согласия второго. Суд вправе признать личную квартиру общей по статье 37 СК, если в браке за счёт общего имущества, личного имущества любого из супругов или труда одного из них в неё сделаны вложения, значительно увеличившие её стоимость, например капитальный ремонт или реконструкция.

Квартира, купленная в браке на добрачные деньги одного супруга, тоже не входит в общее имущество по пункту 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 года № 15. По документам реестра такая квартира приобретена в браке, и происхождение денег подтверждают договоры и банковские выписки. Если брачного договора или решения суда о личном характере квартиры нет, продавцу надёжнее получить согласие супруга.

Супруги вправе брачным договором по пункту 1 статьи 42 СК изменить режим совместной собственности и установить раздельную собственность на всё имущество или на его часть. Если брачный договор отнёс квартиру к собственности продающего супруга, согласие второго не требуется. Продавец показывает брачный договор покупателю и нотариусу.

При покупке квартиры за общие деньги по договору в простой письменной форме согласие второго супруга предполагается по пункту 2 статьи 35 СК. Отдельный нотариальный документ для такой покупки по общему правилу не нужен. Если закон требует нотариальной формы договора, например при покупке доли в праве собственности на квартиру, для распоряжения общими деньгами по такой сделке требуется нотариальное согласие второго супруга по пункту 3 статьи 35 СК. Если супруг передаёт общую квартиру в залог банку по договору ипотеки, нужно нотариальное согласие второго супруга по пункту 3 статьи 35 СК. Квартира, купленная с использованием кредита банка, находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в реестре по пункту 1 статьи 77 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Продажа квартиры после развода

Пункт 3 статьи 35 СК применяется к супругам. После развода общее имущество, которое не разделили, остаётся в совместной собственности бывших супругов, и распоряжение им регулирует статья 253 ГК. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ применила этот подход в определении от 10 декабря 2019 года № 31-КГ19-8. Бывший супруг вправе требовать признания продажи недействительной, если докажет, что покупатель знал или заведомо должен был знать об отсутствии у продавца полномочий распоряжаться квартирой одному.

Чтобы избежать спора, бывшие супруги делят квартиру до продажи или подписывают договор вдвоём.

Что будет, если продать квартиру без согласия супруга

Переход права собственности на недвижимость к покупателю регистрируется по пункту 1 статьи 551 ГК. Росреестр приостанавливает регистрацию из-за отсутствия согласия, только если закон делает такую сделку ничтожной, по пункту 15 части 1 статьи 26 закона о регистрации недвижимости. Отсутствие согласия супруга само по себе не делает сделку ничтожной и не препятствует регистрации. В реестр вносится запись о том, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица, по пункту 4 части 3 статьи 9 того же закона.

Сделка без необходимого согласия оспорима по пункту 1 статьи 173.1 ГК. Она действует, пока суд не признает её недействительной по иску супруга. По пункту 3 статьи 35 СК супруг оспаривает сделку по правилам статьи 173.1 ГК. По продаже, совершённой после 1 сентября 2022 года, суд признаёт сделку недействительной, только если доказано, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии согласия, по пункту 2 статьи 173.1 ГК. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 20 февраля 2024 года № 24-КГ23-26-К4 указала, что по сделкам до 1 сентября 2022 года супруг не обязан был доказывать осведомлённость покупателя. Если суд удовлетворит иск, стороны по пункту 2 статьи 167 ГК возвращают друг другу полученное. Продавец получает квартиру обратно, а покупатель получает назад уплаченные деньги. Другие основания, по которым оспаривают продажу квартиры, разобраны в статье об оспаривании сделки с недвижимостью.

Как супруг оспаривает сделку и в какой срок

Годичный срок по пункту 3 статьи 35 СК считается не со дня сделки, а со дня, когда супруг узнал о ней или должен был узнать. Например, супруг получил выписку из реестра или увидел, что в квартире живут другие люди.

Супруг предъявляет иск к обеим сторонам договора, потому что последствия недействительности по пункту 2 статьи 167 ГК касаются и продавца, и покупателя. Иск о признании сделки недействительной с возвратом квартиры продавцу касается прав на квартиру, поэтому его подают в суд по месту нахождения квартиры по части 1 статьи 30 ГПК. Истец прикладывает свидетельство о браке, выписку из реестра с отметкой об отсутствии согласия и документы о покупке квартиры в браке.

Покупатель вправе возражать, что квартира принадлежала продавцу лично. По сделке, совершённой после 1 сентября 2022 года, он вправе также сослаться на то, что не знал и не должен был знать об отсутствии согласия. Суд проверяет происхождение квартиры по документам, которые представят стороны. Если суд установит, что квартира личная, согласие не требовалось, и в иске откажут.

Как продажа без согласия влияет на раздел имущества

Супруг может не оспаривать сделку, а потребовать раздела. Пленум Верховного Суда в пункте 16 постановления № 15 разъяснил, что если один супруг продал общее имущество вопреки воле другого и не в интересах семьи, при разделе учитывается такое имущество или его стоимость. При разделе суд вправе передать второму супругу другое общее имущество в счёт его доли или присудить ему денежную компенсацию по пункту 3 статьи 38 СК.

Суд вправе отступить от равенства долей по пункту 2 статьи 39 СК, если один из супругов совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества. К таким действиям относится и продажа общего имущества на невыгодных условиях без нотариального согласия второго супруга, если суд не применил к этой сделке последствия недействительности по его требованию. Если супруг продал общую квартиру и потратил деньги на себя, второй супруг ссылается на это при разделе. Как адвокат ведёт спор о разделе, рассказано на странице адвоката по разделу имущества.

Что проверить покупателю

1. Покупатель заказывает выписку из реестра и проверяет, кто собственник квартиры и с какой даты зарегистрировано право.
2. Продавец сообщает, состоял ли он в браке на дату покупки квартиры и состоит ли на дату продажи.
3. Если квартира куплена в браке по возмездной сделке, продавец представляет нотариальное согласие супруга.
4. Если продавец считает квартиру личной, он представляет договор дарения, свидетельство о праве на наследство или документы о добрачных деньгах.
5. Если продавец ссылается на брачный договор, он показывает его.
6. Если продавец в разводе, он представляет документы о разделе имущества, или бывший супруг подписывает договор вместе с ним.

Порядок проверки квартиры перед покупкой разобран в статье о том, как остаться добросовестным приобретателем при покупке вторички. Режим квартиры, купленной в браке, объясняет статья о праве собственности на квартиру и долю, купленные в браке. Если покупатель хочет отказаться от договора, пригодится статья о расторжении договора купли-продажи.

Когда нужен адвокат

Супруг, который оспаривает сделку, подтверждает общий характер квартиры и соблюдение годичного срока. Для сделок с 1 сентября 2022 года он также доказывает осведомлённость покупателя об отсутствии согласия. Покупатель проверяет документы о приобретении квартиры и представляет доказательства в обоснование своих возражений.

Адвокат Дмитрий Анцупов проверяет документы до сделки, готовит иск о признании сделки недействительной или возражения на него и представляет сторону в суде. Для других семейных споров есть страница адвоката по семейным делам.

Частые вопросы

Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры, купленной в браке?

Нужно, если квартира куплена на общие деньги и брачный договор не отнёс её к собственности продающего супруга. Пункт 3 статьи 35 СК требует нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

Нужно ли согласие супруга, если квартира получена по наследству или в дар?

По общему правилу не нужно, потому что такая квартира принадлежит супругу лично по пункту 1 статьи 36 СК. Если в браке в квартиру сделаны вложения, значительно увеличившие её стоимость, суд вправе признать её общей по статье 37 СК.

Зарегистрирует ли Росреестр продажу без согласия супруга?

Отсутствие нотариального согласия супруга само по себе не препятствует регистрации перехода права собственности. В реестр вносится отметка о том, что сделка совершена без необходимого согласия, а сделка остаётся оспоримой.

Сколько времени есть у супруга, чтобы оспорить продажу?

У супруга есть один год со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке, по пункту 3 статьи 35 СК.

Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры?

При покупке квартиры по договору в простой письменной форме согласие второго супруга на распоряжение общими деньгами предполагается. Отдельное нотариальное согласие по общему правилу не требуется. Если закон требует нотариальной формы договора покупки и покупатель распоряжается общими деньгами, нужно нотариальное согласие второго супруга. Если супруг передаёт общую квартиру в залог банку по договору ипотеки, нужно нотариальное согласие второго супруга.

Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу?

Закон не требует нотариального согласия бывшего супруга на продажу, потому что пункт 3 статьи 35 СК применяется к супругам. Неразделённая квартира остаётся совместной собственностью бывших супругов. Бывший супруг вправе оспорить продажу по пункту 3 статьи 253 ГК, если докажет, что покупатель знал или заведомо должен был знать об отсутствии у продавца полномочий распоряжаться квартирой одному. Безопаснее разделить квартиру до продажи.

Выводы суда зависят от документов и обстоятельств дела. Нормы и реквизиты проверяйте на дату обращения.