Отношения испорчены, совместное проживание невозможно. При этом никто не хочет дарить свою долю и уступать другому. Как правильно поступить в такой ситуации:
- Организовать совместную продажу квартиры с экс-супругом, чтобы получить деньги за свою долю, или продать её ему или другому лицу. Продавец письменно извещает бывшего супруга о цене и условиях продажи, и продать долю другому лицу можно, только если бывший супруг письменно откажется от покупки или не купит долю в течение месяца со дня извещения (статья 250 ГК РФ). Договор продажи доли удостоверяет нотариус, а если бывшие супруги продают квартиру вместе одним договором, нотариальное удостоверение не требуется.
- Выкупить долю бывшего супруга, чтобы стать единоличным владельцем недвижимости.
- Сдавать квартиру и делить плату. Сдать квартиру можно только с согласия обоих собственников (статьи 246 и 247 ГК РФ). Плата за наём делится между ними соразмерно долям, если они не договорились иначе (статья 248 ГК РФ).
В суде при разделе имущества можно просить суд передать всю квартиру в собственность одного супруга и присудить другому денежную компенсацию. При разделе суд по требованию супругов определяет, какое имущество передаётся каждому из них, и может присудить компенсацию супругу, которому досталось имущество меньше его доли (пункт 3 статьи 38 Семейного кодекса). Такое требование заявляют в иске о разделе общего имущества или во встречном иске, указывая стоимость квартиры по оценке и сумму компенсации.
Решая, кому передать квартиру, суд учитывает много обстоятельств, например есть ли у супругов другое имущество к разделу и есть ли жильё у супруга, которому выплачивается компенсация. Заявить такое требование можно, пока общее имущество не разделено. Если суд уже определил доли по одной второй, повторно заявить то же требование нельзя, и дальше действуют правила Гражданского кодекса о долевой собственности.
Принудительное изъятие имущества у собственника не допускается, кроме случаев, которые предусмотрены законом (пункт 2 статьи 235 ГК РФ).
Компенсация за пользование долей в квартире
Собственники владеют и пользуются квартирой в долевой собственности по соглашению между собой, а если не договорились, то в порядке, который устанавливает суд (пункт 1 статьи 247 ГК РФ). Суд может определить, какие комнаты занимает каждый собственник и какие помещения остаются в общем пользовании. Как суд определяет такой порядок, описано в материале о пользовании квартирой в долевой собственности.
Если собственник не может пользоваться своей частью квартиры, потому что ею пользуется другой собственник, он вправе требовать от него компенсацию (пункт 2 статьи 247 ГК РФ). Суд устанавливает размер такой компенсации на основе экспертной оценки, которая учитывает рыночную стоимость аренды аналогичных помещений.
Суд определяет компенсацию с учётом следующих обстоятельств:
- Если комнаты небольшие или смежные и выделить собственнику часть квартиры, соразмерную его доле, нельзя, суд может присудить ему периодическую компенсацию за пользование этой частью.
- Если один из собственников добровольно покинул квартиру, суд может не присудить компенсацию. Суд учитывает, препятствует ли другой собственник его доступу к жилью.
Расходы на квартиру и коммунальные платежи
Каждый собственник обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов и других обязательных платежей за квартиру и в расходах на её содержание (статья 249 ГК РФ). Собственник, который не живёт в квартире, тоже вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 11 статьи 155 Жилищного кодекса). Если бывшие супруги не договорились о том, как делить платежи, каждый из них вправе потребовать заключить с ним отдельное соглашение о внесении платы и выдать ему отдельный платёжный документ (пункт 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 года № 22).
Подобные споры требуют опыта, и адвокат по гражданским делам в Москве оценит перспективы и подготовит иск.
Об авторе
Анцупов Дмитрий Владимирович - действующий адвокат.
Реестровый № 50/8591 · Адвокатская палата Московской области
В юридической профессии с 2013 года, статус адвоката - с 2017. Окончил Финансовый университет при Правительстве РФ. Ведёт гражданские, арбитражные, семейные, наследственные и уголовные дела.
Скажите пожалуйста, у меня с дочерью квартира по 1/2, надо мою часть завещать или она и так ей останется
Если у вас с дочерью квартира в долевой собственности (по 1/2 каждому), ваша половина не автоматически перейдет к дочери после вашего ухода. Для передачи вашей доли именно ей потребуется оформить завещание или другие юридические документы.
Вот несколько вариантов:
Завещание
Составьте завещание, в котором укажите, что ваша доля квартиры должна перейти вашей дочери. Это облегчит процесс наследования и защитит её права на вашу часть имущества.
Договор дарения
Если вы хотите передать свою долю дочери уже сейчас, можно оформить договор дарения. Это позволит ей стать единоличным владельцем квартиры при вашей жизни. Однако важно помнить, что после дарения вы потеряете права на свою часть квартиры.
Брачный договор или договор ренты (при наличии супруга или других претендентов)
Если есть другие потенциальные наследники, которые могли бы претендовать на долю, завещание или договор ренты с дочерью защитит её право на наследование вашей доли.
Без завещания ваша доля будет наследоваться по закону, и, если есть другие наследники первой очереди (например, супруг или другие дети), они также будут иметь право на часть этой доли.