Опцион на заключение договора: условия, акцепт и споры об исполнении

Опцион на заключение договора даёт одной стороне право в течение срока заключить договор на заранее согласованных условиях, а другая сторона в этот срок не может отказаться от своего предложения. Правила опциона установлены статьёй 429.2 Гражданского кодекса. Оферент делает безотзывную оферту, а получатель опциона решает, принять её или нет. По общему правилу договор заключается, когда оферент получает надлежащий акцепт в пределах установленного срока (пункт 1 статьи 433 ГК). После заключения договора получатель опциона вправе требовать его исполнения.

Как устроен опцион на заключение договора

Оферент связан офертой на весь срок опциона, а получатель свободен в решении, принимать её или нет.

По пункту 1 статьи 429.2 ГК одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой право заключить один или несколько договоров на условиях опциона. Другая сторона заключает договор, акцептуя эту оферту в порядке, в сроки и на условиях, которые предусмотрены опционом. Получатель опциона не обязан направлять акцепт, и если он этого не сделает, будущий договор не будет заключён, а сам отказ от акцепта не нарушает обязанностей получателя опциона.

Один опцион может охватывать несколько договоров. Например, поставщик предоставляет покупателю право в течение года заключить до четырёх договоров поставки партий товара по фиксированной цене.

Право принять оферту по общему правилу принадлежит только тому, кому она адресована. Верховный Суд в пункте 11 постановления Пленума от 25.12.2018 № 49 указал, что это право нельзя передать другому лицу, если иное не установлено законом или условиями оферты, и привёл опцион как пример такого исключения. Пункт 7 статьи 429.2 ГК разрешает уступить права по опциону, если соглашение этого не запрещает и уступка не противоречит его существу.

Опцион оформляют отдельным соглашением или включают в другой договор (пункт 6 статьи 429.2 ГК). Участники общества с ограниченной ответственностью включают опцион в корпоративный договор как способ выхода партнёра из бизнеса. Опцион на долю подчиняется статье 429.2 ГК и корпоративным правилам о переходе доли.

Опцион, предварительный договор и опционный договор

Опционный договор позволяет стороне потребовать исполнения по уже заключённому договору.

От того, как суд квалифицирует договорённость, зависят способ защиты при отказе другой стороны и срок обращения в суд.

Если сторона уклоняется от заключения договора по предварительному договору, другая сторона обращается в суд с иском о понуждении к заключению договора, и договор возникает из решения суда. По опциону договор заключается в момент получения акцепта оферентом (пункт 1 статьи 433 ГК), и согласия оферента на этом этапе закон не требует.

Суд квалифицирует договор по его содержанию. По пункту 23 постановления Пленума № 49 договор, названный предварительным, но обязывающий приобретателя до заключения основного договора уплатить цену или её существенную часть, признаётся куплей-продажей с условием о предварительной оплате.

Предмет будущего договора и существенные условия

Несогласованность существенных условий создаёт риск спора о заключённости договора. Сторона, которая приняла исполнение или иначе подтвердила действие договора, не может недобросовестно ссылаться на его незаключённость (пункт 3 статьи 432 ГК).

Пункт 4 статьи 429.2 ГК требует включить в опцион условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия будущего договора. Предмет допускается описать любым способом, который позволяет его идентифицировать на момент акцепта. Поэтому опцион можно предоставить на товар, который будет произведён позже, или на помещение в строящемся здании, если в опционе описан способ его индивидуализации.

Для предварительного договора закон требует меньшего. По пункту 25 постановления Пленума № 49 предварительный договор считается заключённым, если в нём установлен предмет, а разногласия по другим условиям суд разрешает при понуждении к заключению основного договора. Акцепт по опциону выражает согласие на условия оферты (пункт 12 постановления Пленума № 49), а статья 429.2 ГК не предусматривает порядка, по которому суд определял бы недостающие условия.

При подготовке опциона стороны проверяют условия будущего договора:

• поставка: наименование и количество товара либо способ их определения (пункт 3 статьи 455 ГК). Цену или формулу цены, сроки, место и порядок доставки целесообразно согласовать заранее. Не каждое из этих условий существенно по закону; условие также становится существенным, если одна из сторон заявила о необходимости его согласовать (пункт 1 статьи 432 ГК);
• аренда здания или сооружения: данные, позволяющие определённо установить объект (пункт 3 статьи 607 ГК), и размер арендной платы, без которого договор аренды здания или сооружения считается незаключённым (пункт 1 статьи 654 ГК);
• продажа недвижимости: данные, позволяющие определённо установить объект (статья 554 ГК), и цена, без которой договор считается незаключённым (пункт 1 статьи 555 ГК).

Стороны прикладывают к опциону полный текст будущего договора и указывают, что акцепт означает заключение договора в этой редакции. При споре об условиях суд сравнивает текст акцепта с приложенным договором.

Безотзывная оферта и срок акцепта

Если стороны не указали срок, он равен одному году, если иное не следует из существа договора или обычаев.

Если стороны не указали срок, по пункту 2 статьи 429.2 ГК он считается равным одному году, если иное не вытекает из существа договора или обычаев. Стороны определяют срок по характеру сделки. Для поставки сезонного товара год может оказаться слишком длинным сроком, а для инвестиционной сделки с недвижимостью слишком коротким.

В опционе указывают дату и время окончания срока, часовой пояс и порядок исчисления. Договор заключается в момент получения акцепта оферентом (пункт 1 статьи 433 ГК), поэтому получатель опциона должен обеспечить доставку акцепта до окончания срока. По пункту 1 статьи 165.1 ГК сообщение считается доставленным и тогда, когда оно поступило адресату, но не было ему вручено по зависящим от него обстоятельствам.

Опционная плата: сколько стоит право

Плата не засчитывается в цену договора и не возвращается без акцепта, если стороны не договорились иначе.

Пункт 1 статьи 429.2 ГК устанавливает, что опцион предоставляется за плату или другое встречное предоставление, если соглашением не предусмотрено иное, в том числе соглашением между коммерческими организациями. Подпункт 4 пункта 1 статьи 575 ГК запрещает дарение между коммерческими организациями, однако для опциона закон прямо допускает безвозмездность. Безвозмездный опцион между компаниями возможен, если стороны прямо записали условие о безвозмездности.

Платёж по опциону не засчитывается в счёт платежей по договору, заключённому на основании оферты, и не подлежит возврату, если акцепта не последует (пункт 3 статьи 429.2 ГК). Оба правила действуют, если опцион не предусматривает иное. Стороны вправе договориться о зачёте платы в цену или о её возврате, например если условие акцепта не наступило по причинам, за которые отвечает оферент.

В условном примере покупатель платит поставщику 150 000 рублей за право в течение шести месяцев купить 200 тонн проката по 62 000 рублей за тонну. К концу срока рыночная цена выросла до 70 000 рублей за тонну. Если поставщик получит надлежащий акцепт в течение срока опциона, покупатель заплатит за товар 12 400 000 рублей, а вместе с ранее внесённой платой за опцион его расходы составят 12 550 000 рублей. Покупка того же объёма по рыночной цене обошлась бы ему в 14 000 000 рублей, поэтому покупатель сэкономит 1 450 000 рублей. Если покупатель решит не заключать договор, он вправе не акцептовать оферту. В таком случае по условиям примера ранее уплаченные за опцион 150 000 рублей не возвращаются.

Условие акцепта и спор о его наступлении

При споре стороны выясняют, наступило ли условие и не препятствовал ли его наступлению оферент.

Последнее предложение пункта 1 статьи 429.2 ГК допускает условие о том, что акцепт возможен только при наступлении определённого опционом обстоятельства, в том числе зависящего от воли одной из сторон. Условием может быть получение разрешения на строительство, достижение показателя выручки, выход участника из проекта, заключение получателем опциона контракта с третьим лицом.

Стороны описывают условие так, чтобы его наступление можно было проверить. В опционе называют событие, документ, которым оно подтверждается, и срок, в который сторона сообщает о нём другой стороне. Суд вынужден толковать формулировки вроде успешного завершения проекта или улучшения рыночной ситуации, и результат такого толкования стороны заранее не знают.

Если оферент недобросовестно препятствует наступлению условия, получатель опциона вправе сослаться на пункт 3 статьи 157 ГК. По этой норме условие, наступлению которого недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой оно невыгодно, признаётся наступившим. Если же наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой оно выгодно, условие признаётся ненаступившим, и эта часть нормы защищает оферента.

Оферент в споре может утверждать, что условие не наступило, акцепт получен после срока, текст акцепта отличается от оферты или опцион не содержал существенных условий. Против первых трёх доводов получатель опциона представляет документ о наступлении условия, доказательство доставки акцепта и текст акцепта. Для спора о существенных условиях необходимо проверить текст опциона и его приложения. Полноту условий будущего договора следует проверить до подписания.

Форма опциона, уведомления и исполнение после акцепта

После акцепта оферент отвечает за неисполнение договора, и получатель опциона вправе требовать исполнения или возмещения убытков.

По пункту 5 статьи 429.2 ГК опцион заключается в форме, установленной для договора, подлежащего заключению. Договор продажи недвижимости закон требует заключать в письменной форме одним документом, подписанным сторонами (статья 550 ГК). То же требование установлено для аренды здания или сооружения (пункт 1 статьи 651 ГК), а договор аренды на срок не менее года подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК). Условия об акцепте должны соответствовать требованиям к форме будущего договора. Само описание способа отправки акцепта не подтверждает соблюдения требования об одном документе; для опциона на недвижимость порядок оформления и регистрационные действия нужно проверить отдельно.

Для уведомлений по опциону в нём указывают почтовый адрес, адрес электронной почты и порядок вручения через курьера. Для каждого способа определяют, когда сообщение считается полученным. Тогда при споре о сроке стороны устанавливают момент получения акцепта по условиям опциона.

После акцепта оферент становится стороной договора и отвечает за его неисполнение. Если по договору оферент обязан передать индивидуально-определённую вещь, получатель опциона вправе требовать её отобрания и передачи по статье 398 ГК. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, которое получило на неё право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Вместо передачи вещи получатель опциона вправе потребовать возмещения убытков по статье 393 ГК.

Проверка описания условия акцепта и сроков до подписания уменьшает риск спора об их содержании. Проект опциона по крупной сделке имеет смысл отдать на проверку договора юристом до подписания.

Примеры опционов: поставка, аренда, продажа имущества

Поставка: условный пример

Производитель упаковки получает от завода опцион на заключение до трёх договоров поставки сырья в течение года по формуле цены, привязанной к биржевому индексу. По условиям соглашения плата за опцион засчитывается в цену первой партии. Если индекс упадёт, завод рискует продать сырьё ниже себестоимости, поэтому он добивается нижнего предела цены. Покупатель в ответ настаивает на верхнем пределе цены и на предельном объёме каждой партии.

Аренда: условный пример

Арендатор склада получает опцион на аренду соседнего складского здания площадью 1 200 кв. м на пять лет, и акцепт возможен только после заключения арендатором договора с новым клиентом. Опцион содержит описание здания с кадастровым номером и размер арендной платы, без которого договор аренды здания не возникнет (пункт 1 статьи 654 ГК). Договор заключается на срок не менее года, поэтому стороны заранее определяют, кто подаёт документы на государственную регистрацию.

Продажа имущества: условный пример

Собственник производственного здания предоставляет инвестору опцион на покупку за 90 000 000 рублей сроком на два года. Инвестор платит за опцион 1 500 000 рублей, и эта сумма в цену здания не засчитывается. В опционе указаны кадастровые номера здания и земельного участка, цена и порядок расчётов. Акцепт возможен после поступления инвестору средств по банковскому кредиту. Инвестор подтверждает поступление средств выпиской по счёту и прилагает копию кредитного договора.

Образец условий опциона

Условия опциона с полями для заполнения:

Для продажи или аренды здания стороны отдельно определяют, как соблюсти требование об одном документе, подписанном сторонами, и какие действия необходимы для регистрации. Условия об отправке акцепта по почте не заменяют соблюдения формы договора.

Частые вопросы

Можно ли отозвать опцион до окончания срока?

Нет. Оферта по опциону безотзывна (пункт 1 статьи 429.2 ГК), и оферент связан ею до истечения срока акцепта (статья 436 ГК).

Возвращается ли опционная плата, если договор не заключён?

По общему правилу плата не возвращается. Пункт 3 статьи 429.2 ГК предусматривает, что платёж не подлежит возврату при отсутствии акцепта. Стороны вправе договориться о возврате платы, например при ненаступлении условия по вине оферента.

Чем опцион отличается от предварительного договора на практике?

По предварительному договору при уклонении другой стороны нужен иск о понуждении, который подаётся в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства заключить договор (пункт 5 статьи 429 ГК). По опциону договор заключается акцептом, и получатель опциона требует его исполнения в сроки, установленные этим договором.

Что делать, если оферент отказывается исполнять договор после акцепта?

Получатель опциона фиксирует доставку акцепта и наступление условия, направляет претензию и требует исполнения в натуре либо возмещения убытков. Требование о передаче индивидуально-определённой вещи основано на статье 398 ГК, требование о возмещении убытков основано на статье 393 ГК.

Можно ли уступить право по опциону?

Можно, если соглашение этого не запрещает и уступка не противоречит его существу (пункт 7 статьи 429.2 ГК; пункт 11 постановления Пленума № 49).

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию адвоката: выводы суда зависят от документов и обстоятельств конкретного дела. Нормы и реквизиты сверяйте с первоисточниками на дату обращения.