Как снять арест с квартиры

Собственник арестованной квартиры не может её продать, подарить или заложить, но право собственности за ним сохраняется. Порядок снятия ареста зависит от того, кто его наложил.

Как узнать, кто наложил арест

Собственник заказывает выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте. В разделе об ограничениях прав указаны вид ограничения и документ, послуживший основанием для записи. Копию этого документа собственник запрашивает у органа, который его принял. Номер исполнительного производства и отделение судебных приставов можно найти в банке данных исполнительных производств, который служба ведёт по статье 6.1 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Судебный пристав применяет к недвижимости две меры. По части 4 статьи 80 закона № 229-ФЗ арест включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости ограничение права пользования или изъятие. Запрет на совершение регистрационных действий пользование квартирой не ограничивает. По пункту 42 постановления Пленума Верховного Суда от 17 ноября 2015 года № 50 такой запрет относится к исполнительным действиям, которые пристав вправе совершать для исполнения документа. Обе меры отменяют и обжалуют в одном порядке.

Покупатель проверяет запись об аресте до сделки, потому что орган регистрации приостанавливает регистрацию перехода права на арестованную квартиру по пункту 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Такую проверку включает юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Арест наложил судебный пристав

По части 1 статьи 80 закона № 229-ФЗ судебный пристав вправе арестовать имущество должника для обеспечения исполнения документа об имущественном взыскании. По части 1.1 той же статьи арест имущества не допускается, если сумма взыскания по исполнительному производству не превышает 3 000 рублей. Это ограничение не действует для заложенного имущества, на которое взыскание обращается в пользу залогодержателя, и для исполнительного документа о наложении ареста.

Долг погашен

Судебный пристав оканчивает исполнительное производство после фактического исполнения требований исполнительного документа. По части 4 статьи 47 закона № 229-ФЗ в постановлении об окончании производства он отменяет ограничения прав должника на его имущество. Должник передаёт приставу документы об оплате и письменно просит окончить производство и снять арест.

Постановление о снятии ареста с недвижимости пристав направляет в орган регистрации в трёхдневный срок со дня принятия. Такой срок установлен частью 8 статьи 80 закона № 229-ФЗ. Орган регистрации вносит запись в течение трёх рабочих дней со дня поступления акта о снятии ареста по пункту 8 части 1 статьи 16 закона № 218-ФЗ.

Долг погашен, а запись об аресте осталась

Копию акта о снятии ареста в орган регистрации направляет тот орган, который наложил арест. Эта обязанность предусмотрена частью 13 статьи 32 закона № 218-ФЗ. Собственник, у которого запись сохранилась, письменно просит пристава направить постановление в орган регистрации и выдать заверенную копию постановления. Собственник обжалует бездействие пристава старшему судебному приставу или в суд.

Арест незаконен или несоразмерен долгу

По части 1 статьи 121 закона № 229-ФЗ постановления и действия судебного пристава обжалуют в порядке подчинённости и оспаривают в суде. Собственник вправе выбрать любой из двух способов.

1. Собственник подаёт жалобу в порядке подчинённости старшему судебному приставу в течение десяти дней со дня вынесения постановления. Лицо, которое не было извещено, подаёт жалобу в течение десяти дней со дня, когда оно узнало о постановлении. Эти сроки установлены статьёй 122 закона № 229-ФЗ. Старший судебный пристав рассматривает жалобу в течение десяти дней со дня поступления.
2. Собственник подаёт административное исковое заявление в суд в течение десяти дней со дня, когда он узнал о нарушении своих прав. Срок установлен частью 3 статьи 219 КАС РФ. Суд вправе восстановить срок, пропущенный по уважительной причине, по части 7 той же статьи.

Суд оценивает соразмерность ареста по пункту 41 постановления Пленума № 50. Арест несоразмерен, когда стоимость арестованного имущества значительно превышает размер задолженности, а у должника есть другое имущество, на которое можно обратить взыскание. Арест допустим, если должник не сообщил приставу о другом имуществе или такого имущества у него нет. Поэтому должник, который оспаривает арест квартиры из-за небольшого долга, сообщает приставу о другом имуществе и прикладывает документы о его стоимости.

Квартира арестована по чужому долгу

По части 1 статьи 119 закона № 229-ФЗ при споре о принадлежности арестованного имущества заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста. По части 2 статьи 442 ГПК РФ такой иск предъявляют к должнику и взыскателю. Иск подают в суд по месту нахождения арестованного имущества, как предусмотрено частью 1 статьи 30 ГПК РФ.

По пункту 50 постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 года № 10/22 собственник имущества, которое не принадлежит должнику, вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста, а его заявление об оспаривании постановления пристава удовлетворению не подлежит. К иску собственник прикладывает выписку из реестра недвижимости и договор или иной документ, по которому он приобрёл квартиру. Суд по заявлению истца вправе приостановить реализацию имущества на время спора по пункту 4 части 1 статьи 140 ГПК РФ.

Арест наложил суд для обеспечения иска

Суд накладывает арест на имущество ответчика по заявлению участника дела как меру по обеспечению иска. Такая мера названа в пункте 1 части 1 статьи 140 ГПК РФ. Ответчик добивается её отмены тремя способами.

1. Ответчик подаёт заявление об отмене обеспечения иска в тот же суд. По статье 144 ГПК РФ суд рассматривает заявление в судебном заседании и вправе отменить обеспечение также по собственной инициативе.
2. Ответчик просит заменить арест другой мерой по статье 143 ГПК РФ. По иску о взыскании денежной суммы ответчик вправе внести на счёт суда истребуемую сумму взамен принятых мер.
3. Ответчик подаёт частную жалобу на определение об обеспечении иска. По статье 332 ГПК РФ срок подачи составляет пятнадцать дней со дня вынесения определения. Если определение вынесено без извещения ответчика, срок исчисляется со дня, когда он узнал об определении. Подача жалобы исполнение определения не приостанавливает. Последние два правила закреплены в статье 145 ГПК РФ.

Действие ареста после решения суда определено частью 3 статьи 144 ГПК РФ. При отказе в иске меры сохраняются до вступления решения в законную силу, и суд вправе отменить их одновременно с решением. При удовлетворении иска меры действуют до исполнения решения. Суд незамедлительно сообщает об отмене мер в орган регистрации.

Арест наложен по уголовному делу

По уголовному делу арест на имущество накладывает суд по ходатайству следователя или дознавателя в порядке статьи 115 УПК РФ. По части 9 этой статьи арест отменяется постановлением или определением лица или органа, в производстве которого находится уголовное дело, когда необходимость в аресте отпала. Арест отменяется также по истечении срока, который установил суд, или при отказе в его продлении.

Собственник подаёт ходатайство об отмене ареста следователю, дознавателю или суду, в производстве которого находится дело. Собственник обжалует отказ следователя или дознавателя в районный суд по статье 125 УПК РФ.

По части 4 статьи 115 УПК РФ арест не может быть наложен на имущество, на которое по Гражданскому процессуальному кодексу нельзя обратить взыскание. По статье 446 ГПК РФ к такому имуществу относится единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение гражданина и членов его семьи, если оно не служит предметом ипотеки.

Что арест запрещает собственнику

Пристав определяет вид, объём и срок ограничения права пользования в каждом случае и записывает их в постановлении или в акте о наложении ареста. Это правило закреплено в части 4 статьи 80 закона № 229-ФЗ. Судебный пристав по части 1 статьи 86 того же закона передаёт арестованную недвижимость под охрану должнику или членам его семьи либо лицу, с которым служба заключила договор.

Единственное жильё защищено от взыскания абзацем вторым части 1 статьи 446 ГПК РФ, если оно не заложено по ипотеке. Арест или запрет распоряжаться таким жильём при этом допустим. По пункту 43 постановления Пленума № 50 эти меры не признаются незаконными, если пристав принял их, чтобы должник не распорядился жильём в ущерб взыскателю, и они не должны мешать должнику и его семье пользоваться жильём. По пункту 44 того же постановления арест или запрет возможен в отношении имущества в общей совместной собственности до определения доли должника или до её выдела.

Сделка с арестованной квартирой не лишает кредитора его прав. По пункту 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, которая совершена с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, не препятствует кредитору реализовать права, обеспеченные запретом. Исключение составляет случай, когда приобретатель не знал и не должен был знать о запрете. Споры о таких сделках описаны в статье об оспаривании сделки с недвижимостью. Статья 312 УК РФ предусматривает уголовную ответственность за растрату, отчуждение, сокрытие или незаконную передачу арестованного имущества лицом, которому оно вверено.

Сколько времени занимает снятие ареста

Пример из практики: запрет на сделки после продажи унаследованной доли

Плательщик алиментов продал долю в квартире, которую получил по наследству. Работодатель удерживал алименты из заработной платы, и задолженности по ним не было. Взыскатель обратилась к судебному приставу и просила начислить алименты с суммы продажи. Пристав запретил регистрационные действия с недвижимостью плательщика, а позднее вынес постановление об определении задолженности.

Плательщик оспорил постановления в суде и привёл два довода. Задолженность по исполнительному производству на день запрета не была определена, поэтому основания для запрета отсутствовали. Кроме того, по подпункту «з» пункта 2 Перечня, утверждённого постановлением Правительства от 2 ноября 2021 года № 1908, алименты удерживают с доходов от реализации недвижимого имущества в связи с осуществлением экономической деятельности. Продажа унаследованной доли к экономической деятельности не относится.

Суд удовлетворил требования, отменил постановления пристава и снял запрет на регистрационные действия. Споры с судебным приставом и иски об освобождении имущества от ареста ведёт адвокат по гражданским делам.

Образец административного искового заявления

Образец составлен по этому делу. В нём оспариваются постановления пристава о запрете регистрационных действий и об определении задолженности по алиментам, а также заявлено ходатайство о восстановлении срока.

Частые вопросы

Автор: Анцупов Дмитрий Владимирович

Адвокат, реестровый номер 50/8591, Адвокатская палата Московской области. Окончил Финансовый университет при Правительстве РФ. В юридической профессии с 2013 года, статус адвоката с 2017 года. Ведёт семейные, гражданские, наследственные, арбитражные и уголовные дела. Подробнее об авторе.

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию адвоката: выводы суда зависят от документов и обстоятельств конкретного дела. Нормы и реквизиты сверяйте с первоисточниками на дату обращения.