Закон называет самовольной перепланировку, которую провели без документа о согласовании или с нарушением проекта, представленного на согласование, и обязывает собственника привести квартиру в прежнее состояние (части 1 и 3 статьи 29 Жилищного кодекса). Эта обязанность лежит на собственнике и тогда, когда работы выполнил прежний владелец квартиры.
Суд вправе сохранить квартиру в перепланированном состоянии, если перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью (часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса). Верховный Суд называет оба условия вместе в пунктах 16 и 17 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, от 13 декабря 2023 года (далее - Обзор). Собственник представляет доказательства соблюдения этих условий. Если суд не сохранил перепланировку, а собственник не привёл квартиру в прежнее состояние в срок, который установил орган согласования, этот орган вправе требовать продажи квартиры с публичных торгов.
Правовые нормы проверены по состоянию на 4 октября 2026 года.
- определите, относятся ли ваши работы к перепланировке, переустройству или реконструкции
- узнаете, какие последствия закон связывает с самовольной перепланировкой
- узнаете, какие документы представить для оформления работ и в какой суд подать иск о сохранении перепланировки
- учтёте перепланировку при продаже или покупке квартиры
Разграничьте перепланировку, переустройство и реконструкцию. От вида работ зависит порядок их оформления.
В Москве для оформления работ, выполненных без необходимого согласования, подают запрос на акт и техническое заключение о допустимости и безопасности работ. Комплект зависит от вида работ и прав на квартиру.
Суд вправе сохранить квартиру в перепланированном состоянии, если не нарушены права и законные интересы граждан и не создана угроза их жизни или здоровью.
Какую перепланировку признают самовольной
Переустройство и перепланировка считаются самовольными, если собственник провёл их без документа о согласовании или отступил от согласованного проекта. Изменение параметров дома относится к реконструкции. Замена и восстановление несущих конструкций также относятся к реконструкции, кроме замены отдельных элементов на аналогичные или улучшающие их показатели и восстановления этих элементов.
| Вид работ | Что к нему относится | Норма |
|---|---|---|
| Переустройство | Установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения | Часть 1 статьи 25 Жилищного кодекса |
| Перепланировка | Изменение границ или площади помещения, образование новых помещений, изменение внутренней планировки | Часть 2 статьи 25 Жилищного кодекса |
| Реконструкция | Изменение высоты, количества этажей, площади или объёма дома или его частей, а также замена и восстановление несущих строительных конструкций. Замена отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или улучшающие их показатели и восстановление этих элементов к реконструкции не относятся | Пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса |
Собственник проводит переустройство и перепланировку по решению органа, осуществляющего согласование (далее - орган согласования), и документ о согласовании служит основанием проведения работ (части 1 и 6 статьи 26 Жилищного кодекса). Закон называет самовольными работы, которые проведены без такого документа или с нарушением проекта, представленного на согласование (часть 1 статьи 29 Жилищного кодекса).
Реконструкцию по правилам о перепланировке не согласуют и не сохраняют. Верховный Суд отнёс к реконструкции пристройку к дому и отдельный вход, для которого разрушили часть внешней стены, являющейся несущей конструкцией (пункты 3 и 4 Обзора). Суд рассматривает требование о праве на помещение, образованное при самовольной реконструкции, по правилам о самовольной постройке (пункт 8 Обзора).
Какие последствия закон связывает с самовольной перепланировкой
Закон предусматривает административный штраф и обязанность привести квартиру в прежнее состояние. Если собственник не исполнил эту обязанность, а суд не сохранил перепланировку, квартиру могут продать с публичных торгов.
Закон связывает с самовольными переустройством и перепланировкой три последствия:
- гражданин, который самовольно выполнил работы, уплачивает административный штраф от 2 000 до 2 500 рублей, а за самовольную замену газового оборудования без специализированной организации он уплачивает штраф от 5 000 до 10 000 рублей, если нарушение не было повторным и не привело к аварии или непосредственной угрозе жизни или здоровью людей (часть 2 статьи 7.21, части 4–6 статьи 9.23 Кодекса об административных правонарушениях в редакции на 4 октября 2026 года, часть 2 статьи 29 Жилищного кодекса);
- собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в срок и в порядке, которые установил орган согласования (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса);
- суд по иску органа согласования принимает решение о продаже помещения с публичных торгов, если собственник не привёл его в прежнее состояние в срок и суд не сохранил его в перепланированном состоянии (пункт 1 части 5 статьи 29 Жилищного кодекса).
После продажи с торгов собственник получает вырученные деньги за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Суд возлагает на нового собственника обязанность привести помещение в прежнее состояние (пункт 1 части 5 статьи 29 Жилищного кодекса). Верховный Суд называет продажу с торгов исключительной мерой ответственности. В пункте 19 Обзора он привёл дело, в котором суд применил эту меру. Собственник в этом деле более четырёх лет не исполнял решение о приведении помещений в первоначальное состояние, а его действия создавали угрозу разрушения дома.
Суд принимает решение о продаже с торгов, только если нет решения суда о сохранении помещения в перепланированном состоянии. Закон не устанавливает срок для иска о сохранении, и собственник вправе подать его после получения требования органа согласования.
Можно ли согласовать перепланировку после начала работ
Да. Орган согласования обязан рассмотреть по существу заявление, которое собственник подал после начала работ.
Верховный Суд указал, что начало работ не освобождает орган согласования от обязанности проверить заявление и принять решение о согласовании или об отказе (пункт 2 Обзора). Орган согласования оценивает, соответствуют ли работы проекту и требованиям законодательства и не нарушают ли они права других собственников.
Собственник представляет документы, перечисленные в части 2 статьи 26 Жилищного кодекса:
- заявление по утверждённой форме;
- правоустанавливающие документы на квартиру, если право не зарегистрировано в ЕГРН;
- проект переустройства или перепланировки;
- протокол общего собрания с согласием всех собственников помещений в доме, если работы невозможны без присоединения части общего имущества.
Заявитель вправе не представлять технический паспорт помещения, потому что орган согласования запрашивает его самостоятельно (часть 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса).
Орган согласования принимает решение не позднее чем через 45 дней со дня представления документов, которые обязан представить заявитель. При обращении через МФЦ этот срок исчисляют со дня передачи документов в орган согласования (часть 4 статьи 26 Жилищного кодекса). Он вправе отказать только по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 27, среди которых непредставление документов и несоответствие проекта требованиям законодательства. Орган согласования обязан указать в решении об отказе основания со ссылкой на допущенные нарушения, и заявитель вправе обжаловать это решение в суд (части 2 и 3 статьи 27 Жилищного кодекса).
В Москве переустройство и перепланировку согласует Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция). Порядок установлен постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП в редакции от 7 апреля 2026 года. Заявитель обращается через портал mos.ru, а Мосжилинспекция предоставляет государственную услугу бесплатно (пункты 2.3.1, 2.4.3 и 2.14.1 Административного регламента в приложении 2 к постановлению).
Для работ, которые уже выполнены без необходимого решения о согласовании, заявитель просит оформить акт о завершённом переустройстве или перепланировке. Он представляет техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, а при перепланировке также технический план и сведения об уплате государственной пошлины. Полный комплект зависит от права на квартиру, участия представителя и использования общего имущества (пункт 16 приложения 1, пункт 2.5.1.1.3 Административного регламента). Для этого обращения общий перечень статьи 26 Жилищного кодекса не заменяет московский комплект документов.
Как сохранить перепланировку через суд
Подайте к органу согласования иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии. Суд вправе сохранить перепланировку, если вы докажете, что она не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью.
Собственник вправе предъявить органу согласования иск о сохранении помещения в перепланированном состоянии (часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса, пункт 17 Обзора). Обжаловать отказ в согласовании перед этим не обязательно, а законность отказа суд вправе оценить в том же деле.
Обзор описывает два дела, которые суды разрешили в пользу собственника помещения с несогласованной перепланировкой. В первом суд отказал соседу, который требовал привести помещение в прежнее состояние (пункт 16). Во втором суд удовлетворил иск собственника к органу согласования и сохранил помещение в перепланированном состоянии (пункт 17). Суды учли такие обстоятельства:
- работы соответствуют строительным нормам, нормам пожарной безопасности и иным требованиям (пункт 16);
- экспертиза подтвердила, что перепланировка не нарушает права других лиц и не создаёт угрозу жизни или здоровью граждан (пункт 17);
- работы не затронули общее имущество дома (пункты 16 и 17);
- собственник обращался в орган согласования с заявлениями о согласовании (пункт 16).
До подачи иска подготовьте заключение специалиста о соответствии выполненных работ строительным нормам и нормам пожарной безопасности, проект или описание работ и копии обращений в орган согласования. В суде заявите ходатайство о назначении экспертизы.
Обзор называет обстоятельства, которые препятствуют сохранению перепланировки:
- работы относятся к реконструкции дома (пункты 3, 4, 5 и 8);
- работы привели к уменьшению размера общего имущества дома, а согласия всех собственников помещений нет (пункт 11, часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса);
- размер общего имущества в коммунальной квартире изменён без согласия всех собственников комнат (пункт 12);
- туалет, ванная или совмещённый санузел размещены над жилыми комнатами и кухнями. В квартире, расположенной в двух уровнях, санузел в верхнем уровне допускается размещать над кухней (пункт 10).
Иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии подайте в районный суд по месту нахождения квартиры. Это требование касается права пользоваться недвижимостью в её изменённом состоянии, поэтому применяется исключительная подсудность исков о правах на недвижимое имущество (статья 24, часть 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса). При подаче искового заявления неимущественного характера гражданин без льготы по уплате пошлины уплачивает за одно требование государственную пошлину 3 000 рублей (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса в редакции на 4 октября 2026 года).
После вступления решения в законную силу собственник обращается в Росреестр за изменением сведений о помещении в ЕГРН. Основанием служат судебный акт и технический план помещения (пункты 5 и 7.3 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Как защищаться, если требуют привести квартиру в прежнее состояние
Представьте суду доказательства того, что перепланировка безопасна и не нарушает права и законные интересы граждан, а по иску органа согласования заявите встречное требование о её сохранении. Одного отсутствия согласования для удовлетворения иска против вас недостаточно.
Орган согласования предъявляет требование привести помещение в прежнее состояние (части 3 и 5 статьи 29 Жилищного кодекса). С иском об устранении нарушения своих прав вправе обратиться и собственник другого помещения в доме (статья 304 Гражданского кодекса, пункты 16 и 21 Обзора). Суд признаёт ответчиком титульного собственника помещения, а дело рассматривает суд по месту нахождения квартиры (пункты 22 и 23 Обзора).
Сосед в деле, о котором говорит пункт 16 Обзора, требовал привести помещение в прежнее состояние только потому, что перепланировку не согласовали. Суд кассационной инстанции отказал в иске. Одного факта проведения работ без согласования недостаточно для удовлетворения такого требования, если собственник доказал, что права других лиц не нарушены, а угрозы жизни или здоровью граждан нет.
Ответчик представляет те же доказательства, что и по иску о сохранении: заключение специалиста о соответствии работ строительным нормам и нормам пожарной безопасности, проект или описание работ. Он также просит суд назначить экспертизу. Если иск предъявил орган согласования, ответчик вправе до принятия решения предъявить ему встречный иск о сохранении помещения в перепланированном состоянии (статьи 137 и 138 Гражданского процессуального кодекса).
Заявление ответчика о пропуске исковой давности не защищает от требования собственника помещения устранить нарушение его права на общее имущество дома. На такое требование исковая давность не распространяется, если собственники не утратили владение этим имуществом (пункт 21 Обзора, статья 208 Гражданского кодекса).
Что учитывать при продаже и покупке квартиры с самовольной перепланировкой
Обязанность привести квартиру в прежнее состояние переходит к новому собственнику. Продавцу следует оговорить перепланировку в договоре, а покупателю следует проверить квартиру до сделки.
Требование о приведении помещения в прежнее состояние предъявляют тому, кому квартира принадлежит на момент спора. Обязанность, которую не исполнил прежний собственник, переходит к покупателю (пункт 23 Обзора). Верховный Суд исходит из того, что покупатель мог до сделки установить, проводилась ли в помещении перепланировка и соблюдён ли порядок её согласования, и сам несёт последствия своей неосмотрительности.
Продавец отвечает за недостатки недвижимости, если покупатель докажет, что они возникли до передачи квартиры или по причинам, возникшим до этого момента. При наличии гарантии качества продавец сам доказывает, что недостатки возникли после передачи по причинам, за которые он не отвечает (статья 476 Гражданского кодекса). Если продавец не оговорил недостатки, покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или возмещения своих расходов на их устранение (пункт 1 статьи 475, статья 557 Гражданского кодекса). Закон не называет самовольную перепланировку таким недостатком, и суд оценивает это по обстоятельствам дела. Продавцу следует описать перепланировку в договоре купли-продажи и в передаточном акте, чтобы подтвердить, какие изменения он оговорил.
Покупатель до сделки сравнивает фактическую планировку с планом помещения в документах на квартиру и проводит остальные проверки, которые нужны, чтобы остаться добросовестным приобретателем при покупке квартиры.
Частые вопросы
Нужно ли согласие соседей на перепланировку?
Согласие всех собственников помещений в доме нужно, если перепланировка или переустройство невозможны без присоединения части общего имущества (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса). Суд не принял протокол общего собрания, по которому работы одобрили 53 процента голосовавших (пункт 11 Обзора). Для изменения размера общего имущества в коммунальной квартире нужно согласие собственников всех комнат (пункт 12 Обзора).
Обязан ли собственник допустить в квартиру представителей управляющей организации?
Управляющая организация вправе требовать допуска своих представителей в помещение для осмотра, в том числе когда у неё есть сведения о самовольной перепланировке или переустройстве. Допуска требуют в заранее согласованное время и не чаще одного раза в три месяца. Это право не зависит от жалоб других жильцов, а осмотр проводят и для предупреждения аварий (пункт 20 Обзора).
Какие последствия самовольной перепланировки наступают для нанимателя по договору социального найма?
Наниматель так же обязан привести помещение в прежнее состояние в срок, который установил орган согласования (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса). Если наниматель этого не сделал и решения суда о сохранении перепланировки нет, суд по иску органа согласования расторгает договор социального найма (пункт 2 части 5 статьи 29 Жилищного кодекса). Верховный Суд привёл дело, по которому суд в такой ситуации также выселил нанимателя (пункт 18 Обзора).
Когда согласованная перепланировка считается завершённой?
После окончания работ заявитель направляет в орган согласования уведомление и прилагает технический план перепланированного помещения. В уведомлении он указывает сведения об уплате государственной пошлины за кадастровый учёт или регистрацию прав. Акт приёмочной комиссии утверждают не позднее чем через 30 дней со дня получения уведомления. Перепланировка считается завершённой со дня внесения изменений в сведения ЕГРН о границах или площади помещения, а при образовании новых помещений - со дня их кадастрового учёта и регистрации прав на них (части 1, 2 и 3 статьи 28 Жилищного кодекса).
Применяются ли правила о самовольной перепланировке к аварийному дому?
К помещениям в аварийном доме, который подлежит сносу или реконструкции, не применяются правила об ответственности, о приведении помещения в прежнее состояние, о сохранении перепланировки по решению суда и о продаже с публичных торгов (части 2–6 и часть 7 статьи 29 Жилищного кодекса). Определение самовольной перепланировки и положения статьи 26 о согласовании для такого дома действуют. Это исключение не разрешает проводить любые работы. В Москве пункт 9.15 приложения 1 к постановлению № 508-ПП запрещает переустройство и перепланировку в домах, признанных аварийными.
Источники
- Жилищный кодекс Российской Федерации, статьи 25, 26, 27, 28, 29, 40 - КонсультантПлюс
- Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 1 - КонсультантПлюс
- Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, статьи 208, 304 - КонсультантПлюс
- Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая, статьи 475, 476, 557 - КонсультантПлюс
- Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статьи 7.21, 9.23 - КонсультантПлюс
- Налоговый кодекс Российской Федерации, часть вторая, статья 333.19 - КонсультантПлюс
- Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, статьи 24, 30, 137, 138 - КонсультантПлюс
- Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 14 - КонсультантПлюс
- Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утверждён Президиумом Верховного Суда 13 декабря 2023 года, пункты 2, 3, 4, 5, 8, 10, 11, 12, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 - КонсультантПлюс
- Государственная услуга «Согласование переустройства, перепланировки помещения в многоквартирном доме» - Портал mos.ru
- Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП, редакция от 7 апреля 2026 года, приложение 1, пункт 16, приложение 2, пункты 2.3.1, 2.4.3, 2.5.1.1.3, 2.14.1 - Текст постановления
Поможем оценить документы по перепланировке и подготовить обращение в орган согласования или иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии.
Оставить заявкуСтатья носит справочный характер и не является юридической консультацией. Право меняется, а исход зависит от обстоятельств конкретного дела - по своей ситуации обратитесь за консультацией к адвокату.
Адвокат, реестровый номер 50/8591, Адвокатская палата Московской области. Окончил Финансовый университет при Правительстве РФ. В юридической профессии с 2013 года, статус адвоката с 2017 года. Ведёт семейные, гражданские, наследственные, арбитражные и уголовные дела. Подробнее об авторе.