Покупатель квартиры на вторичном рынке может потерять её, если прежний собственник истребует квартиру через суд: у добросовестного приобретателя - когда квартира выбыла из владения собственника помимо его воли, у недобросовестного - независимо от этого (статьи 301 и 302 ГК РФ). Добросовестный приобретатель сохраняет квартиру, если она выбыла из владения собственника по его воле, а если квартиру истребовали, гражданин вправе получить компенсацию от государства.
Когда квартиру могут истребовать у покупателя
Регистрация права в ЕГРН не исключает спора о квартире. Прежний собственник вправе истребовать её у покупателя через виндикационный иск.
Собственник вправе потребовать своё имущество из чужого незаконного владения по статьям 301 и 302 Гражданского кодекса РФ.
Когда это возможно? Например:
- Квартиру продали по поддельной доверенности - владелец даже не знал о сделке.
- Квартиру унаследовал и продал один наследник, скрыв от нотариуса другого наследника, который своевременно принял наследство; такой наследник вправе требовать восстановления права на свою долю, утраченную помимо его воли.
- Паспорт владельца украден, и мошенники оформили сделку от его имени.
Если собственник сам продал квартиру, а сделку потом признали недействительной, недействительность сделки сама по себе не означает, что квартира выбыла из его владения помимо его воли: суд выясняет, была ли у собственника воля на передачу квартиры. Если воля была, а следующий покупатель приобрёл квартиру возмездно и добросовестно, суд откажет собственнику в её истребовании у этого покупателя (пункт 1 статьи 302 ГК РФ).
Поэтому в споре суд выясняет, как квартира выбыла из владения собственника, и проверяет, добросовестен ли покупатель.
Кто такой добросовестный приобретатель
Закон называет добросовестным приобретателем того, кто возмездно приобрёл имущество и не знал и не мог знать, что продавец не имел права его отчуждать (пункт 1 статьи 302 ГК РФ).
С 1 января 2020 года действует презумпция добросовестности. Приобретатель недвижимости, который полагался на данные ЕГРН, признаётся добросовестным, пока в суде не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права продавать квартиру (пункт 6 статьи 8.1 ГК РФ). Доказывать осведомлённость покупателя должен прежний собственник, а покупатель вправе возражать и подтверждать, что проверил квартиру до сделки.
Что даёт статус добросовестного приобретателя
Последствия для покупателя зависят от того, как квартира выбыла из владения прежнего собственника.
Если квартира выбыла из владения собственника по его воле, вы приобрели её возмездно, полагаясь на сведения ЕГРН, и собственник не доказал, что вы знали или должны были знать об отсутствии у продавца права её продавать, суд откажет в иске об истребовании (пункт 1 статьи 302, пункт 6 статьи 8.1 ГК РФ). Документы о проверке квартиры до сделки помогают ответить на доводы собственника.
Если квартира выбыла из владения собственника помимо его воли, например по поддельной доверенности, суд вправе истребовать её и у добросовестного приобретателя. Тогда гражданин, у которого истребовали квартиру, вправе получить разовую компенсацию из казны Российской Федерации, если взыскать ущерб с продавца или другого виновного лица не удалось.
Что проверить до сделки: 10 шагов
Прежний собственник вправе опровергнуть добросовестность покупателя, поэтому документы о проверке квартиры до сделки помогают ответить на его доводы.
- Закажите выписку из ЕГРН - подтвердите, что продавец действительно владеет квартирой на праве собственности. Это база, на которой строится презумпция добросовестности.
- Проверьте обременения и аресты - через сайт Росреестра и ФССП. Залог квартиры в пользу банка может повлиять на сделку.
- Изучите историю перехода прав - заказав расширенную выписку. Частая смена собственников за короткий срок требует дополнительной проверки. С 1 марта 2023 года имена прежних собственников в выписке без их согласия не указываются, поэтому документы о предыдущих сделках запрашивают у продавца.
- Узнайте цену предыдущих сделок - резкий рост или падение стоимости может указывать на схему.
- Проверьте наличие судебных дел - по фамилии продавца и адресу квартиры на сайтах судов и картотеке арбитражных дел.
- Попросите у продавца единый жилищный документ или выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов за жилищно-коммунальные услуги: управляющая компания сообщает такие сведения собственнику, а не покупателю.
- Поговорите с соседями - они могут сообщить, что продавец не живёт здесь, или что квартиру сдают.
- Если жильё получено по наследству, проверьте свидетельство о праве на наследство и выясните у продавца, сколько наследников призывалось к наследству. Наследственное дело можно найти в реестре наследственных дел на сайте Федеральной нотариальной палаты.
- Проверьте, нет ли в отношении продавца дела о банкротстве. Арбитражный управляющий, а также кредитор с требованиями более десяти процентов реестра вправе оспорить сделки должника, совершённые до или после принятия заявления о банкротстве в сроки, установленные статьями 61.2 и 61.3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Сведения о банкротстве публикуются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
- Оформите правовое заключение у юриста - оно фиксирует проведённую проверку и может стать одним из доказательств вашей осмотрительности.
Если покупатель не проверил ЕГРН или не обратил внимания на явные признаки нарушений, суд может признать его недобросовестным. Тогда суд вправе истребовать квартиру независимо от того, как она выбыла из владения собственника (статья 301 ГК РФ), а права на компенсацию от государства у покупателя не будет.
Компенсация от государства: условия и размер
Право гражданина на компенсацию закреплено в статье 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и действует с 1 января 2020 года.
- Суд принял решение об истребовании квартиры у вас.
- Одновременно он признал вас добросовестным приобретателем.
- Вы подали иск к продавцу (или другому виновнику) о взыскании убытков.
- Предъявили исполнительный лист, но по не зависящим от вас причинам в течение шести месяцев со дня предъявления взыскание по нему не произведено или произведено частично (например, продавец в розыске или банкрот).
- Тогда вы вправе подать иск к Российской Федерации о выплате компенсации.
Размер компенсации вы выбираете сами: реальный ущерб или кадастровая стоимость квартиры на дату вступления в силу решения суда об истребовании.
Вы купили квартиру за 6 млн рублей, а её кадастровая стоимость составляет 7 млн. Вы можете потребовать от государства 7 млн рублей вместо 6 млн рублей.
Если вы уже получили часть денег от продавца (например, 1 млн), то компенсация уменьшается на эту сумму.
Срок исковой давности для прежнего собственника
Многие бывшие собственники пытаются вернуть квартиру спустя годы. Но у них есть ограниченный срок - 3 года (ст. 196 ГК РФ). Однако ключевой момент: отсчёт начинается не с момента утраты права, а с дня, когда собственник узнал или должен был узнать, что квартира находится у нового владельца.
Например: человек пропал в 2018 году, а в 2022 году узнал, что его квартиру продали и зарегистрировали на другого. С этого момента у него есть 3 года на подачу иска. Если он не подаст иск в течение трёх лет с того дня в 2022 году, когда узнал о продаже, а покупатель заявит о пропуске срока, суд откажет в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).
Для покупателя важно, что срок давности прежнего собственника исчисляется с того дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права, а не с даты регистрации сделки, и может истечь позже трёх лет после покупки. Этот срок не может превышать десяти лет со дня нарушения права (пункт 2 статьи 196 ГК РФ). Для квартир, которые выбыли из владения Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, действует отдельное правило: суд отказывает в истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, если со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя прошло три года (пункт 4 статьи 302 ГК РФ).
Какие убытки можно взыскать
Даже если вы не сможете сохранить квартиру, закон позволяет взыскать все понесённые убытки. В их число входят:
- уплаченная стоимость жилья;
- упущенная выгода, если доказаны приготовления к её получению, например заключённый договор аренды квартиры (пункт 4 статьи 393 ГК РФ);
- затраты на ремонт, перепланировку, оформление документов;
- расходы на юристов и экспертизы; понесённые в судебном деле, они взыскиваются в нём как судебные расходы (статьи 98 и 100 ГПК РФ).
Мошенник, нотариус, риелтор или другое лицо, которое действовало с нарушением закона, возмещает убытки по общим правилам (статья 15 ГК РФ). Продавец отвечает перед покупателем и без доказывания вины: если квартиру изъяли по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, он возмещает убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать об этих основаниях (пункт 1 статьи 461 ГК РФ).
Если же виновный не платит - вы можете перейти к требованию государственной компенсации, как описано выше.
Покупатель вправе требовать возмещения убытков в предусмотренном законом объёме. Адвокат поможет определить требования и подготовить доказательства.
Как подготовить сделку
Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью включает проверку документов, подготовку договора и регистрацию перехода права.
Иск прежнего собственника рассматривается по правилам об истребовании имущества из чужого незаконного владения, а договор купли-продажи могут оспорить по основаниям, которые применяются при оспаривании сделки с недвижимостью.
Об авторе
Анцупов Дмитрий Владимирович - действующий адвокат.
Реестровый № 50/8591 · Адвокатская палата Московской области
В юридической профессии с 2013 года, статус адвоката - с 2017. Окончил Финансовый университет при Правительстве РФ. Ведёт гражданские, арбитражные, семейные, наследственные и уголовные дела.