Расторжение договора купли-продажи квартиры: основания, порядок, возврат квартиры и денег

Расторжение договора купли-продажи квартиры возможно по соглашению сторон, а по требованию одной стороны только по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Без суда договор прекращается односторонним отказом, если такое право предусмотрено законом или договором. До регистрации перехода права расторжение прекращает обязательства, и продавец возвращает покупателю полученные деньги. Если право собственности уже зарегистрировано за покупателем, а квартира не оплачена, продавец после расторжения вправе потребовать квартиру обратно, и решение суда станет основанием для записи о его праве в Едином государственном реестре недвижимости.

Нормы сверены по редакциям на 7 октября 2026 года.

Расторжение, отказ или недействительность: какое требование заявлять

Расторгнуть договор можно по соглашению сторон. По требованию одной стороны суд расторгает договор только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1 и 2 статьи 450 ГК). Нарушение признаётся существенным, если оно влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Без суда договор прекращается односторонним отказом, если право на отказ дано законом или договором. Договор прекращается с момента получения уведомления об отказе другой стороной, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 450.1 ГК).

Односторонний отказ, расторжение по суду и признание сделки недействительной представляют собой три разных требования с разными последствиями. Как выбрать требование для любого договора купли-продажи, разобрано в статье о расторжении договора купли-продажи.

Если договор подписан под влиянием обмана, заблуждения или угрозы, расторжение не подходит, и договор оспаривают как недействительный. Только супруг, который не давал нотариального согласия, вправе оспорить продажу общей квартиры по этому основанию. Порядок оспаривания описан в статье о том, как признать договор купли-продажи недействительным.

Если подписан только предварительный договор, а основной ещё не заключён, речь идёт не о расторжении, а о возврате задатка или аванса. Этот порядок описан в статье о том, как вернуть задаток по предварительному договору.

Договор подписан, а переход права ещё не зарегистрирован

Переход права собственности на квартиру к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК). Требование о государственной регистрации самого договора продажи жилого помещения к договорам, заключённым после 1 марта 2013 года, не применяется (Федеральный закон от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ). Поэтому договор, по которому переход права ещё не зарегистрирован, считается заключённым, и это обстоятельство само по себе не служит основанием для расторжения.

До регистрации перехода права стороны расторгают договор соглашением в той же форме, что и договор (пункт 1 статьи 452 ГК). Если документы уже поданы в Росреестр, заявление о прекращении регистрации и возврате документов подают все стороны договора (часть 2 статьи 31 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Если квартира покупалась с банковским ипотечным кредитом, банк-кредитор тоже должен согласиться на прекращение регистрации.

Продавец возвращает покупателю полученные деньги. Если продавец получил деньги, а квартиру не передал, к возврату применяются правила о неосновательном обогащении (пункт 4 статьи 453 ГК).

Право собственности уже перешло к покупателю

Регистрация перехода права собственности к покупателю не препятствует расторжению договора по основаниям статьи 450 ГК. Пленумы Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда дали такое разъяснение (пункт 65 постановления № 10/22 от 29 апреля 2010 года).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК). Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено до расторжения, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Исключение сделано для случая, когда одна сторона получила исполнение, а своё обязательство не исполнила или исполнила неравноценно. Тогда к отношениям сторон применяются правила о неосновательном обогащении (пункт 4 статьи 453 ГК).

Для продавца, который передал квартиру и не получил оплату, из этого правила следует право вернуть квартиру. Продавец после расторжения договора вправе требовать возврата переданного имущества по статьям 1102 и 1104 ГК, а судебный акт о возврате недвижимости продавцу служит основанием для регистрации прекращения права покупателя и регистрации права продавца (пункт 65 постановления № 10/22). В иске заявляют одновременно требование о расторжении договора и требование о возврате квартиры.

Если цена полностью уплачена, квартира передана и право зарегистрировано, само желание сторон вернуть исполненное не даёт основания для расторжения. При отсутствии нарушений и иных оснований, предусмотренных законом или договором, вернуть квартиру продавцу можно новой сделкой. Это не исключает права покупателя отказаться от договора при существенных недостатках квартиры по статьям 475 и 557 ГК. Если цена уплачена не полностью, стороны вправе заключить соглашение о расторжении с условием о возврате квартиры и полученных денег. Пленумы прямо назвали основанием для регистрации права продавца решение суда, поэтому перечень документов для регистрации возврата квартиры по соглашению уточняют в Росреестре до подписания соглашения.

Продавцу: покупатель не заплатил

Взыскание цены подходит продавцу, которому важны деньги, а покупатель платёжеспособен. Если покупатель своевременно не оплачивает переданную квартиру, продавец вправе потребовать оплаты и уплаты процентов по статье 395 ГК (пункт 3 статьи 486 ГК, пункт 65 постановления № 10/22).

Расторжение договора с возвратом квартиры подходит продавцу, которому важна квартира, или если с покупателя нечего взыскать. Суд расторгает договор, если признает неоплату существенным нарушением (пункт 2 статьи 450 ГК).

Если квартира продана в рассрочку и покупатель не внёс очередной платёж, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата квартиры. Это право не действует, когда сумма полученных платежей превышает половину цены (пункт 2 статьи 489 ГК). Если получено больше половины, продавец взыскивает остаток цены.

Закон называет продажей в кредит договор, по которому покупатель платит через определённое время после передачи квартиры, а не за счёт банковского кредита (пункт 1 статьи 488 ГК). Если договор не предусматривает иное, такая квартира находится в залоге у продавца до оплаты (пункт 5 статьи 488, пункт 3 статьи 489 ГК). Для квартиры залог представляет собой ипотеку в силу закона, которая возникает с момента государственной регистрации ипотеки, одновременно с регистрацией права покупателя (пункт 2 статьи 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», часть 2 статьи 53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Залог позволяет продавцу обратить взыскание на квартиру в счёт долга по цене, даже если он не расторгает договор.

Покупателю: недостатки, обременения и непередача квартиры

Передача квартиры оформляется передаточным актом или иным документом о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК). Недостатки и сведения о проживающих, обнаруженные при осмотре, записывают в акт. Принятие квартиры, которая не соответствует договору, даже если несоответствие отмечено в акте, не освобождает продавца от ответственности (пункт 2 статьи 556 ГК).

Перечень лиц, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, с указанием их прав относится к существенным условиям договора продажи жилого помещения (пункт 1 статьи 558 ГК). Такими лицами бывают, например, члены семьи бывшего собственника, отказавшиеся от приватизации. Если в квартире проживают такие лица, а договор их не называет, покупатель вправе требовать расторжения договора или уменьшения цены, если не знал и не должен был знать об их правах (пункт 1 статьи 460 ГК).

Самовольная перепланировка тоже относится к рискам покупателя. Обязанность привести самовольно перепланированное помещение в прежнее состояние лежит на собственнике, в том числе на новом, если суд не сохранит помещение в перепланированном состоянии (части 3 и 4 статьи 29 Жилищного кодекса). Порядок узаконивания описан в статье о самовольной перепланировке квартиры.

Порядок расторжения: предложение, иск, регистрация

1. Сторона направляет другой стороне письменное предложение расторгнуть договор с описанием нарушения и сроком ответа. Копию предложения и доказательства отправки сохраняют, например почтовую квитанцию с описью вложения и уведомлением о вручении.
2. Если другая сторона согласна, стороны подписывают соглашение о расторжении в той же форме, что и договор (пункт 1 статьи 452 ГК). Если договор удостоверен нотариусом, соглашение тоже удостоверяют нотариально. В соглашении указывают, кто и в какой срок возвращает квартиру и деньги.
3. Если другая сторона отказалась или не ответила в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок, сторона подаёт иск о расторжении (пункт 2 статьи 452 ГК).
4. После вступления в силу решения суда о возврате квартиры продавец представляет решение в Росреестр для регистрации своего права.

Иск о расторжении договора по общему правилу подают в суд по месту жительства ответчика (статья 28 ГПК). Если в иске заявлено требование о возврате квартиры, решение по нему становится основанием для записи о праве продавца в реестре (пункты 52 и 65 постановления № 10/22), поэтому такой иск относится к искам о правах на недвижимое имущество и подаётся в суд по месту нахождения квартиры (часть 1 статьи 30 ГПК, пункт 2 постановления № 10/22).

Госпошлина зависит от состава требований. Гражданин оплачивает иск о расторжении договора без требования о возврате исполненного в фиксированном размере 3 000 рублей (размер на 2026 год) (подпункт 4 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса). Если в иске заявлено требование о возврате квартиры или денег, пошлина исчисляется от цены иска (подпункт 1 пункта 1 той же статьи).

Что происходит с деньгами, квартирой и записью в реестре

Если основанием для расторжения послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причинённых расторжением (пункт 5 статьи 453 ГК). Расходы на аренду другого жилья, разница в цене при покупке другой квартиры и расходы на регистрацию могут составлять убытки.

Адвокат оценивает, выгоднее ли расторгнуть договор или взыскать деньги, готовит предложение о расторжении и иск. Условия работы по спорам о квартирах приведены на странице юриста по недвижимости, а условия по другим гражданским спорам приведены на странице адвоката по гражданским делам.

Частые вопросы

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации права собственности?

Можно по соглашению сторон, а по требованию одной стороны - по решению суда при существенном нарушении договора или в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Регистрация перехода права расторжению не препятствует (пункт 65 постановления Пленумов № 10/22). Если покупатель не заплатил, продавец вместе с расторжением требует возврата квартиры, и решение суда служит основанием для регистрации его права.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры в одностороннем порядке?

Односторонний отказ возможен, если право на него предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 450.1 ГК). Например, продавец вправе отказаться от договора при неоплате очередного платежа по рассрочке, пока получено не больше половины цены (пункт 2 статьи 489 ГК).

Нужно ли направлять претензию перед иском о расторжении?

Предложение расторгнуть договор направляют обязательно. Суд рассмотрит требование о расторжении после отказа другой стороны или неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в течение тридцати дней (пункт 2 статьи 452 ГК).

В какой суд подавать иск о расторжении договора купли-продажи квартиры?

Иск подают по общему правилу в суд по месту жительства ответчика. Если заявлено требование о возврате квартиры продавцу, иск подают в суд по месту нахождения квартиры (часть 1 статьи 30 ГПК, пункты 2 и 65 постановления № 10/22).

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию адвоката. Выводы суда зависят от документов и обстоятельств конкретного дела. Нормы и реквизиты сверяйте с первоисточниками на дату обращения.