Занижение цены квартиры в договоре: чем грозит продавцу и покупателю

Когда вы продаёте квартиру, почти наверняка кто-то предложит указать в договоре сумму поменьше, чтобы сэкономить на налоге. Звучит заманчиво, но за этой экономией стоит риск, несоизмеримый с самим налогом: доначисление от кадастровой стоимости, штраф, а для дорогих объектов грозит уголовная статья. И бьёт занижение чаще всего не по тому, кто его придумал, а по покупателю.

Разбираю, почему занижение цены в договоре не даёт экономии, чем оно грозит продавцу и покупателю, когда доходит до уголовной статьи 198 УК и какие есть законные способы уменьшить налог. Это разбор рисков и легальных путей, а не совет, как занизить, - последнее для адвоката недопустимо.

Зачем занижают цену в договоре и почему это не работает

Мотив всегда один: продавец хочет заплатить меньше НДФЛ с продажи. Но сама схема давно перестала давать выгоду, а риски только выросли.

Логика продавца проста: налог считается с цены продажи, значит, чем ниже цена в договоре, тем меньше налог. На бумаге разницу доплачивают наличными или распиской.

Есть и вторая сторона. Занижение перекладывает основной риск на покупателя, который соглашается на него ради экономии продавца, не понимая, что при оспаривании сделки потеряет именно он.

Правило 0,7 кадастровой стоимости: почему налог посчитают от кадастровой стоимости

Вот норма, которая обнуляет весь смысл занижения. Даже если в договоре стоит символическая сумма, налоговую базу всё равно рассчитают от кадастровой стоимости автоматически.

По пункту 2 статьи 214.10 НК РФ, если доход от продажи объекта оказывается меньше его кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, то для расчёта НДФЛ доход принимается равным этим 0,7 кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость берётся на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права. Коэффициент 0,7 является федеральным, но закон субъекта РФ вправе увеличить его вплоть до единицы, то есть считать налог от полной кадастровой стоимости. Если продавец вовсе не подаст декларацию, инспекция сама исчислит налог по этим же правилам - по данным Росреестра. Налог с недвижимости, полученной в подарок, считают по своим правилам, они описаны в статье про НДФЛ с подаренного имущества.

Норма действует и в 2026 году (в редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ). Показательно, что даже Конституционный Суд, разбирая в начале 2026 года частный случай с договором мены, прямо назвал цель этого правила - не допустить занижения действительной стоимости ради уклонения от налога. Для обычной купли-продажи правило 0,7 продолжает работать в полную силу.

Как ФНС узнаёт о занижении

Многие рассчитывают, что налоговая не заметит занижения. На деле занижение вскрывается почти автоматически, без всякой выездной проверки.

Занижение вскрывается по нескольким каналам:

• сведения о сделке и кадастровой стоимости поступают в налоговую из Росреестра автоматически, вместе с регистрацией перехода права;
• у покупателя спрашивают, сколько он заплатил на самом деле.

Чем занижение грозит продавцу

Для продавца занижение оборачивается тремя видами потерь сразу вместо обещанной экономии - и все они появляются уже после сделки, когда деньги потрачены.

Первое - это доначисление НДФЛ. Налог пересчитают от 0,7 кадастровой стоимости, и разницу придётся доплатить. Второе - это пени за каждый день просрочки со дня, когда налог должен был быть уплачен (статья 75 НК РФ). Третье - это штраф по статье 122 НК РФ: 20 процентов от неуплаченной суммы, а если инспекция докажет умысел, то 40 процентов. Смягчающие обстоятельства снижают штраф минимум вдвое, но сам факт доначисления это не отменяет. Отдельно закон запрещает уменьшать налог искажением сведений о реальных фактах - это общий принцип статьи 54.1 НК РФ, и заниженная цена при фактически большей оплате как раз такое искажение.

Когда занижение становится уголовным делом

Для дорогой недвижимости занижение перестаёт быть вопросом штрафа и переходит в уголовную плоскость. И это реальный риск именно для состоятельного продавца.

Статья 198 УК РФ карает уклонение физического лица от уплаты налогов, совершённое путём включения в декларацию заведомо ложных сведений. Заниженная цена в декларации 3-НДФЛ - как раз такие ложные сведения. Уголовная ответственность наступает при крупном размере неуплаченного налога: свыше 2 700 000 рублей за период в пределах трёх финансовых лет подряд; особо крупный размер - свыше 13 500 000 рублей. По части 1 грозит вплоть до года лишения свободы, по части 2 - до трёх лет. Важное условие: статья 198 работает только при прямом умысле, на что прямо указывает Пленум ВС РФ от 26.11.2019 № 48.

Чтобы неуплаченный НДФЛ перевалил за 2 700 000 рублей, скрытый доход должен измеряться десятками миллионов - а значит, для элитной недвижимости занижение вполне способно увести дело из административной плоскости в уголовную.

Главный риск покупателя: реституция вернёт только сумму из договора

Именно покупатель рискует больше всех, и рискует деньгами, которые отдал сверх договора.

Если сделку признают недействительной - по иску наследников, супруга продавца, кредиторов или из-за порока воли, - применяется двусторонняя реституция по статье 167 ГК РФ: каждая сторона возвращает всё полученное по сделке. Но «полученным» продавцом закон считает ту сумму, что указана в договоре. Значит, покупатель вправе требовать назад лишь заниженную цену из договора, а деньги, отданные сверху, придётся возвращать отдельно и через отдельные доказательства. Квартиры уже нет, а вернулась только часть уплаченного.

Риск оспаривания сделки для покупателя не является абстракцией: он материализуется при оспаривании сделки с недвижимостью по самым разным основаниям, от наследственных споров до банкротства продавца.

Почему расписка на разницу не спасает

Расписка на оставшуюся сумму кажется покупателю страховкой - но в суде защищает не всегда.

Формально расписка - доказательство передачи денег. Но при споре её надёжность шаткая: она противоречит условию договора о цене, может толковаться судом как заём или иное самостоятельное обязательство, оспариваться по безденежности. Продавец способен заявить, что расписка не связана с квартирой, и покупателю придётся доказывать обратное.

Есть и отложенный удар по самому покупателю.

Банкротство продавца: как сделку могут развернуть

Банкротство продавца тоже угрожает покупателю, и эту угрозу часто недооценивают. Заниженная цена превращает сделку в удобную мишень для кредиторов и арбитражного управляющего.

По статье 61.2 Закона о банкротстве заниженная цена - это прямой признак для оспаривания. Пункт 1 позволяет оспорить «подозрительную сделку» с неравноценным встречным исполнением, если цена существенно отличается от рыночной в худшую для должника сторону; период - один год до принятия заявления о банкротстве. Последствие для покупателя тяжёлое: квартиру возвращают в конкурсную массу, а сам он встаёт в реестр кредиторов и снова получает назад только сумму из договора, да ещё и в порядке очереди, часто без реального возврата денег.

Как законно снизить налог с продажи

Законные способы уменьшить налог чаще всего дают экономию не меньше мнимой выгоды от занижения - и без риска доначислений, штрафов и уголовной статьи.

1. Дождаться минимального срока владения (статья 217.1 НК РФ). После него доход от продажи полностью освобождён от НДФЛ, декларацию подавать не нужно. Общий срок - 5 лет, сокращённый - 3 года, если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, в порядке приватизации, по договору ренты или это единственное жильё. Иногда достаточно просто подождать.
2. Освобождение для семей с детьми (пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ) - независимо от срока владения. Оно действует при совокупности условий: двое и более детей до 18 лет (до 24 при очном обучении), покупка нового, большего по площади или по кадастровой стоимости жилья в год продажи или до 30 апреля следующего года, кадастровая стоимость продаваемого объекта не выше 50 миллионов рублей.
3. Применить вычет или учесть расходы (статья 220 НК РФ). Доход можно уменьшить на фиксированный вычет в 1 000 000 рублей либо на документально подтверждённые расходы на покупку этой же квартиры. Расходы почти всегда выгоднее, особенно для дорогих объектов, если сохранились договор и платёжные документы.
4. Учесть расходы по подаренному или наследованному жилью. При продаже можно вычесть сумму, с которой платили налог при дарении, либо расходы дарителя или наследодателя на приобретение этого имущества.

Отдельный законный рычаг снизить налоговую базу, если налог считается от кадастровой стоимости, - оспорить завышенную кадастровую стоимость объекта. Это уменьшает те самые 0,7 кадастровой стоимости, от которых считают налог.

Что делать, если ФНС доначислила налог или сделку оспаривают

Если занижение уже случилось и пришли последствия, главное - не пускать дело на самотёк. И у продавца, и у покупателя есть рабочие линии защиты.

Когда налоговая прислала требование или акт с доначислением, спор не безнадёжен: подаются возражения на акт, решение обжалуется в вышестоящий налоговый орган и затем в суд, а параллельно можно оспаривать завышенную кадастровую стоимость, от которой считается налоговая база. Если же оспаривают саму сделку - в наследственном споре или в банкротстве продавца, - защита строится вокруг добросовестности покупателя и реальной цены.

Надёжнее же вообще не доводить до этого - изначально провести сделку чисто. Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью включает проверку истории объекта и рисков оспаривания, корректную цену в договоре и расчёт законного минимума налога через вычет или расходы. Задача адвоката - структурировать сделку так, чтобы вы платили законный минимум и не рисковали ни доначислением, ни потерей квартиры.

Частые вопросы

Можно ли законно занизить цену в договоре, чтобы меньше платить налог?

Нет. Занижение цены не даёт налоговой экономии: если цена ниже кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, налог всё равно считается от этих 0,7 кадастровой стоимости (статья 214.10 НК РФ). При этом продавец получает меньше денег, рискует доначислением, пенями и штрафом, а при крупной сумме - уголовной статьёй 198 УК. Законно уменьшить налог можно через срок владения, вычет или учёт расходов.

Что будет, если указать в договоре цену ниже кадастровой стоимости?

Налоговая база всё равно будет рассчитана от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 (статья 214.10 НК РФ). Сведения о сделке и кадастровой стоимости приходят в ФНС из Росреестра автоматически, поэтому занижение вскрывается без выездной проверки. Продавцу доначислят НДФЛ от 0,7 кадастровой стоимости, добавят пени и штраф 20 или 40 процентов.

Чем рискует покупатель, если согласился на заниженную цену?

Покупатель рискует больше всех. Если сделку признают недействительной, по реституции (статья 167 ГК РФ) покупатель вернёт назад только сумму, указанную в договоре; реально уплаченное востребовать сложнее - квартиры уже нет, а деньги вернулись лишь частично. Кроме того, при будущей продаже он подтвердит расходы только на заниженную цену и заплатит больший налог. Расписка на разницу надёжной защиты не даёт.

Когда за занижение цены грозит уголовная ответственность?

Уголовная ответственность по статье 198 УК РФ за включение в декларацию заведомо ложных сведений наступает, когда неуплаченный налог достигает крупного размера: это свыше 2 700 000 рублей за три года, а особо крупный размер составляет свыше 13 500 000. Наказание составляет до года лишения свободы по части 1 и до трёх лет по части 2. Такой размер реален для дорогой недвижимости, где скрытый доход измеряется десятками миллионов.

Как законно уменьшить налог с продажи квартиры?

Есть несколько законных способов. Можно дождаться минимального срока владения - 5 лет или 3 года для наследства, дарения близких, приватизации, ренты и единственного жилья (после него налога нет вовсе). Применить вычет в 1 000 000 рублей или, что обычно выгоднее, уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на покупку (статья 220 НК РФ). Для семей с двумя и более детьми есть освобождение независимо от срока владения при соблюдении условий.

Могут ли при банкротстве продавца забрать купленную квартиру?

Да, при заниженной цене такой риск реален. По статье 61.2 Закона о банкротстве сделку с неравноценным встречным исполнением можно оспорить за год до банкротства, а сделку во вред кредиторам - за три года. Квартиру вернут в конкурсную массу, а покупатель встанет в реестр кредиторов и получит назад только сумму из договора, часто без реального возврата денег.