Расселение аварийного жилья: права собственника квартиры

У собственника аварийного жилья есть определённый набор прав при расселении: право на возмещение по рыночной цене, а при определённых условиях - и на другое жильё.

Как дом признают аварийным

Всё начинается с признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Это делает не управляющая компания и не сосед с жалобой, а межведомственная комиссия по установленной государством процедуре. Комиссия обследует дом, при необходимости привлекает экспертную организацию и выносит заключение, а затем орган местного самоуправления издаёт решение с указанием сроков отселения жильцов.

Инициировать обследование может и объединение жильцов - если видно, что дом в опасном состоянии, а власти медлят. Основанием для аварийности служат не косметические дефекты, а деформации несущих конструкций и другие нарушения, при которых дальнейшее проживание угрожает безопасности.

С момента, когда дом официально признан аварийным, у собственника возникает право на защиту своих жилищных интересов, а у власти возникает обязанность решить вопрос по закону. Набор вариантов у собственника зависит от того, включён ли дом в региональную адресную программу переселения.

Собственник и наниматель: почему это важно

Первым делом житель аварийного дома должен уяснить, кто он по документам на квартиру. От этого зависит принципиально разный набор прав. Наниматель по договору социального найма (жильё муниципальное, не приватизированное) при расселении получает другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по площади ранее занимаемому (статьи 86 и 89 ЖК РФ). Ему предоставляют квартиру, а не деньги.

У собственника логика другая. Квартира считается частной собственностью, и просто так отобрать её и выдать другую власть не может. Поэтому собственнику полагается прежде всего возмещение за изымаемое жильё, то есть выкуп по рыночной стоимости (статья 32 ЖК РФ). Другое жильё взамен собственник получает не автоматически, а по соглашению с органом власти и с зачётом его стоимости в счёт возмещения. Это ключевое различие. Равнозначная бесплатная замена принадлежит нанимателю по договору социального найма, а не собственнику.

Собственнику нужно заранее решить, что для него ценнее: деньги по рыночной цене или новая квартира, и понимать, что новую квартиру ему обязаны предоставить не в любом случае, а при определённых условиях. Разберём эти условия дальше.

Возмещение или новая квартира: право выбора

Значит ли это, что собственнику всегда достаются только деньги? Нет. Многое зависит от того, включён ли аварийный дом в региональную адресную программу переселения из аварийного жилищного фонда. Если дом включён в региональную адресную программу переселения, у собственника по сложившейся практике появляется выбор: он вправе требовать либо денежное возмещение, либо предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого, с зачётом его стоимости в выкупную цену.

Прежде чем что-то подписывать, оценивайте предложенное жильё: его равнозначность по площади, району и состоянию, а разницу в стоимости требуйте доплатой.

Что входит в выкупную цену

Здесь у собственника главный денежный резерв, и его почти всегда занижают в первом предложении. Выкупная цена, то есть размер возмещения, включает не только рыночную стоимость самой квартиры. По закону в возмещение включаются рыночная стоимость жилого помещения, доля собственника в праве на общее имущество дома и на земельный участок под ним, все убытки, причинённые изъятием, и упущенная выгода (часть 7 статьи 32 ЖК РФ).

Разберём составляющие. Рыночная стоимость означает цену квартиры на свободном рынке как обычного жилья, а не «аварийной руины», потому что занижать её из-за аварийности дома неправильно, ведь взамен собственник должен купить нормальное жильё. Доля в общем имуществе и в земельном участке под домом считается отдельной и часто игнорируемой величиной. Убытки включают расходы на переезд, временную аренду жилья на период поиска, оформление и подбор новой квартиры, услуги риелтора и оценщика. Упущенная выгода означает неполученный доход, например от сдачи квартиры.

Есть ещё одна позиция, которую упускают чаще всего. Если до приватизации квартиры наймодатель (то есть государство или муниципалитет) обязан был провести капитальный ремонт дома, но не провёл, и это ускорило приведение дома в аварийное состояние, в выкупную цену включается компенсация за непроизведённый капитальный ремонт. Сумма бывает значительной. Предложенная стоимость квартиры составляет лишь часть возмещения, и остальные элементы собственник должен заявлять сам.

Как проходит расселение и сроки

Порядок расселения собственника похож на общую процедуру изъятия недвижимости, и на каждом шаге у него есть свои права. О принятом решении об изъятии земельного участка под домом и жилых помещений орган уведомляет собственника и направляет ему проект соглашения о возмещении с указанием суммы и условий.

Дальше ключевая развилка. Если собственник согласен, он подписывает соглашение и получает возмещение (или другое жильё по договорённости). Если не согласен с суммой или условиями, подписывать не обязан. Тогда орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии квартиры с выплатой возмещения, и уже суд определяет справедливый размер выкупа.

Разумный порядок действий собственника такой:

1. Получить и проверить документы: заключение межведомственной комиссии и решение о признании дома аварийным.
2. Выяснить, включён ли дом в региональную адресную программу переселения, поскольку от этого зависит право выбора между деньгами и жильём.
3. Не подписывать проект соглашения сразу, а проверить предложенную выкупную цену независимой оценкой.
4. Заявить полный состав возмещения: долю в общем имуществе и земле, убытки, упущенную выгоду, компенсацию за капитальный ремонт.
5. Если предлагают жильё, оценить его равнозначность по площади, району и состоянию и требовать доплату за разницу.
6. При заниженном предложении готовиться к суду и настаивать на судебной экспертизе стоимости.

Если жильё пока опасно, а расселение особенно затягивается, это само по себе даёт основание требовать ускорения через суд.

Главный рычаг: своя оценка и суд

Как и при любом изъятии, размер возмещения не равен приговору оценщика от органа, а остаётся предметом спора, который собственник вправе выиграть. Оценку, которую заказала власть, почти всегда можно оспорить. Собственник вправе заказать независимую оценку рыночной стоимости квартиры и убытков, а в суде добиваться назначения судебной экспертизы, результат которой ложится в основу решения о выкупной цене.

Механика проста. Получив заниженное предложение, собственник заказывает свой отчёт об оценке. Если разрыв существенный, он не подписывает соглашение и в суде заявляет о судебной экспертизе. На практике независимая оценка и экспертиза дают стоимость заметно выше той, что предложил орган, а дополнительно в суде добирают убытки, упущенную выгоду, долю в общем имуществе и компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт. Разница между первым предложением и итоговой суммой по решению суда нередко исчисляется сотнями тысяч рублей.

Вторым фронтом становится равнозначность предлагаемого жилья. Если вместо денег дают квартиру, собственник вправе не соглашаться на жильё меньшей площади, в худшем районе или состоянии без доплаты. Порядок доказывания стоимости здесь тот же, что и в спорах об оценке недвижимости. Не стоит спешить с подписью, потому что именно в возможности оспорить оценку и кроется разница между тем, получит ли собственник копейки за квартиру или справедливую цену.

Что меняется в правилах расселения

Правила расселения аварийного жилья государство постепенно уточняет, и собственнику полезно понимать направление изменений. Базовый механизм, то есть возмещение собственнику и предоставление жилья нанимателю, сохраняется, но обсуждаются поправки. Они уточняют условия предоставления другого жилья взамен изымаемого: квартиру предлагают предоставлять однократно и только при отсутствии у гражданина иного пригодного жилья, а разницу в стоимости более дорогого жилья собственник доплачивает.

Пока такие поправки не приняты, действуют текущие нормы статьи 32 Жилищного кодекса и региональные адресные программы переселения. Поэтому по конкретной ситуации всегда нужно сверяться с актуальной редакцией закона и правилами вашего региона на момент расселения, потому что именно они определяют, на что вы имеете право здесь и сейчас. Общий же принцип защиты собственника, то есть предварительное и равноценное возмещение, остаётся неизменным.

Практический вывод на любой стадии реформ один: не подписывать заниженное соглашение, проверять предложение своей оценкой, знать полный состав возмещения и при необходимости идти в суд. Эти права у собственника аварийного жилья есть при любой редакции правил.

Типичные ошибки собственника

На расселении собственники теряют деньги и метры из-за одних и тех же промахов.

• Согласился на первое предложение. Подписал соглашение по заниженной цене, не проверив её независимой оценкой.
• Спутал свои права с правами нанимателя. Ждал бесплатную равнозначную квартиру, хотя собственнику положено прежде всего денежное возмещение.
• Не выяснил, входит ли дом в региональную адресную программу переселения. Не узнал, включён ли дом в региональную адресную программу переселения, и упустил право требовать жильё вместо денег.
• Посчитал возмещением только стоимость квартиры. Не заявил долю в общем имуществе, убытки, упущенную выгоду и компенсацию за капитальный ремонт.
• Согласился на оценку, заниженную из-за аварийности дома. Принял такую стоимость, хотя купить взамен нужно нормальное жильё.
• Взял неравнозначную квартиру. Переехал в меньшую площадь или худший район без доплаты за разницу.
• Побоялся спорить. Решил не спорить с государством и не пошёл в суд, где сумму реально поднять.

Частые вопросы

Что положено собственнику при расселении аварийного дома?

Собственнику полагается прежде всего возмещение за изымаемую квартиру, то есть выкуп по рыночной стоимости, в который входят также доля в общем имуществе и земле, убытки и упущенная выгода (статья 32 ЖК РФ). Другое жильё взамен собственник получает по соглашению с зачётом стоимости, а если дом в региональной адресной программе переселения, вправе выбрать между деньгами и квартирой.

Чем права собственника отличаются от прав нанимателя?

Наниматель по социальному найму получает при расселении другое благоустроенное равнозначное жильё по договору социального найма (статьи 86, 89 ЖК РФ). Собственнику же положено денежное возмещение за его квартиру (статья 32 ЖК РФ), а другое жильё предоставляют по соглашению с зачётом стоимости. Бесплатная равнозначная замена квартиры принадлежит нанимателю, а не собственнику.

Могу ли я потребовать новую квартиру вместо денег?

Если аварийный дом включён в региональную адресную программу переселения, собственник вправе выбрать: денежное возмещение или предоставление другого жилья с зачётом его стоимости (позиция Верховного Суда). Если дом в региональную адресную программу переселения не включён, по общему правилу положено денежное возмещение, а квартиру можно получить лишь по соглашению с органом власти.

Как считается выкупная цена за аварийную квартиру?

В выкуп входят рыночная стоимость квартиры (как нормального жилья, а не руины), доля в праве на общее имущество дома и земельный участок, убытки от переезда и упущенная выгода (часть 7 статьи 32 ЖК РФ). Отдельно можно требовать компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт, если наймодатель не выполнил эту обязанность до приватизации.

Что делать, если предложили слишком маленькую сумму?

Не подписывайте соглашение. Закажите независимую оценку рыночной стоимости и убытков, а при споре добивайтесь в суде назначения судебной экспертизы, результат которой определит выкупную цену. На практике итоговая сумма по решению суда нередко заметно выше первоначального предложения. Дополнительно заявляйте долю в общем имуществе, убытки и компенсацию за капитальный ремонт.

Могут ли выселить из аварийного дома без предоставления жилья или денег?

Нет. Изъятие квартиры у собственника допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения (статья 32 ЖК РФ). Даже при принудительном изъятии через суд собственнику выплачивают выкупную цену, размер которой определяет суд. Если проживание опасно, а расселение затягивается, можно требовать временное жильё маневренного фонда.

Адвокатский кабинет Дмитрия Анцупова сопровождает собственников аварийного жилья под ключ: проверяю статус дома и региональную программу, организую независимую оценку, добиваюсь справедливой выкупной цены через судебную экспертизу, заявляю долю в общем имуществе, убытки и компенсацию за капремонт, оспариваю неравнозначное жильё. Работаю в Москве, статус адвоката в реестре, соблюдаю адвокатскую тайну. Приходите на консультацию: разберём ваше уведомление о расселении и выстроим позицию, пока не подписано соглашение.

Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по конкретной ситуации. Нормы, региональные программы и практику проверяйте по актуальной редакции закона.