Если у банка отозвали лицензию или его признали банкротом, обязательство по ипотеке сохраняется в полном объёме. Меняется сторона, которой заёмщик должен платить. Прекращение выплат ведёт к просрочке, начислению неустойки и может привести к обращению взыскания на заложенное жильё.
Этап 1: Лицензия отозвана, но банкротство еще не объявлено
После отзыва лицензии банк не вправе совершать новые операции, но до признания его банкротом или до ликвидации вправе получать платежи по ранее выданным кредитам (ч. 13 ст. 20 Закона о банках). Важно: платить нужно по актуальным реквизитам, которые публикуются на сайте самого банка и на сайте Агентства по страхованию вкладов.
Нельзя зачесть в счет кредита остаток на вашем расчетном счете в этом же банке - закон прямо запрещает такой зачет с момента отзыва лицензии (п. 4 ч. 9 ст. 20 Закона о банках). Средства со счета подлежат возврату через процедуру страхования вкладов, а кредит - оплате отдельно.
Сохраняйте все платежные документы: квитанции, выписки, подтверждения перевода. Платёж может не зачислиться из-за технических сбоев или ошибок в реквизитах. Чтобы убедиться, что деньги дошли, запросите выписку по счёту кредита у временной администрации, которую Банк России назначает после отзыва лицензии.
Этап 2: Банк признан банкротом - платите АСВ
С момента открытия конкурсного производства управление банком переходит к Госкорпорации «Агентство по страхованию вкладов» (АСВ), которая в силу закона становится конкурсным управляющим банка, привлекавшего вклады граждан (п. 1 ст. 189.77 Закона о банкротстве). Все поступления по кредитам теперь зачисляются на специальные счета, открытые АСВ (ст. 189.88 Закона о банкротстве).
Новые реквизиты для оплаты размещаются на официальном сайте АСВ в разделе, посвященном конкретному банку-банкроту. Перед каждым платежом обязательно сверяйте их - они могут меняться.
Важно: АСВ вправе передать ваш кредит другому банку (ст. 189.89 Закона о банкротстве). О передаче кредита заёмщика письменно уведомляет агентство или новый кредитор (п. 1 ст. 385 ГК РФ). До получения уведомления продолжайте платить по реквизитам АСВ, потому что такой платёж погашает долг (п. 3 ст. 382 ГК РФ). Любая пауза в выплатах будет расценена как просрочка - даже если вы ожидали разъяснений.
Финал: как снять ипотеку с квартиры после полного погашения
Банкротство банка не отменяет процедуру снятия обременения. После полного погашения кредита заёмщик вправе требовать погашения записи об ипотеке в ЕГРН, и порядок зависит от того, выдавалась ли закладная (пункт 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»):
- если закладная есть, заявление в Росреестр подаёт её законный владелец, то есть банк в лице конкурсного управляющего или новый кредитор. Если закладная бумажная, заявление вправе подать и сам заёмщик, представив закладную, на которой владелец отметил полное исполнение обязательства;
- если закладной нет, заявление подают заёмщик и залогодержатель совместно или один залогодержатель.
Важно: госпошлина за эту услугу не взимается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ). Пока запись об ипотеке не погашена, продать, подарить или обменять квартиру можно только с согласия залогодержателя, если договор об ипотеке или выданная закладная не устанавливают иное (пункты 1 и 2 статьи 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Поэтому после последнего платежа заёмщик сразу запрашивает у агентства или нового кредитора справку о погашении и отметку на закладной либо совместное заявление о погашении записи.
Возможны споры о зачислении платежа по старым реквизитам, отсутствие ответа АСВ на запрос, ошибочный остаток долга после выплат, оспаривание погашения новым кредитором или требование дополнительных комиссий.
Порядок действий в этих ситуациях различается.
- Если платёж по старым реквизитам не зачтён, заёмщик направляет временной администрации или агентству письменный запрос с копией платёжного документа и просит подтвердить зачисление и выдать выписку по счёту кредита. Если деньги отправлены по неверным реквизитам, он подаёт в свой банк заявление о розыске перевода.
- Если агентство не отвечает на запрос, заёмщик вправе направить жалобу в Банк России, который контролирует деятельность агентства как конкурсного управляющего. Заёмщик вправе также передать в суд спор о зачислении платежей или об остатке долга по кредиту.
- Если долг числится непогашенным, хотя все платежи внесены, заёмщик запрашивает у агентства или нового кредитора справку об отсутствии задолженности и отметку на закладной, если она выдавалась.
- Если новый кредитор оспаривает погашение, требует несуществующий остаток долга или комиссии, которых нет в договоре, либо отказывается подать заявление о погашении записи об ипотеке, заёмщик вправе подать иск о признании обременения отсутствующим. Залог прекращается вместе с обеспеченным обязательством (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ), и решение суда служит основанием для погашения записи в ЕГРН.
Обратитесь к адвокату, если:
- вам отказывают в снятии обременения без объяснения причин;
- в ЕГРН или у нового кредитора фигурирует остаток задолженности, хотя вы все выплатили;
- вы получили уведомление о передаче кредита, но реквизиты вызывают сомнения.
Адвокат Дмитрий Анцупов готовит запросы в агентство, жалобу в Банк России и иск о признании обременения отсутствующим как юрист по банковским спорам. На консультацию берут кредитный договор, закладную, если она выдавалась, платёжные документы и переписку с банком и агентством. Он же ведёт другие споры как юрист по гражданским делам в Москве.
Ипотека - частный случай общей проблемы: что делать вкладчику, заёмщику и юрлицу, когда у банка отозвали лицензию, собрано в одном разборе.
Об авторе
Анцупов Дмитрий Владимирович - действующий адвокат.
Реестровый № 50/8591 · Адвокатская палата Московской области
Работает в юридической профессии с 2013 года, получил статус адвоката в 2017 году. Окончил Финансовый университет при Правительстве РФ. Ведёт гражданские, арбитражные, семейные, наследственные и уголовные дела.