К земельному участку нельзя проехать с дороги общего пользования, потому что участок образован без выхода к такой дороге или сосед закрыл проезд, которым собственник участка раньше пользовался. В этой ситуации собственник вправе требовать от собственника соседнего участка предоставления права ограниченного пользования этим участком, то есть сервитута (пункт 1 статьи 274 Гражданского кодекса).
Сначала собственник предлагает соседу установить сервитут соглашением. Если сосед отказывается или не согласен с условиями, спор разрешает суд. Суд устанавливает сервитут, только когда проехать к участку иначе нельзя, и выбирает вариант проезда, наименее обременительный для участка соседа. Право проезда через участок частного собственника возникает после государственной регистрации сервитута в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Правовые нормы проверены по состоянию на 4 октября 2026 года.
- проверите, выполняется ли условие, при котором суд устанавливает сервитут для проезда
- составите предложение соседу и требования для иска
- узнаете, как суд выбирает маршрут и определяет плату
- узнаете, какие документы нужны для государственной регистрации сервитута и когда его можно изменить или прекратить
Предложите маршрут проезда, срок сервитута, размер платы и порядок её внесения.
Если стороны не договорились, суд устанавливает сервитут лишь при отсутствии другой возможности проезда и выбирает вариант, наименее обременительный для соседнего участка.
Право проезда через участок частного собственника возникает после государственной регистрации сервитута.
При каких условиях суд установит сервитут для проезда
Суд устанавливает сервитут, только если у собственника нет другой возможности проехать к своему участку. Неудобство существующего подъезда не считается основанием для сервитута.
Гражданский кодекс допускает сервитут для прохода и проезда, когда эти нужды собственника нельзя обеспечить иначе (пункт 1 статьи 274). Президиум Верховного Суда повторил это условие в пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок от 26 апреля 2017 года (далее - Обзор).
Обзор описывает ситуации, в которых суды отказали в сервитуте:
- к участку ведёт другая дорога, хотя она длиннее и находится в худшем состоянии (пункт 7);
- проезд через участок соседа удобнее, но к объекту можно подъехать с дороги общего пользования (пункт 7);
- собственник сам застроил свой участок так, что на нём не осталось места для проезда (пункт 7);
- проезд нужен к самовольной постройке (пункт 3);
- сервитут лишит соседа возможности использовать участок в соответствии с разрешённым использованием (пункт 8).
До обращения к соседу и в суд проверьте на местности и по сведениям ЕГРН, граничит ли ваш участок с землями общего пользования и нет ли к нему другого подъезда. Сверьте свой случай и с остальными ситуациями из перечня. Если разногласия касаются границы участков, нужно разрешить земельный спор с соседом.
Как предложить соседу соглашение о сервитуте
Направьте соседу письменное предложение с маршрутом, сроком и платой. Закон не устанавливает обязательного досудебного порядка по спору об установлении сервитута, и суд рассматривает такой спор, когда стороны не договорились о сервитуте или о его условиях.
Сервитут устанавливают соглашением между лицом, которое требует сервитута, и собственником соседнего участка (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса). Стороны сами определяют условия соглашения, в том числе срок сервитута (пункт 7 статьи 23 Земельного кодекса).
В предложении назовите условия, которые при споре определяет суд (пункт 10 Обзора):
- оба земельных участка с кадастровыми номерами;
- содержание сервитута, например проход и проезд легкового транспорта;
- часть участка, отведённую под проезд, со схемой;
- срок сервитута;
- размер платы и порядок её внесения.
Закон не устанавливает обязательного досудебного порядка по спору об установлении сервитута. Для обращения в суд достаточно того, что стороны не достигли соглашения об установлении сервитута или о его условиях (пункт 1 Обзора). Истец подтверждает в суде отправленным предложением и ответом соседа, по каким условиям стороны не договорились.
Сервитут на участке частного собственника подлежит государственной регистрации и тогда, когда стороны установили его соглашением (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса).
Куда подавать иск и что в нём требовать
Гражданин подаёт иск в районный суд по месту нахождения участка, через который нужен проезд. Ответчиком он указывает собственника этого участка, а в требованиях перечисляет все условия сервитута.
Иск об установлении сервитута относится к искам о правах на недвижимое имущество, и его рассматривает суд по месту нахождения этого имущества (часть 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса, пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 года № 10/22). Районный суд рассматривает в первой инстанции дела, подсудные судам общей юрисдикции, кроме дел, которые закон относит к подсудности мировых судей и других судов (статья 24 Гражданского процессуального кодекса). Экономический спор организаций или предпринимателей рассматривает арбитражный суд (пункт 2 Обзора).
Истец предъявляет требование собственнику соседнего участка, а в необходимых случаях и собственнику другого участка (пункт 1 статьи 274 Гражданского кодекса). Если проезд пересекает несколько участков, истец указывает ответчиками собственников каждого из них.
При удовлетворении иска суд обязан определить все условия сервитута и привести их в резолютивной части решения. Это решение служит основанием для государственной регистрации сервитута (пункт 10 Обзора). Поэтому в иске перечислите те же условия, что и в предложении соседу: участки, содержание сервитута, место проезда, срок и плату.
При подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, гражданин уплачивает государственную пошлину 3 000 рублей (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса в редакции на 4 октября 2026 года). За одно требование об установлении сервитута, которое не подлежит оценке, пошлину рассчитывают по этой норме. Указанная сумма относится к гражданину, который не пользуется льготой по уплате пошлины.
Как суд выбирает маршрут проезда
Суд сравнивает возможные варианты проезда и выбирает наименее обременительный для собственника участка, через который нужен проезд. Дополнительные расходы истца сами по себе не дают оснований выбрать вариант, более обременительный для соседа.
Сервитут должен устанавливаться на условиях, наименее обременительных для использования участка (пункт 8 статьи 23 Земельного кодекса). Когда вариантов проезда несколько, суд обеспечивает баланс интересов сторон и выбирает вариант, наименее обременительный для собственника обременяемого участка (пункт 9 Обзора).
В первом примере, который приводит пункт 9 Обзора, эксперт установил три варианта проезда. Истец просил установить сервитут по первому варианту. Ответчик возражал, что для такого проезда придётся демонтировать часть его объектов, и суд установил сервитут по второму варианту как наименее обременительному. Во втором примере суд выбрал маршрут, который проходил в основном по грунтовой дороге в муниципальной собственности и только частично по соседнему участку. Истец ссылался на дополнительные затраты при таком проезде, но суд не признал их достаточным основанием для другого варианта.
Суд может установить сервитут по варианту, о котором истец не просил. До экспертизы оцените, подходит ли вам каждый возможный маршрут и какие расходы потребуются для проезда по нему.
В примерах Обзора варианты проезда устанавливал эксперт. Суд назначает экспертизу, когда для решения вопроса нужны специальные знания. Каждая сторона вправе предложить суду вопросы эксперту и просить о назначении экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении (части 1 и 2 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса).
Подготовьте вопросы эксперту по обстоятельствам, которые суд обязан установить (пункты 7, 9 и 10 Обзора):
- есть ли проезд к участку истца без использования чужих участков;
- какие варианты проезда через участок ответчика возможны;
- какую площадь занимает каждый вариант и какие объекты ответчика на нём находятся;
- пригоден ли каждый вариант для движения и маневрирования автомобилей.
Сторона, которая заявила ходатайство об экспертизе, до её назначения вносит деньги для выплаты экспертам в размере, который установил суд, если суд не освободил гражданина от их внесения. Если обе стороны заявили ходатайство, они вносят деньги в равных частях. По делу в районном суде эти деньги вносят на счёт управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации (часть 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса). Суд вправе отклонить ходатайство, если сторона не внесла деньги в установленный им срок (часть 4 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса). Гражданин вправе просить суд уменьшить эту сумму или освободить его от её внесения с учётом имущественного положения (часть 3 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса).
Как определяется плата за сервитут
Собственник обременённого участка вправе требовать соразмерную плату, если иное не предусмотрено законом. Когда он не согласен на безвозмездное пользование, истец обосновывает размер платы.
Собственник обременённого участка вправе требовать соразмерную плату, если иное не предусмотрено законом (пункт 5 статьи 274 Гражданского кодекса, пункт 12 статьи 23 Земельного кодекса). Размер платы относится к обстоятельствам, которые суд устанавливает по делу.
Суд определяет плату по принципам разумности и соразмерности. Плата должна соответствовать выгоде, которую получает обладатель сервитута, и компенсировать ограничения прав собственника обременённого участка. Суд включает в плату разумные затраты собственника и отдельно учитывает обстоятельства использования участка (пункт 12 Обзора).
| Что суд учитывает | Какие затраты и обстоятельства относятся к этой группе |
|---|---|
| Разумные затраты собственника, которые суд включает в плату | Организация проезда, снос или перенос ограждений, пропускной режим, содержание части участка и затраты, возникшие из-за прекращения обязательств собственника перед третьими лицами |
| Обстоятельства использования участка, которые суд учитывает при расчёте | Доля участка, занятая сервитутом, в общей площади участка, срок сервитута, объём ограничений, интенсивность использования проезда, неудобства для собственника и влияние сервитута на возможность распорядиться участком |
Если собственник обременённого участка не согласен на безвозмездное пользование, истец представляет доказательства обоснованности предложенного размера платы, в том числе заключение эксперта. Ответчик вправе представить свои возражения (пункт 12 Обзора).
Суд устанавливает плату единовременным платежом, периодическими платежами либо сочетает обе формы. В примере из пункта 12 Обзора, утверждённого в 2017 году, общество требовало сервитут для проезда через участок предпринимателя и предлагало платить ему 2 000 рублей в месяц. Суд с учётом заключения эксперта обязал общество уплатить предпринимателю 50 000 рублей единовременно и платить 8 000 рублей ежемесячно и при этом учёл необходимость оборудовать отдельный въезд, интенсивность движения и площадь используемой части участка. Эти суммы относятся к спору общества и предпринимателя и не предопределяют размер платы в споре граждан.
Как зарегистрировать сервитут в ЕГРН
Сервитут на участке частного собственника подлежит государственной регистрации, и право проезда возникает с момента внесения записи в ЕГРН. Заявление подаёт тот, кто получает право проезда, либо собственник обременённого участка.
Гражданский кодекс и Земельный кодекс требуют государственной регистрации сервитута (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса, пункт 17 статьи 23 Земельного кодекса). Права, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента внесения записи в реестр (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса). До внесения записи право проезда не возникает, даже если суд вынес решение или стороны подписали соглашение.
Росреестр регистрирует сервитут по заявлению лица, которое приобретает право ограниченного пользования, или лица, чьи права ограничиваются. Основанием служит соглашение либо вступивший в законную силу судебный акт (часть 1 статьи 52 и пункт 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Если сервитут установлен на часть участка, Росреестр регистрирует его в отношении части, сведения о которой уже внесены в ЕГРН, либо одновременно ставит эту часть на кадастровый учёт (часть 4 статьи 44 того же закона). Для кадастрового учёта части участка нужен межевой план (пункт 7 части 2 статьи 14 того же закона).
За государственную регистрацию сервитута в интересах физического лица заявитель уплачивает государственную пошлину 1 500 рублей. Он уплачивает её до подачи заявления, а если подаёт его в электронной форме, то после подачи, но до принятия к рассмотрению (подпункт 31 пункта 1 статьи 333.33, подпункт 5.2 пункта 1 статьи 333.18 Налогового кодекса в редакции на 4 октября 2026 года).
Что происходит с сервитутом при продаже участка
Сервитут сохраняется при смене собственника обременённого участка, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом. Сервитут нельзя продать или передать отдельно от участка, для которого он установлен.
Переход права собственности на обременённый участок не прекращает сервитут, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, потому что сервитут относится к вещным правам (пункты 1 и 3 статьи 216, пункт 1 статьи 275 Гражданского кодекса). Покупатель приобретает обременённый участок вместе с сервитутом.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи или залога. Его нельзя передать лицу, которому не принадлежит недвижимость, для использования которой сервитут установлен (пункт 2 статьи 275 Гражданского кодекса).
Когда сервитут можно изменить или прекратить
Суд пересматривает размер платы по требованию стороны, когда изменился объём ограничений прав собственника обременённого участка. Собственник обременённого участка вправе требовать прекращения сервитута, когда отпали основания его установления или когда этот участок нельзя использовать по целевому назначению.
Стороны могут предусмотреть в условиях сервитута порядок изменения платы, например ежегодную индексацию. Каждая из сторон вправе требовать в суде увеличения или уменьшения платы, если изменился объём ограничений прав собственника обременённого участка (пункт 13 Обзора). В примере из пункта 13 Обзора, утверждённого в 2017 году, суд по иску собственника обременённого участка увеличил плату, которую вносит обладатель сервитута, с 3 500 до 5 000 рублей в месяц. Суд установил, что увеличились площадь используемой части участка, число автомобилей и интенсивность движения.
Статья 276 Гражданского кодекса называет два основания прекращения сервитута:
- отпали основания, по которым сервитут был установлен;
- участок гражданина или юридического лица в результате обременения нельзя использовать по его целевому назначению.
По второму основанию требовать в суде прекращения сервитута вправе собственник обременённого участка (пункт 2 статьи 276 Гражданского кодекса). По первому основанию обратиться в суд вправе и он, и собственник участка, для которого сервитут установлен (пункт 6 Обзора).
Сервитут установлен для проезда к участку, у которого не было выхода к дороге общего пользования. Позже к этому участку проложили такую дорогу. Потребность в проезде через соседний участок отпала, и собственник обременённого участка вправе требовать прекращения сервитута по пункту 1 статьи 276 Гражданского кодекса.
Частые вопросы
Чем частный сервитут отличается от публичного?
Частный сервитут устанавливают соглашением или решением суда в интересах собственника конкретной недвижимости по правилам Гражданского кодекса. Публичный сервитут устанавливает своим решением исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления для государственных и муниципальных нужд и нужд местного населения. Правила Гражданского кодекса о сервитуте к публичному сервитуту не применяются (пункты 2 и 3 статьи 23 Земельного кодекса).
Чем отличается сервитут на государственной или муниципальной земле?
Сервитут на таком участке устанавливают с учётом особенностей, которые предусмотрены главой V.3 Земельного кодекса (пункт 1 статьи 23 Земельного кодекса). Если участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, а также в аренду или безвозмездное пользование на срок более года, соглашение заключает землепользователь, землевладелец или арендатор (пункт 1 статьи 39.24 Земельного кодекса). При установлении сервитута на срок до трёх лет на части государственного или муниципального участка стороны вправе договориться об установлении его без кадастрового учёта части участка и регистрации обременения. Тогда границы действия сервитута определяют по схеме на кадастровом плане территории (пункт 4 статьи 39.25 Земельного кодекса).
Может ли требовать сервитут тот, кто не является собственником участка?
Да, если участок принадлежит ему на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Другие лица вправе требовать сервитут в случаях, предусмотренных федеральными законами (пункт 4 статьи 274 Гражданского кодекса).
Может ли сосед пользоваться землёй под проездом и продать свой участок?
Да. Сервитут не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (пункт 2 статьи 274 Гражданского кодекса). При продаже участка сервитут сохраняется, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом.
Можно ли по сервитуту проложить к участку коммуникации?
Закон допускает сервитут для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, если они не препятствуют использованию участка в соответствии с разрешённым использованием (пункт 1 статьи 274 Гражданского кодекса). Сервитут для проезда не даёт права прокладывать коммуникации. Прокладку коммуникаций называют в соглашении или в иске как часть содержания сервитута.
Кто определяет срок сервитута?
Срок относится к условиям, которые суд обязан определить в решении (пункт 10 Обзора). В соглашении срок определяют стороны (пункт 7 статьи 23 Земельного кодекса). Арендатор государственного или муниципального участка вправе заключить соглашение о сервитуте на срок не дольше срока договора аренды (пункт 4 статьи 39.24 Земельного кодекса).
Источники
- Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, статьи 8.1, 216, 274, 275, 276 - КонсультантПлюс
- Земельный кодекс Российской Федерации, статьи 23, 39.24, 39.25 - КонсультантПлюс
- Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, статьи 24, 30, 79, 96 - КонсультантПлюс
- Налоговый кодекс Российской Федерации, часть вторая, статьи 333.18, 333.19, 333.33 - КонсультантПлюс
- Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статьи 14, 44, 52 - КонсультантПлюс
- Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утверждён Президиумом Верховного Суда 26 апреля 2017 года, пункты 1, 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13 - КонсультантПлюс
- Постановление Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 года № 10/22, пункт 2 - КонсультантПлюс
Поможем оценить основания для сервитута, подготовить предложение соседу и иск об установлении права проезда.
Оставить заявкуСтатья носит справочный характер и не является юридической консультацией. Право меняется, а исход зависит от обстоятельств конкретного дела - по своей ситуации обратитесь за консультацией к адвокату.
Адвокат, реестровый номер 50/8591, Адвокатская палата Московской области. Окончил Финансовый университет при Правительстве РФ. В юридической профессии с 2013 года, статус адвоката с 2017 года. Ведёт семейные, гражданские, наследственные, арбитражные и уголовные дела. Подробнее об авторе.